Порядок Действий При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Способы расчета при покупке квартиры на вторичном рынке

Итак, вы решили, что покупка квартиры в новостройке вас не устраивает по цене. Проще и дешевле найти варианты в уже сданных в эксплуатацию и заселенных домах, договорившись с собственником или риэлтором. Разница в цене оказывается решающим фактором при выборе предложений на рынке.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

• Юридическую чистоту квартиры.
• Личность продавца.
• Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
• Технические характеристики жилища.
• Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке Украины в 2021 году

Давайте коротко пройдемся по основным правилам покупки недвижимости на вторичном рынке Украины. Соблюдая эти правила, пользуясь подсказками, Вы сможете и сами позаботиться о безопасности сделки. Если же хотите получить 100% гарантию — мы готовы Вам помочь.

Проверка объекта недвижимости.

Первым пунктом проверки квартиры на вторичном рынке будет точно определить, кто является собственником квартиры . Продавцом квартиры может быть и родственник по доверенности, но докопаться нужно именно до истоков — в идеале, связаться с собственником, уточнить его желание продать квартиру и согласие на то, чтобы продавцом было указанное лицо.

Собственник квартиры проверяется на то, не состоит ли он, например, в реестре должников, не является ли участником судебного процесса, не числится ли в реестре должников по алиментам — это все могут быть тревожные звоночки.

Далее проверяются документы на квартиру:

Требуйте только оригиналы правоустанавливающих документов собственности на квартиру;

Проверяйте наличие права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество — в идеале получить справку;

Технический паспорт на квартиру.

Кроме указанного реестра нужно проверить Реестр судебных решений , что покажет, не является ли квартира предметом спора, а также обратиться в Центр предоставления административных услуг, чтобы узнать, сколько людей прописано в квартире, и нет ли среди них несовершеннолетних или временно выписанных.

Обращение в Единый реестр должников в этом случае также поможет определить, нет ли за квартирой коммунальных долгов. Также мы проверяем реестр обременений.

Одним из важных пунктов проверки является проверка на несогласованные перепланировки в квартире. Для этого можно обратиться в БТИ .

Поскольку мы говорим о покупке квартиры на вторичном рынке, то есть дом может быть в эксплуатации уже несколько лет, важно обратить внимание и на техническое состояние квартиры : трубы, плесень, электричество. Самым простым способом является просто поспрашивать у соседей. Также можно искать информацию на форумах и сайтах-отзовиках.

Подробно о том, как проходит проверка первичной недвижимости мы писали тут .

Проверка договора и организация сделки у нотариуса.

Отдельное внимание нужно уделить вычитке и составлению договора о продаже квартиры.

Договор обязательно подписывается у нотариуса. Наш же юрист проверит его составление и все приписки “мелким шрифтом”. Важно верно указать предмет договора, сумму, условия возврата залога, если он есть, и многие другие нюансы.

Важно! Если у квартиры несколько собственников, Вам понадобится нотариально заверенное согласие каждого из них. Если же собственником является несовершеннолетнее лицо — сделку можно провести только с разрешения местного органа опеки и попечительства.

Перевод денег за квартиру.

Передачу денег за покупку недвижимости необходимо проводить исключительно через банковский счет и в национальной валюте — в гривне.

Да, продавец может просить в долларах, да, знакомые могут сказать: “Да мы так делали, все нормально было”. Это не значит, что если кого-то “пронесло”, Вам повезет так же.

Денежный перевод необходимо провести через украинский банк. Что касается суммы, то переводы от 250000 грн могут попасть под финмониторинг, но наши юристы проконсультируют Вас относительно верного процесса перечисления суммы за квартиру.

Сэкономить на налогах при покупке квартиры.

При покупке квартиры в Украине Вам придется заплатить налог в Пенсионный фонд Украины в размере 1% от суммы сделки.

Существует достаточно распространенная схема, когда при предварительной оценке недвижимости (без нее, кстати, нотариус Вам сделку не заверит), указывается заведомо заниженная стоимость квартиры. Дескать, мы поставим цену поменьше, а значит, и сумму налога получится уменьшить.

Такая схема сильно чревата последствиями, особенно если саму квартиру или ее собственника Вы не проверили достаточно глубоко. Мы встречали примеры, когда после свершившейся сделки по в два-три раза заниженной цене появлялся, например, недееспособный родственник, на которого оказывалась записана часть квартиры и договор признавали недействительным. При этом сумма возвращалась та, что указана в договоре — то есть попросту мошенническая схема.

Конечно, можно судиться, но доказать свою правоту с подписанным договором с четкой суммой будет очень сложно.

Важно! Если Вы являетесь гражданином Украины и жилье покупаете в первый раз — злосчастный 1% в ПФУ можно вернуть. Как это сделать мы писали тут .

Дальнейшая продажа квартиры.

Покупая квартиру, помните, что с ее дальнейшей перепродажей лучше подождать. Ведь если с момента покупки прошло менее трех лет, придется заплатить дополнительный налог в 5% стоимости квартиры если Вы резидент Украины, и 18% — если Вы иностранец.

Какую недвижимость можно купить с использованием маткапитала?

Средства маткапитала можно использовать на покупку дома или квартиры в новостройке и на вторичном рынке. Но существует ряд ограничений:

1. Недвижимость должна находиться на территории РФ.

2. Не разрешается приобретение доли в доме или квартире.

3. У каждого ребенка должна быть зарегистрирована своя доля собственности в квартире/доме.

4. Запрещена покупка жилья в аварийных домах.

5. Обязательное условие, без которого ПФ не перечислит деньги продавцу, – официальная регистрация сделки.

В жилье, приобретенном за средства господдержки, дети становятся равноправными собственниками

Как происходит процесс оформления сделки купли-продажи?

Сам процесс покупки квартиры очень похож на покупку недвижимости на вторичном рынке. Происходит он следующим образом:

• Подписание договора купли-продажи;
• Перевод средств застройщику (суммы, указанной в договоре или приложениях);
• Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Подписание акта приемки-передачи жилья.

На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи?

Прежде чем поставить свою подпись в договоре и отдать деньги застройщику, нужно внимательно изучить его текст. Продавцом должно быть указано именно то лицо, которое имеет право собственности на квартиру. (для этого можно посмотреть оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено).

• В договоре обязательно должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, иначе такой договор будет недействительным;
• Обязательно должна быть указана цена квартиры или квадратного метра и указана точная площадь жилья. Причем стоит указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит;
• Стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест);
• Должны быть прописаны порядок и условия расторжения договора, а также обязательство продавца предоставить все необходимые документы для совершения сделки.

Расчеты по договору и оформление сделки

В настоящее время оформление договора у нотариуса или в других органах не требуется, так что после подписания можно преступить к расчетам и оформлению сделки.

Как обезопасить себя от не заключения сделки после проведения оплаты?

Существует много способов проведения оплаты продавцу. Самый простой и быстрый – оплата наличными в кассе застройщика. Однако зачастую покупатель боится совершать платеж до момента регистрации сделки, именно по этому включаются в систему оплаты банки:

• Покупатель может оформить в банке распоряжение на выплату средств через аккредитив. Это распоряжение он отдает продавцу и теперь можно зарегистрировать переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. После успешного завершения сделки продавец с распоряжением и выпиской из ЕГРН отправляется в банк за получением денег;
• Также можно воспользоваться арендой банковской ячейки;
• С недавнего времени появился новый способ взаиморасчетов с застройщиком, так называемый «экскроу-счет», использование которого станет обязательным с 1 июля 2019 года для расчетов по недостроенным объектам недвижимости.

Обо всех этих способах, а также о расчетах с использованием ипотеки, материнского капитала и военной ипотеки вы можете подробней ознакомится на странице нашего сайта Варианты оплаты.

Как проходит регистрация сделки и какие документы нужны?

Все сделки регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости. Подать заявление на регистрацию можно в МФЦ. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

• Договор купли-продажи;
• Паспорт или его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
• Заявление на специальном бланке, которое можно получить в МФЦ;
• Экспликация (пояснение к архитектурному проекту) и план квартиры;
• Квитанция об оплате госпошлины.

(Государственные нормативные акты могут измениться, по этому наши специалисты помогут уточнить актуальный на момент покупки квартиры перечень документов для регистрации)

После подачи заявления и всех необходимых документов тут же нужно получить расписку в получении от МФЦ. Процедура переоформления занимает одну – две недели, после чего покупатель получит извещение об успешном совершении сделки.

Как проходит приемка жилья?

После регистрации сделки и получения денег застройщиком остается физически принять квартиру с актом приемки-передачи. В этот момент покупателю нужно удостовериться в том, что квартира находится в том же состоянии, что и во время предыдущего осмотра. Этот этап сделки является заключительным и после подписания акта все обязательства сторон считаются выполненными.

Наши специалисты готовы ответить на любые вопросы и помочь разобраться с оформлением, звоните и приходите к нам в офис!

К слову, в отделах продаж Андрея, конечно, консультировали. Но попутно предупреждали — понравившаяся ему квартира уже почти забронирована и вот-вот, с минуты на минуту, будет выкуплена. Потому Андрей должен внести аванс вот прямо сегодня. Ну, максимум завтра до обеда. А то уйдет квартира и подходящих вариантов в доме больше нет.

Так, потратив на все про все два месяца, Андрей оказался там же, где и был — без какого-то определенного варианта на примете. Только с массой информации, распечаток, листов, буклетов, планировок и вариантов оплат на руках. Выбирать ему стало еще сложнее и он решил брать квартиру, у которой было меньше минусов и приветливые менеджеры в отделе продаж.

Этап 6. Сделка

Покупка в новостройках и на этом этапе может проводиться полностью удаленно для клиента, если вся необходимая сумма у него хранится в безналичном виде. Застройщик сам отправит документы в Росреестр и произведет все необходимые действия.

На вторичном рынке существует почти удаленное решение. Покупателю нужно зарегистрировать цифровую подпись, для чего придется встретиться с одним человеком – сотрудником банка, который подтвердит вашу личность. Все остальные действия при наличии такой подписи также выполняются онлайн.

Если покупатель не желает получать такую подпись, сделку придется проводить в режиме личных встреч и посещения учреждений для регистрации документов.

Второе. Продавец

Продавать квартиру может агентство или физическое лицо.

— Продавец — это фактор, который может в конечном счете сыграть роль. Если продает агентство, то проверьте, какая у него репутация, — советует Сергей Меньшенин. — Слышали вы вообще об этой компании или нет, посмотрите отзывы. Если продавец физическое лицо, то существует риск простого недопонимания.

В договоре купли-продажи должны быть прописаны оба субъекта — продавец и покупатель.

— Если несколько продавцов, в обязательном порядке нотариальная форма, — говорит Людмила Плотникова. — Если затронуты права несовершеннолетних, тоже. В обязательном порядке указывается что приобретается, по какой цене. Обязательно нужно указывать в договоре, что квартира не обременена правами третьих лиц.

Выбирая, у кого покупать квартиру, стоит проконсультироваться со специалистами.

• Покупка квартиры по фиктивной доверенности.
• Приобретение квартиры где прописаны малолетние дети, или временно выписанные лица.
• Заключение договора задатка, или предварительного договора без соблюдения предусмотренной законодательством письменной форме с нотариальным удостоверением.
• Покупка квартиры отчуждения которой запрещено.
• Квартиры в которых осуществлялась незаконная перепланировка.

Давайте рассмотрим перечень действий, которые Вам необходимо осуществить для законной и безопасной покупки квартиры на вторичном рынке и тем самым уменьшить риск покупки квартиры у недобросовестных продавцов.

1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру. Это могут быть например:

• Договор купли-продажи;
• Договор мены;
• Договор дарения;
• Завещание;
• Свидетельство о праве собственности;
• Свидетельство по праве на наследство;
• Акт о приватизации и др.

Каждый из указанных документов имеет свою юридическую специфику и должен быть проверен на предмет соответствия законодательству. В данном случае нужно проверить, является ли продавец добросовестным приобретателем своего объекта недвижимости. Для этого проверяются права предварительных (первичных) владельцев, а также соответствие правоустанавливающих документов нормам действующего на момент их создания, законодательства.

Нужно подчеркнуть, что ни в коем случае не стоит иметь дело с копиями правоустанавливающих документов, даже заверенными нотариально, а истребовать у продавца оригиналы для осмотра и сверки данных.

2. Проверка продавца и документов продавца.

• Паспорт;
• Карточка налогоплательщика.

При осуществлении такой проверки нужно обратить внимание на соответствие данных паспорта и идентификационного кода данным, которые отражены в правоустанавливающих документах. Обязательно проверить паспорт продавца на наличие или отсутствие фото по достижению 25-ти, или 45-летнего возраста.

Также при общении с продавцом, если он имеет признаки злоупотребления алкоголем, нужно потребовать документ о медицинском освидетельствовании состояния здоровья. Стоит получать такой документ вместе с потенциальным продавцом для того, чтобы предотвратить их подделку или покупку. В противном случае Вы рискуете, что данное лицо может быть признано, в судебном порядке, недееспособным, что договор купли-продажи будет признан недействительным и применения судом двойной реституции, когда каждая из сторон возвращается в прежнее состояние, то есть продавец получает квартиру, а покупатель потраченные на покупку средства. Однако на практике такое возвращение денег является почти не реальным.

Если продавец на момент осуществления продажи квартиры находится в браке, необходимо получить письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу данной недвижимости. Такое же согласие понадобится, если продавец является единственным владельцем данной квартиры.

Обязательно требуйте от продавца предоставления формы № 3. В таком документе указывается информация о прописанных в данной квартире лицах.

3. Проверка прав собственности в реестрах.

• Получение выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек, Единого реестра запретов отчуждения недвижимого имущества. Такой документ можно получить исключительно у нотариусов потому, что они имеют отдельный доступ.
• Получение Информационной справки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Данную проверку можно осуществить воспользовавшись сервисом сайта Министерства юстиции Украины по следующей ссылке -https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1, а также воспользовавшись услугами Центров предоставления административных услуг (ЦНАП), которые расположены в соответствующих районах города Киева.

В данных реестрах можно получить информацию на запросы по ФИО владельца недвижимости и адресу объекта недвижимости.

— Указанные сервисы могут иметь не полную информацию, поэтому лучше обращаться к нотариусам относительно получения выписок и информационных справок;

— Не все объекты недвижимости являются внесенными в соответствующие реестры в связи с этим, если Вы получили информационную справку где указывается информация, что сведения отсутствуют, советуем обратиться с запросом в БТИ для получения информационной справки о регистрации права собственности на объект недвижимости, которая Вас интересует.

4. Проверка информации об объекте в Едином государственном реестре (ЕГР) судебных решений.

С этого реестра Вы получите информацию, не была ли даная квартира, или не является ли сейчас предметом судебных споров, а также информацию о судебных решениях, которые были вынесены по ней.

Проверить информацию с помощью данного сервиса можно по следующей ссылке: http://www.reyestr.court.gov.ua, введя адрес квартиры.

5. Подписание предварительного договора купли-продажи квартиры.

На сегодняшний день, риэлторы часто предлагают покупателям подписывать предварительные договоры купли-продажи квартиры поэтому нужно обратить внимание на нормы действующего законодательства, регулирующие данный вид правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме.

Согласно ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

В соответствии с пунктом 4 статьи 203 ГК Украины, сделка должна совершаться в форме установленной законом.

На что обратить внимание при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры?

• Желательно обеспечить явку всех лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.
• Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.
• Сверить реквизиты продавца / продавцов с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);
• Предметом предварительного договора должны быть обязательства сторон, о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу, который отвечает право устанавливающим документам продавца / продавцов.
• Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.
• Определить место подписания основного договора.
• Сумма основного договора в гривнах.
• Определить обязанности сторон.
• Согласовать ответственность сторон.
• После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.

Также, стоит быть осторожными, если Вам предлагают подписать договор о намерениях, ведь согласно части 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, договор о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, нельзя считать предварительным договором.

Итак, из вышеизложенного становится понятным, что купля-продажа квартиры является делом ответственным, кропотливым и требует профессиональной юридической специализации в данной сфере, поэтому для правильной подготовки, сопровождения и осуществления данных сделок предлагаем обратиться в специализированные юридические фирмы, предоставляющие полный спектр соответствующих услуг.