Управляющая Компания И Управляющая Организация В Чем Разница

Управляющая компания вместо генерального директора

• Что говорит закон об управляющей компании как исполнительном органе общества
• Как оформить договор с управляющей компанией в качестве ЕИО
• Как зарегистрировать изменения в ЕГРЮЛ в случае, когда единоличный исполнительный орган — управляющая компания
• Кто фактически осуществляет функции руководителя при передаче полномочий управляющей компании
• Как отразить расходы на управление организацией в бухгалтерском и налоговом учете
• Итоги

Чем отличается УК от ТСЖ

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Управляющая компания

Жильцы многоквартирного дома могут осуществлять управление жизнью МКД с помощью ТСЖ и УК, в чем разница этих форм управления? Вопрос по созданию и задачам ТСЖ рассмотрен, теперь следует разобраться, чем занимаются управляющие компании?

ВАЖНО! УК – это юридическое лицо, направлением деятельности которого является правильная эксплуатация и техническое содержание, обслуживание одного или нескольких многоквартирных домов.

Такая организация постоянно работает с поставщиками коммунальных услуг и обеспечивает регулярную, стабильную поставку природных ресурсов в квартиры своих клиентов. Компания может обслуживать несколько объектов жилья, иметь капитал. Если собственники квартир задолжали за коммунальные услуги поставщикам, УК может из своего резерва перекрыть долги, чтобы не прекратились поставки света, воды, газа.

Деятельность Управляющей компании подчиняется российскому законодательству и Уставу. Выбрать такое управление домом жильцы могут по собственной инициативе, решив, что это лучше, чем ТСЖ или другой управленческий метод.

Плюсы и минусы ТСЖ

Отвечая на вопрос, что лучше – ТСЖ или управляющая компания, стоит рассмотреть достоинства и недостатки каждой формы в отдельности.

К достоинствам выбора ТСЖ относится:

1. Свободный выбор поставщиков коммунальных услуг, при этом учитывается мнение каждого жильца;
2. Возможность получать дополнительные доходы и сокращать расходы собственников на уплату коммунальных услуг путем предоставления свободных помещений по договору аренды;
3. Гарантируется чистота придомовых территорией и внутридомовых помещений.

Однако выбор товарищества связан с несколькими неудобствами. К ним относится:

1. Основное направление работы ТСЖ – благоустройство и поддержание в надлежащем состоянии подъездов и территорией, прилегающих к дому. Для этого требуются крупные денежные средства, которые взимаются с собственников квартир;
2. Законодательство в области регулирования деятельности ТСЖ продолжает дорабатываться, поэтому большинство спорных моментов решаются путем обращения в суд.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

• Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %).
• Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за».
• Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
• После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших).
• По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
• Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.

Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.

ТСЖ — товарищество собственников жилья. Это некоммерческое объединение, члены которого сами управляют своим домом. Чтобы создать ТСЖ, нужно провести общее собрание собственников квартир. Если более 50 процентов проголосуют «за» (обратите внимание: 50 процентов всех собственников, а не тех, кто пришел на собрание), дело остается за малым: выбрать членов правления и председателя ТСЖ, оформить протокол собрания с подписями проголосовавших и подать заявление о регистрации организации в жилищную инспекцию Татарстана. ТСЖ оформляется как юридическое лицо.

ЖСК — жилищно-строительный кооператив. Это объединение будущих собственников, которые только собираются строить дом и планируют делать это на собственные деньги. Члены ЖСК вносят в общий фонд паевые взносы, равные строительной стоимости квартиры. Часть пая вносится до начала строительства, остальная сумма — в процессе строительства и после его окончания. Члены ЖСК сами контролируют стоимость и ход строительных работ. В отличие от ТСЖ, в таком кооперативе люди не обладают жильем изначально, но приобретают право на него по мере выплаты паевого взноса. Главное преимущество ЖСК — члены кооператива получают квартиры по себестоимости. Впрочем, это довольно редкая организационная форма для Татарстана — мы писали об одном из немногих казанских домов, в котором проблемы решает ЖСК. Члены ЖСК управляют домом самостоятельно: они могут создать ТСЖ или заключить контракт с управляющей компанией.

В ТСЖ и ЖСК могут состоять жители нескольких домов, имеющих общие коммуникации или соседние земельные участки.

Управление ТСЖ

В данном случае создается ТСЖ и проводится его регистрация. Такой способ подойдет, если дом большой, и денег, которые поступают за оплату от жильцов достаточно, для того чтобы платить зарплату председателю, бухгалтеру, обслуживающему персоналу, а также на программное обеспечение, печать квитанций на оплату и т. д.

Если же средств на данные расходы не достаточно, а дом не большой (5-8 тыс. кв.м), прежде чем создавать такой орган самоуправления необходимо все внимательно просчитать.

Когда ТСЖ заключает договор с УК, в реестр лицензии будет внесена именно эта организация на срок заключения такого договора.
Смена управляющей организации будет осуществляться тем способом, который определен решением общего собрания. Как правило, в уставе указывается, что правление принимает решение об управляющей организации.

Управление УК

При этом способе нанимается не управляющая организация, а обслуживающая компания. Отличие состоит в том, что обслуживающая организация не будет находиться в реестре лицензии. Сама форма ТСЖ не подлежит лицензированию, в отличие от управляющей компании. Как вариант, можно сохранить форму управления ТСЖ и нанять управляющую организацию, которая будет осуществлять функцию уборки, аварийно-диспетчерской службы, слесаря и др. Выпуск квитанций в данном случае будет осуществляться ТСЖ. И в свою очередь, ТСЖ будет рассчитываться с обслуживающей организацией.

Но если ТСЖ нанимает управляющую компанию, то и в квитанциях будет числиться получателем платежа данная управляющая организация.

При проведении собраний, желательно перейти на прямые договоры. Это когда «ресурсники» напрямую заключают договоры с собственниками, но это должно происходить на основании решения общего собрания. В настоящее время, способ управления ограничивается 16 квартирами. Поэтому когда прямые договоры заключают «ресурсники» с жильцами у ТСЖ фактически появляется непосредственный способ управления. Именно жители напрямую будут оплачивать ресурсоснабжающие организации, а в ТСЖ люди будут расплачиваться по договорам, заключенным между ТСЖ и собственниками.

Прямые договоры

Прямые договоры — лучший способ избежать накопления кредиторской задолженности за ТСЖ, либо за управляющие компании. Лучше переходить на прямые договоры в одном собрании, в котором создается ТСЖ.

Достаточно эффективно заключать договоры с обслуживающей организацией. Если работа такой организации не устраивает, к ней всегда можно применить санкции, и по истечению срока действия договора (лучше через 1 год) перейти к другой компании.
За обслуживающей организацией проще осуществлять контроль, конечно члены правления осуществляют контроль и за управляющей организацией, но здесь сложность будет состоять в том, что управляющая компания будет получать все денежные средства и расходовать их как ей вздумается. Управляющую организацию будет тяжелее исключить из реестра лицензии, и она всегда будет под колпаком жилищной инспекции.

При способе управления ТСЖ, отсутствует такой контроль со стороны жилищной инспекции. Можно сказать, что этот институт самоуправления намного лучше. При управляющей компании каждый житель сам за себя, а при ТСЖ есть председатель и правление.

Таким образом, не нужно бояться создавать ТСЖ.

Если средств не хватает, то можно заключать договор с обслуживающей организацией. Если их достаточно поступает и есть доход от сдачи общего имущества, включая рекламу, аренду нежилых помещений, то ТСЖ будет направлять эти денежные средства туда куда необходимо. При этом, председатель ТСЖ тоже живет в этом доме и с ним можно переговорить и добиться каких-либо улучшений.