Продажа Квартиры Купленной На Материнский Капитал Порядок Действий

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

• цена на некоторые объекты ниже;
• можно купить квартиру с ремонтом;
• не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора ;
• зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
• жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

• Документы на право собственности. До внесения задатка и договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
• Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
• Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
• Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли.

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год

оформлена в наследство до истечения 6 месяцев

находится в собственности у нескольких лиц

находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Продаем по правилам: чек-лист необходимых действий

Чтобы не столкнуться с проблемами, при продаже надо точно выполнять все требования законодательства. Мы подготовили шпаргалку действий, как продать квартиру с материнским капиталом.

1. Выделение долей

ПФР выдает маткапитал с условием, что в течение полугода после его получения все члены семьи выделят доли в совместной собственности. Сроки действительны, если покупается уже построенное жилье. В случае, когда оно находится в стадии строительства или выдан ипотечный кредит, полугодовой срок отсчитывается с момента получения свидетельства собственника либо погашения ипотеки.

Размеры долей не регламентируются законодательством. Но они должны быть выделены для каждого члена семьи. На практике обычно реализуется один из двух возможных вариантов: можно выделять равные части или разделить их пропорционально полученной сумме маткапитала. Если реализуется последний, надо учитывать, что по санитарным нормам на человека не может приходиться меньше 6 кв. м.

2. Поиск новой квартиры

Все сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних собственников, совершаются только с разрешения службы опеки. Оно не будет получено, если взамен продаваемого жилья младшие члены семьи не получат новое. Поэтому необходимо его подыскать. В идеальном варианте продажа и покупка совершаются одновременно или же проводится обмен. При выборе нового жилья нельзя ущемлять интересы несовершеннолетних, поэтому необходимо учесть несколько важных моментов.

• Дети получат равные или большие части в стоимости недвижимости и в кв. метрах.
• Кадастровая стоимость приобретаемой недвижимости выше, чем старой. Если нет, то в качестве компенсации размер детских долей увеличивают.
• Покупаемая квартира должна быть комфортной и удобной не меньше, чем продаваемая. Условия проживания ребенка нельзя ухудшать. Это касается наличия отдельной комнаты, если она была, ее метража, комфортности и т.п.

Хорошо, если предполагается переезжать с окраины ближе к центру или из неблагополучного района в тот, где лучше развита инфраструктура. Служба попечительства с осторожностью относится к сделкам, потенциально нарушающим интересы ребенка. Например, количество собственников увеличится или предполагается привлечь ипотечные средства. Разрешение в таком случае получить намного сложнее или даже невозможно.

3. Согласование со службой опеки

Получить такое разрешение надо обязательно. Без него невозможна государственная регистрация заключаемой сделки. Даже если обманом удастся ее совершить, это признается мошенничеством со всеми вытекающими последствиями, поскольку по закону отчуждение собственности ребенка проводится только с согласия органов попечительства. После того как дети становятся совершеннолетними, такое разрешение не требуется.

Для получения согласования из опеки необходимо написать заявление, к которому прикладывается пакет документов. С их списком надо ознакомиться в отделе. Специалисты разъяснят, какие именно бумаги необходимы в каждом случае. Срок принятия решения составляет 15 дней.

Способ 3: подарить/выделить доли детям в другом жилье

Если у родственников или супругов есть собственность в другой недвижимости, которая по стоимости, площади или комфорту лучше чем та, где ребенок прописан на данный момент, можно выделить или подарить ему долю там, как бы взамен имеющейся. Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились.

Опять же, сначала нужно разрешение опеки, иначе они сочтут это просто добровольным подарком и не разрешат продажу. Для этого обычно требуется, чтобы сделки дарения и продажи проходили одновременно. Этот вариант подходит и в том случае, если новое жильё пока не планируется покупать, или готовность дома по ДДУ меньше 70%.

Внимание! Дарение/выделение не следует делать заранее без одобрения опеки. Если в этом есть необходимость, нужно в первую очередь заручиться их согласием.

Процедура продажи

Можно разделить весь процесс на шесть стадий.

Поиск новой квартиры и покупателя на старую.

Чтобы сэкономить время, это можно делать одновременно. Составьте предварительные договоры купли-продажи – и обязательно пропишите в них доли всех членов семьи, включая детей. Если вы предусматриваете взятие ипотеки, то оформите ее на одного родителя (или обоих) и подтвердите выделение долей детям у нотариуса.

Сбор бумаг для получения разрешения органов опеки и попечительства.

Порядок его оформления и необходимые документы – см. выше. Подготовьте все это заранее, чтобы опять же сэкономить время.

Получение соответствующего документа.

Обычно ждать его нужно несколько недель или месяц. Если все права детей будут учтены и соблюдены, то органы наверняка выдадут разрешение. А вот если вы собираетесь покупать жилье в рассрочку, будьте готовы к отказу: обычно такой вариант предусматривает худшие условия проживания, что органы опеки обязательно отметят.

Получение первоначального взноса от покупателя.

Размер его стороны согласуют в договоре: обычно требуется внести 10-50% от общей суммы. Порядок перевода опять же прописывается в договоре, сроки обычно минимальны.

Регистрация сделки.

Она происходит в МФЦ или Регистрационной палате, поскольку обязательно указывается факт купли-продажи жилья на средства материнского капитала. В Росреестр вносится соответствующая запись, и собственнику выдается свидетельство.

Окончательный расчет по сделке между покупателем и продавцом.

Перечисление оставшейся суммы строго в течение срока, закрепленного в договоре (за его нарушение следует штраф).

Проведение расчетных операций

По законодательным нормам обязательно сначала производится покупка новой квартиры, а потом продажа старой. Данный пункт предусмотрен для того, чтобы малолетний не пострадал и сначала получил новую долю. Именно поэтому взаимные расчеты между сторонами проводятся сразу на месте у нотариуса или с использованием современных технологий.

Возможные варианты передачи денежных средств:

• наличными сразу в нотариальной конторе;
• через депозитную ячейку – деньги размещаются в специальный бокс в банке покупателем, который передает ключи продавцу после перехода права собственности;
• с использованием эскроу счетов – заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, на основании которого банк перечислит деньги продавцу только после подтверждения перехода права собственности.

Наиболее подходящим вариантом является все-таки эскроу счет. Поскольку в договоре четко прописывается сумма денежных средств размещенных на нем. В то же время, пересчитать наличность в депозитной ячейке получится уже после продажи квартиры.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

1. погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
2. снятие залога;
3. наделение детей долями в квартире;
4. согласование продажи с органами опеки;
5. оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи. Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка. Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится. Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд. А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

Условия продажи квартиры купленной на материнский капитал

Первичные сделки приобретения жилья за маткапитал оформлялись по стандартной схеме: супруги покупали жилье в совместную собственность и подписывали нотариальные обязательства выделить детские доли после выплаты кредита. Чтобы реализовать эту недвижимость, необходимо соблюсти следующие условия:

• родителям важно выполнить обязательства и выделить доли всем членам семьи;
• если детям или одному из них исполнилось 14 лет, потребуется их личное участие на сделке;
• за несовершеннолетних согласие на продажу жилья дают ООиП;
• если взамен старой родители покупают новую квартиру, доли детей должны быть такими же или больше;
• ни в коем случае дети не должны потерять в жилплощади, удобстве или стоимости;
• если родители решили разойтись, доля несовершеннолетних не меняется, а выполнять обязательства все равно придется.

Если член семьи нуждается платной операции или срочно требуется высвободить часть капитала, порядок продажи квартиры купленной на материнский капитал, может быть пересмотрен. Допускается оформление малогабаритного жилья в обмен на увеличение детской долевой собственности.

Как можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

При оформлении жилья, купленного с привлечением средств материнского капитала необходимо юридически обозначить доли собственности всех членов семьи. Государство выделяет сертификаты с маткапиталом на семью, а не на мать или отца, поэтому при покупке квартиры с использованием такого ресурса каждому из супругов и всем детям должны быть выделены доли в новой недвижимости. Эта мера призвана обезопасить несовершеннолетних детей от возможного мошенничества и обеспечить им право на полноценное пользование собственным имуществом.

Процедура покупки жилья с использованием сертификата на материнский капитал характеризуется длительностью согласований и необходимостью ожидания средств от Пенсионного фонда. Порядок расходования маткапитала на улучшение жилищных условий регламентирован Законом от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ и правительственным Постановлением от 12.12.2007 г. № 862. Особенностью такого способа расчета за недвижимость является то, что купленное жилье должно быть разделено на доли между супругами и их детьми сразу после оформления прав собственности на имущество или в течение полугода после снятия обременений (погашения ипотеки за это жилье), ввода в эксплуатацию построенного за маткапитал дома. Именно долевая форма собственности становится главной сложностью при оформлении продажи таких квартир.

В дальнейшем можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, но для этого необходимо заручиться согласием всех заинтересованных сторон:

совершеннолетние дольщики самостоятельно принимают решение о согласии или несогласии на реализацию имущества;

за несовершеннолетних дольщиков согласие дают органы опеки.

Другой важный аспект – сделка по продаже такой квартиры не должна привести к ухудшению условий проживания. Это значит, что взамен отчужденной недвижимости сразу же приобретается другое жилье, обладающее аналогичными или лучшими характеристиками (по площади, степени износа). Если взамен продаваемого имущества новая жилплощадь не приобретается, все дольщики должны получить свою часть выручки деньгами.

Купля-продажа квартиры с материнским капиталом не ограничена во времени – собственники недвижимости могут в любой момент начать процедуру реализации имущества, главное, чтобы были получены все необходимые разрешения, так как без этого сделка не будет удостоверена нотариусом, а Росреестром переход права собственности будет признан незаконным.

Как продать квартиру с материнским капиталом:

При выставлении приобретенной с участием маткапитала квартиры на продажу необходимо найти подходящее жилье для покупки взамен отчуждаемого. Рекомендуется заключить предварительные договоры о продаже и купле имущества. В соглашении на покупку нового жилья надо указать, какие доли будут принадлежать детям (или обозначить размер денежной компенсации взамен продаваемой части квартиры). Альтернативный путь – выделение для несовершеннолетних детей долей в жилье родственников.

Если по объекту имущества не погашена ипотека, необходимо погасить долг или получить разрешение на продажу от банка. В этой ситуации финансово-кредитное учреждение может согласиться, например, на замену залогового имущества.

Подается заявление в опекунский орган для согласования факта продажи квартиры, в которой имеются доли несовершеннолетних детей. К заявлению обычно прикладываются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении на детей, правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру и предварительного договора на покупку нового жилья (в каждом случае список необходимых документов лучше уточнить заранее). Органу опеки потребуется согласие всех совершеннолетних дольщиков квартиры на осуществление сделки. По находящейся в ипотеке квартире надо представить дополнительно разрешение от банка. Необходимость согласования с контролирующими органами всех действий с имуществом несовершеннолетних прописана в ст. 21 Закона от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

После получения разрешений от органов опеки и банка можно оформлять сделку купли-продажи у нотариуса. На этом этапе подписываются договоры, переводятся денежные средства. Дальше документы подаются в Росреестр для регистрации прав собственников жилья.

По факту получения денежных средств за квартиру продавцу необходимо заплатить подоходный налог (с учетом норм об освобождении от налогообложения имущества, принадлежащего собственникам в течение определенного срока – ст. 217, 217.1 НК РФ).

Покупатель квартиры также может использовать материнский капитал для погашения своих обязательств по договору. Сложности могут возникнуть при оформлении ипотеки на такое имущество – банки стараются не выдавать ипотечные кредиты на жилье, которое было приобретено предыдущими собственниками из средств материнского капитала. Проблема в том, что по таким объектам весьма высоки риски признания сделки недействительной.

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.