Переуступка Прав По Договору Долевого Участия В Строительстве Ипотека
Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.
Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.
Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.
Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.
О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Что означает переуступка прав по ДДУ
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.
Как заключается договор переуступки прав?
Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:
- в письменном виде;
- с обязательной государственной регистрацией.
Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.
При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.
При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.
Как оформляется уступка прав по ДДУ?
Оформление сделки не отличается существенно от покупки новостройки по ДДУ, кроме того, что на сделке необходим первоначальный договор, зарегистрированный в Росреестре, и документы об оплате, а сама она является трехсторонней.
Зачастую квартиры по переуступке от юридических лиц стоят дешевле, чем от застройщика. Почему? Все очень просто, девелопер расплачивается с подрядчиками, закладывая определенный дисконт от рыночной стоимости, таким образом, поставщик может быстрее реализовать объект, имея ценовое преимущество, а значит вернет денежные средства в оборот и сможет дальше работать со строительной компанией.
Купить квартиру по цессии можно как за полную оплату, так и в ипотеку.
Важно: госпрограмма льготной ипотеки по ставке 6,5%, действующая в России до 1 ноября 2020 года и распространяющаяся на квартиры в новостройках, также позволяет приобрести жилье по соглашению об уступке прав по ДДУ.
В случае если договор переуступки оформляется с физлицом, который для приобретения недвижимости оформлял ипотеку и еще не выплатил ее, то требуется получение согласия банка на сделку.
По закону договор переуступки должен быть составлен в письменной форме. В нем должны отражаться:
— юридические данные сторон (сведения о компании-застройщике, дольщике, покупателе),
— описание объекта — квартиры (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес),
— права и обязательства сторон,
— стоимость, порядок и сроки расчетов,
— дата.
После подписания документ регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.
Условия, формат цессии и ответственность сторон прописаны в статьях 382–390 ГК России.
Риски приобретения квартир по уступке прав требования
С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»). Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам. Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.
Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу
Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера. Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г. Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)
Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?
Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером. Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.
Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином
Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.
Единственный нюанс — если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].
Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования
Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства. Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.
При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.
Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования
Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.
Признание сделки недействительной
Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления. При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании. Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.
Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций. А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства. Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.
Выводы
Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам. Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами. И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера. На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики. Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика. К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.
Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность. Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ. Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере. О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».
Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной.
[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.
[3] Ч.3 ст. 13 Федерального закона № 218 — ФЗ «О публично — правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29.07.2017 года.
[5] Постановление Четвёртого Арбитражного апелляционного суда по делу №А19 – 12214/2011 от 30.07.2015 года.
[6] Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве и Единая информационная система жилищного строительства
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Инвесторов становится меньше
Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.
Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.
Льготы для пенсионеров
Граждане, получающие только пенсию, которая, как известно, не облагается налогом, не могут получить вычет при покупке недвижимости. Но есть некоторые нюансы.
Если пенсионер имеет дополнительный источник дохода, с которого выплачивается подоходный налог, он может получить вычет на общих основаниях.
Если жилье было приобретено до дня выхода на пенсию и в период трудоустройства гражданина, он может получить возврат НДФЛ за предыдущие года. Например, человек вышел на пенсию в 60 лет и перестал получать доход, а квартиру приобрел в 59 лет, когда еще был официально трудоустроен. Он может получить налоговый вычет за 3 года, предшествующие покупке квартиры, но за период не раньше 4-х лет календарного года.
Расчет размера вычета
Размер имущественного вычета определяется от суммы, затраченной на покупку недвижимости, в размере 13%. Максимальный лимит для расчета вычета – 2 млн. рублей. Если приобретенная квартира стоит дороже, человек может вернуть вычет только с этой суммы. Максимальный размер имущественного вычета составляет 260 000 рублей.
Если квартира по ДДУ приобреталась на равных правах супругами, являющимися налогоплательщиками, каждый из них имеет право на получение налогового вычета в стандартном размере. Например, если стоимость квартиры 4 млн. рублей, каждый из супругов может вернуть максимальную сумму вычета – по 260 000 рублей. Если квартира стоит меньше, общая сумма, затраченная на покупку, делится напополам и с нее высчитывается 13% вычета на каждого супруга.
Когда и куда обращаться за имущественным вычетом по ДДУ
Чтобы получить возврат НДФЛ по ДДУ, необходимо собрать перечень документов по списку и подать их в ФНС по месту жительства или через работодателя.
Подать документы в бухгалтерию по месту трудовой занятности можно сразу после получения акта приема-передачи квартиры. С зарплаты сотрудника не будет вычитаться подоходный налог до конца календарного года.
Но так как за этот период вся сумма налогового вычета не будет использована, в новом году сотруднику придется вновь обратиться в налоговую службу для получения документа на право вычета. Этот документ передается работодателю для продления срока, в течение которого он не будет удерживать подоходный налог с трудоустроенного сотрудника, пока он не вернет всю сумму положенного ему налогового вычета.
Право на оформление вычета через ФНС появляется только на следующий год после покупки жилья. То есть, если человек получит акт приема-передачи в 2020 году, подать документы в ФНС на имущественный вычет он сможет только в 2021.
Какие документы необходимо подготовить
Получить возврат НДФЛ при покупке жилья по ДДУ могут налогоплательщики, предоставившие полный комплект документов по списку в налоговую службу.
Что нужно подготовить:
Личные документы – паспорт, ИНН.
Справка с места работы по форме 2-НДФЛ.
Личное заявление на получение налогового вычета с указанием реквизитов банка, куда будут перечислены деньги за вычет.
Договор долевого участия в строительстве дома и акт приема-передачи квартиры.
Платежные документы, подтверждающие все расходы на покупку недвижимости. Если квартира куплена в ипотеку и человек претендует на получение вычета за выплаченные проценты, ему также нужно предоставить справку банка об уплаченных процентах и ипотечный договор.
3-НДФЛ (налоговая декларация).
Документы подаются в копиях. При себе нужно иметь все оригиналы.
Особенности получения вычета при долевом строительстве
В целом, процедура получения имущественного вычета при долевом строительстве не отличается от стандартной. Но есть один нюанс. Если человек покупает жилье в доме, уже сданном в эксплуатацию, он может претендовать на вычет уже на следующий календарный год или сразу оформить право на вычет через работодателя.
В случае покупки квартиры при участии в долевом строительстве право на вычет появляется только после сдачи дома в эксплуатацию и получения акта приема-передачи жилья.
Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке
Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано. Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав. Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества.
