Налоги При Покупке Квартиры В 2021 Году Изменения

Налог на продажу квартир в 2021 году: новые изменения с января

Время чтения: 5 минут

В 2021 году сразу две законодательные инициативы повлияют прямо и косвенно на налогообложение сделок по покупке-продаже недвижимости в России.

Налог на продажу квартир в 2021 году: новые изменения с января

Первая — планируемый переход на прогрессивную шкалу расчета НДФЛ с 1 января. Вторая — уже вступившие в силу с 10 января изменения в «антиотмывочный» закон (ФЗ-115), призванные дополнительно противодействовать коррупции и предусматривающие ужесточение контроля за сделками размером свыше 3 млн рублей.

Напомним, что в нашей ранней статье вы найдете актуальную подробную инструкцию по расчету налога (НДФЛ) и подаче декларации в налоговые органы после продажи квартиры, а также информацию о том, как избежать уплаты в бюджет, применив соответствующие вычеты и рассчитав минимальный срок владения. О нюансах сделок с близкими родственниками, можно узнать здесь.

1. Имущественный налог по кадастру

Одно из основных изменений связано с механизмом расчета налога на недвижимость. В 2021 году базой расчета окончательно станет кадастровая стоимость объекта, которая приближена к рыночной. До этого расчет велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости или ее себестоимости. Переход на новую схему расчета налога на недвижимость начался в 2015 году, в этом году он завершается для всех регионов России, кроме Севастополя.

«Первые три года производится расчет с учетом понижающих коэффициентов, а после — по полной кадастровой стоимости при условии, что повышение составляет не более 10% в год», — пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Результатом перехода на новый расчет может стать существенный рост суммы выплат по налогу на имущество. По оценкам экспертов, увеличение может составить 20–40%.

Читайте также

Освобождение от налогообложения и декларирования

В статье 217.1 НК РФ указаны случаи, когда доходы от реализации недвижимости, включая землю, освобождаются от налога, то есть с какой суммы не платится налог при продаже земельного участка в 2021 г. К ним относится и реализация недвижимости, бывшей в собственности более пяти лет. Если человек приобрел землю в 2016 г. или ранее, то при ее продаже в 2021 году никаких налоговых обязательств у него не возникает. Существуют ситуации, когда этот срок сокращается до 3 лет.

В части 3 статьи 217.1 НК РФ определены случаи, когда не платится налог на продажу земельного участка менее 3 лет в собственности:

• земля поступила в собственность в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
• земля поступила в собственность в порядке приватизации;
• земля получена плательщиком по договору пожизненного содержания.

Эти правила введены с начала 2016 г., а так как для этой статьи НК РФ не установлено, что закон имеет обратную силу, то для правоотношений, возникших до этого момента, действуют старые нормы о максимальном сроке владения (3 года). Для определения момента начала правоотношений имеет значение не дата подписания договора, а дата совершения сделки и получения платы. Это единственные ситуации, когда ответ на вопрос, нужно ли платить налог с продажи земельного участка, отрицательный.

Изменения при подаче документов на налоговый вычет в 2021 году: разъяснения.

Еще одно изменение касается подачи документов.

Но если вы подаете декларацию за предыдущие налоговые периоды – 2018 или 2019 годы, то заявление вам нужно будет заполнить и подать, так как в “старых” формах отчетности заявления не было.

Надеемся, что вам стало понятно, какие изменения по получению налоговых вычетов вступили в действие с 2021 года. Обязательно сохраните эту статью в избранном, чтобы не потерять важную информацию.

Виталий Козырев о налоговых изменениях для владельцев недвижимости с 2021 года

В 2021 году собственников недвижимости ждет ряд изменений, связанных с уплатой налогов. В некоторых случаях удастся сэкономить. Например, дольщики смогут быстрее продать квартиру без уплаты налога, а при покупке квартиры в ипотеку будет проще получить налоговый вычет. Подробнее о нововведениях в сфере недвижимости, которые ожидают налогоплательщиков в 2021 году, Псковской Ленте Новостей рассказал эксперт в области земельного права, недвижимости и строительства, юрист, кадастровый инженер, член Общественного совета при управлении Росреестра по Псковской области, директор «Многофункционального центра недвижимости» («МФЦ недвижимости») Виталий Козырев.

1. Имущественный налог теперь исчисляется по кадастровой стоимости

В 2021 году базой расчета налога на недвижимость окончательно станет кадастровая стоимость объекта, которая приближена к рыночной. До этого расчет велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости или ее себестоимости. Переход на новую схему расчета налога на недвижимость начался в 2015 году, в этом году он завершается для всех регионов России, кроме Севастополя.

В первые 3 года после перехода на новую схему расчета налога на недвижимость применяется льготный расчет (с понижающими коэффициентами 02; 0,4 и 0,6). Затем налог начисляется по полной кадастровой стоимости — с условием, чтобы он не повысился больше, чем на 10% по сравнению с прошлым годом. Однако, собственникам вновь созданных объектов недвижимости законодатель позволил еще и на 4-й год снизить налог — с учетом понижающего коэффициента 0,6 (федеральный закон от 23.11.2020 № 374).

2. Появились новые возможности для применения налогового вычета

С 1 января 2021 года введена прогрессивная ставка НДФЛ. К доходам свыше 5 млн рублей. теперь применяется повышенная налоговая ставка в размере 15% (федеральный закон от 23.11.2020 № 372). Однако повышенная ставка не будет применяться к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи личного имущества, включая приобретенную или полученную в дар недвижимость.

Для продавцов, имеющих недвижимость в собственности от 3 до 5 лет, НДФЛ остается прежним — 13%, но есть возможность снизить этот налог путем налогового вычета. По истечении обозначенного срока владелец освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому необходимости в налоговых вычетах нет. А если гражданин получил годовой доход более 5 млн рублей в связи с продажей имущества, в том числе недвижимости, ставка остается на уровне 13%.

Уменьшить налогооблагаемую сумму можно, применив стандартный вычет в 1 млн рублей, либо в размере расходов на приобретение этой недвижимости, учитывая в т.ч. и расходы дарителя, согласно ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

А новые поправки позволяют еще раз снизить налогооблагаемую сумму, добавив другие вычеты, оставшиеся у гражданина неиспользованными за тот же год (это стандартный, социальный или имущественный вычет на покупку жилья).

Кроме того, за покупку дачи теперь можно будет тоже получить налоговый вычет.

Раньше ФНС категорически отказывала всем, кто пытался вернуть НДФЛ в связи с покупкой дачи: дома на садовых участках не признавались жилыми строениями — а значит, не подходили под условия имущественного вычета за приобретение жилья.

Но теперь ситуация изменилась — 7 сентября 2020 года Минфин опубликовал новые разъяснения, согласно которым владелец садового участка может сделать налоговый вычет, если дом на этой земле был оформлен в его собственность в 2019 году или позже (письмо Минфина РФ от 07.09.2020 № 03-04-07/78389).

С этого времени садовый участок признается пригодным для строительства жилых домов.

Таким образом, если по документам на участке числится здание с назначением «жилое» или «жилое строение», оно приравнивается к жилому дому, и его собственник может воспользоваться вычетом и вернуть себе налог в сумме до 260 000 рублей (если у него еще есть право на этот вычет, т. к. его можно сделать только один раз в жизни).

3. При покупке квартиры в ипотеку получить налоговый вычет будет проще

В Госдуму поступил законопроект об упрощенном порядке оформления имущественного налогового вычета за покупку квартиры, дома или земельного участка. Законопроект касается вычетов по расходам на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке, а также инвестиционных вычетов по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете (проект закона № 1075007-7).

Теперь, чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, заявителю надо будет только заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) России, и оно будет сформировано автоматически.

Автоматизированная система ФНС сама обработает информацию, запросив в том числе и банк, который выдал кредит. В результате сроки проверки данных заявителя и выплаты денежных средств на счет сократятся. Сейчас имущественный вычет возвращается в течение 3 месяцев.

4. Продать квартиру без уплаты налога дольщики смогут быстрее

С 2021 года дольщики могут продать квартиру раньше без уплаты налога. Федеральным законом от 23.11.2020 № 374 была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п. 2 НК РФ о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). В случае продажи квартиры собственник, владеющий ею менее 3 лет (если это единственное жилье) или 5 лет, должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. До этого отсчет срока владения квартиры начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ.

Данное изменение распространяется и на участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), и на случаи, если квартира куплена через уступку прав требования по ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

5. Льготы и перерасчет по уплате налогов

В конце 2020 года для физических лиц изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов: земельного налога и налога на имущество (федеральный закон от 23.11.2020 № 374). Если у гражданина возникла налоговая льгота, которая ранее не была учтена, то она будет применена с периода, в котором у него возникло право на такую льготу. Налоговый орган должен будет провести перерасчет и уменьшить налоговые платежи с учетом этой льготы.

В первую очередь, это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других льготных категорий граждан. В соответствии со ст. 407 НК РФ они освобождаются от уплаты налога на имущество. Законодательно определено 5 видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе — квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

С 2021 года также возможен перерасчет земельного налога или налога на имущество физических лиц за предыдущие налоговые периоды, если он связан с уменьшением кадастровой стоимости объекта налогообложения. Соответствующие поправки внесены в п. 1.1 ст. 391 и п. 2 ст. 403 НК РФ. Например, если кадастровая стоимость снизилась в связи с внесением изменений в акт об утверждении результатов ее определения, исправления ошибки либо установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Заключение

Как вы уже успели заметить, с каждым годом Российское государство традиционно увеличивает собираемость налогов в консолидированный бюджет, этот год не станет исключением. Но возможности для минимизации своих налоговых платежей все же остаются. Надеюсь, информация, полученная в данной статье, поможет оптимизировать ваши налоги.

Когда налоги платить надо

Любой резидент РФ (лицо, проживающее на ее территории более 183 дней в году) должен платить налог со своих доходов в бюджет государства. Продажа имущества относиться к категории доходов. Причем имущество, находящееся за пределами страны, так же облагается бременем для данной категории граждан. При наличии статуса нерезидента – облагаются только те доходы, которые получены на территории России. Итак, была продана квартира. Что бы определить необходимость декларирования доходов, стоит заглянуть в свидетельство о ее регистрации. Если имущество находилось в собственности более трех лет с момента его регистрации в ЕГР, то налоговое бремя на него не распространяется. Ключевое значение здесь имеет дата регистрации. Ведь случается так, что прожив всю жизнь в своей хрущевки, люди решают ее приватизировать только перед куплей-продажей. В этом случае с момента оформления недвижимости в собственность до факта ее продажи, указанный срок не истечет, а значит, и налог с дохода будет исчисляться на общих основаниях.

При реализации имущества, подлежащего налогообложению, используется ставка 13%. Однако есть небольшое послабление, предусмотренное ст. 220 НК РФ, а именно налоговый вычет при продаже квартиры. Воспользоваться им можно бесконечное количество раз, в отличие от вычета при покупке. Налоговый вычет при продаже имущества освобождает от уплаты налогов 1000000 руб. из полученной суммы.

Например, квартира, с датой регистрации приобретения 20.05.2000г, продается 10.05.2003 г. До истечения 3-х летнего периода по документам не хватает 10 дней, а, следовательно, необходимо уплатить налог с продажи. Исчисляться он будет следующим образом: (сумма по сделке – 1 млн. руб.)*13%. Так при стоимости квартиры в 6000000 руб. необходимо отдать государству 650000 руб. если перенести сделку на десять дней позже, то возникает право освобождающее от уплаты этой суммы.

Важно, что учитывать срок необходимо с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности. Исключения:

• Наследуемое имущество. Здесь отправной точкой служит официальная дата смерти.

• Кооперативная собственность считается узаконенной, после получения справки о выплате пая.

• Изменение долевой собственности между супругами. Т.е. если имея доли в общей квартире более трех лет, перед совершением купли-продажи супруг продает свою долю жене, то такое изменение в сроке собственности ни как не отражается на налоге. Супруг в любом случае освобожден от выплаты, а супруга воспользуется данной льготой.

В случае если у недвижимого имущества несколько собственников, уплата налога осуществляется пропорционально долям. Например, у одного собственника 2/3, а у другого 1/3 имущества, тогда вычет будет предоставляться 666,66 тыс. руб. первому и 333,33 тыс. руб. второму. Т.е. данная сумма будет вычтена из общего дохода и не подлежит обложению.

В случае общей совместной собственности, владельцы вправе договориться между собой и отказаться от налогового вычета при продаже квартиры в пользу второго лица. Закрепить свое право следует письменным заявлением в налоговой инспекции.

Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2021 году не уплачивается

Налогообложение при аренде недвижимости в 2021 году

Субъекты, которые обязаны платить налог при аренде можно разделить на три группы:

• Физическое лицо – владелец недвижимости (или иное правомочное лицо, действующее на основании доверенности);
• ФОП действующий на общих условиях налогообложения;
• ФОП 2 и 3 группы.

Физическое лицо уплачивает налог при сдаче квартиры в аренду в размере ставки НДФЛ 18% и военного сбора в 1%. Условий, при наступлении которых можно снизить налогооблагаемый доход нет.

ФОП на условиях общего налогообложения, уплачивает налог на доход в размере 18%, плюс военный сбор и взнос в пенсионный фонд (не менее 1 тыс. грн.).

Условия для снижения нагрузки – ФОП оплачивает налог на доход не с выручки, а чистой прибыли. Следовательно, предприниматель должен предусмотреть все размеры максимального вычета из своей деятельности. Обратите внимание, страховые выплаты и амортизация не входят в сумму налогооблагаемой базы.

Для ФОП 2 и 3 группы законодатель предусмотрел исключения:

• 2 группа – ограничение по аренде жилой и нежилой недвижимости свыше 100 и 300 квадратных метров соответственно. Предприниматель не имеет право передавать в аренду земельный участок более 0,2 га;
• 3 группа – уплата налога на доход в размере 5% плюс дополнительно НДС. Кроме того, лицо перечисляет в бюджет социальный взнос в размере не менее 1 тыс. гривен в месяц.

НДС на новостройки

На сегодняшний день операции по продаже жилья в строящихся домах частным инвесторам освобождены от налога на добавленную стоимость (НДС). Это закреплено в ст. 197 Налогового кодекса, где содержится перечень всех товаров и услуг, на которые не начисляется НДС. Однако кабминовский законопроект предлагает изъять эту норму. То есть покупателям помимо стоимости жилья, выставленной застройщиком, придется платить дополнительно 20% НДС. Как сейчас мы платим за любые покупки в магазинах.

Без НДС будут продаваться только квартиры в домах, которые строятся за бюджетные деньги (полностью или частично) и которые строятся по программам доступного жилья (компенсация стоимости жилья или процентов по ипотеке за бюджетный счет). Также по-прежнему не будет начисляться налог на квартиры в домах после реконструкции или капремонта. Все остальные квартиры в новостройках будут облагаться 20%-ным налогом.

Как изменится алгоритм расчетов с 1 января 2021 г.

Если купля-продажа будет зарегистрирована до 1 января 2021 г., то при отсутствии оснований для применения преференций необходимо заплатить 13% от вырученной суммы. Если допускается применение одной из имущественных льгот (кроме вычета в 1 млн рублей), ничего отдавать в бюджет не придется. Перерасчетов задним числом не будет.

Как придется считать НДФЛ, если изменения примут? При реализации жилья стоимостью менее 5 млн рублей (при отсутствии иных источников дохода в налоговом периоде и при использования налоговых льгот по любому из оснований), деньги налогоплательщика останутся у него. При отсутствии права на какие-либо преференции придется заплатить 13% от цены, прописанной в соглашении, или 70% от кадастровой стоимости.

Если доходы налогоплательщика в налоговом периоде (в текущем году), включая поступления по сделке купли-продажи недвижимости, превысит 5 млн рублей, то с величины сверх указанной платят 15%. Расходы продавца составят 13% от лимита, что соответствует 650 тыс. рублей, плюс начисления по повышенной ставке на суммы, что будут считаться сверхдоходами.