Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог От Продажи Земельного Участка В 2021 Году

Налог при продаже земельного участка для физлиц

Если вы продаете участок, необходимо задекларировать доход и уплатить налог. Сумма отчисления в налоговую зависит от того, как долго участок был в пользовании и его кадастровой стоимости. Рассказываем, как задекларировать доход, рассчитать налог и не получить от ФНС штраф.

Оглавление

  • Нужно ли платить налог с продажи
  • Когда можно не платить
  • Какие ставки налога
  • Как рассчитать
  • Как сэкономить
  • Порядок и сроки уплаты налога
  • Как считается налог, если в собственности несколько участков
  • Надо ли платить налог, если сразу купить новый участок
  • Кого и как оповещать о продаже
  • Как налоговая может узнать о продаже
  • Что будет, если не платить
  • Как получать уведомления о налогах вовремя

Подготовительный этап

Перед тем как оформить договор купли-продажи земельного участка, покупателю важно убедиться, что он будет подписывать соглашение с собственником. Для подтверждения этого факта продавец предоставляет:

  • Свидетельство о госрегистрации права собственности на землю (этот документ выдавался до 2015 года) или выписка из ЕГРН с датой, не позднее чем за 10 дней до заключения договора.
  • Правоустанавливающие документы продавца о покупке, наследовании, дарении земельного надела.

Перед тем как составить договор купли-продажи земельного участка, изучается выписка из ЕГРН на предмет наличия обременений и ограничений по использованию приобретаемой недвижимости. Кроме того, у продавца запрашиваются справки, которые подтверждают отсутствие долгов перед государственными инстанциями по обязательным платежам за продаваемый объект.

Для передачи земельного участка другому лицу собственник недвижимого имущества должен быть дееспособным. Это значит, что, заключая сделку на продажу земли, он осознает принимаемое решение и способен нести ответственность за свои действия. Подписанное недееспособным гражданином соглашение является недействительным.

Как не платить налог с продажи земли?

Не платить налог с продажи земли могут продавцы, владеющие участком более 3 лет, а с 1 января 2016 года – более 5 лет. То есть, если земельный участок был приобретен в феврале этого года, продать без уплаты налога его можно будет только в феврале 2021 года.

Но если право собственности на землю было получено:

  • По наследству или в дар от близкого родственника,
  • При приватизации земельного участка,
  • В ходе исполнения договора пожизненного содержания с иждивенцем,

не платить налог с продажи можно уже по истечении 3 лет.

Как сэкономить на уплате налогов при продаже земельного участка

Вы можете оформить имущественный налоговый вычет, либо воспользоваться правом на уменьшение величины дохода на расходы. Рассмотрим подробнее оба варианта.

Налоговый вычет

Это сумма, на которую можно уменьшить свой доход и заплатить налог с оставшейся разницы. НК РФ дает возможность заявить к налоговому вычету до 1 миллиона рублей.

Пример в жизни:
Иванов продал земельный участок за 1.2 млн рублей. Он обязан уплатить налог с этой суммы. Но Иванов воспользовался правом на имущественный налоговый вычет и теперь ему нужно будет заплатить 13% с 200 тыс.руб. (1.2 млн ₽ — 1 млн ₽).

Уменьшение величины дохода на расходы

Если вы продаете купленный ранее земельный участок, и можете документально подтвердить свои траты, то вы имеете право вместо налогового вычета использовать уменьшение величины дохода на произведенные ранее расходы.

В расчет берутся фактически произведенные траты, связанные с покупкой этого имущества. И вы заплатите налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример в жизни:
Петров продал земельный участок за 2.4 миллиона ₽, а купил он его два года назад за 2 миллиона. Вместо налогового вычета Петров решил воспользоваться уменьшением величины дохода на сумму расходов, и будет платить 13% НДФЛ с 400 000 рублей (2.4 млн – 2 млн).

Как рассчитать налог с продажи земельного участка

По словам нашего эксперта, сумма налога рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью объекта. Данный показатель определяется специалистом, имеющим соответствующую государственную лицензию. Цена на продаваемый земельный надел устанавливается на основании экспертного заключения.

После того как сумма от продажи недвижимости поступает на счет продавца, в Инспекцию федеральной налоговой службы подается выписка с лицевого счета, являющаяся подтверждением поступления. Если оплата была произведена наличными, в ИФНС отдается соответствующая расписка.

«В договоре купли-продажи важно проставлять истинную стоимость, так как это напрямую влияет на вычет налога», — предупреждает адвокат.

Налог с продажи участка в собственности рассчитывается следующим образом: берется сумма, за которую изначально был куплен надел, и сумма, за которую его перепродали. На полученную разницу начисляется процент — 13% для граждан страны и 30% для нерезидентов.

К примеру, изначально земельный участок был приобретен гражданином Российской Федерации за 1 000 000 рублей, а был продан за 1 700 000 рублей. В таком случае он обязан будет уплатить налог по следующей формуле: (1 700 000 − 1 000 000) × 0,13 = 91 000 руб.

Читать еще:  Выписать Из Квартиры Несовершеннолетнего Ребенка При Продаже Квартиры

Если разница оказывается ниже кадастровой стоимости, то стандартная ставка будет умножаться на кадастровую стоимость, помноженную на 0,7 (понижающий коэффициент).

Например, земельный участок был куплен за 1 000 000 рублей, а продан за 2 000 000 рублей. Его кадастровая цена — 2 300 000 рублей. В таком случае придется уплатить налог не с суммы дохода (1 000 000 руб.), так как она меньше 70% от кадастровой цены, которая равна 1 610 000 рублям (2 300 000 × 70%).

Облагается ли продажа муниципальной земли НДС

Реализация земельных участков, составляющих муниципальную казну, с точки зрения положений подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС. В тоже время в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ указано, что реализация муниципального имущества является объектом обложения НДС. В данном случае покупатель имущества выступает налоговым агентом и должен удержать налог из дохода продавца и перечислить его в бюджет.

Однако Минфин России в письме от 13.01.2010 № 03-07-11/03 разъясняет, что реализация государственных или муниципальных земельных участков не является объектом обложения НДС, следовательно, НДС при реализации данного имущества в бюджет не уплачивают.

Может возникнуть такая ситуация, что муниципалитет реализует земельный участок и здание на нем единым лотом. В таком случае стоимость земельного участка в счете-фактуре должна выделяться отдельно и НДС с него не уплачивается (письмо Минфина России от 27.03.2012 № 03-07-11/86).

Возникает ли объект налогообложения при изъятии земельного участка (его части) для государственных и муниципальных нужд? Включается ли компенсация за такое изъятие в налоговую базу по НДС? Ответы на эти вопросы вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный полный доступ к правовой системе можно получить бесплатно.

Порядок выкупа земельного участка

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункта 5 статьи 39.20. Земельного Кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

Государственная услуга «Рассмотрение заявлений и принятие решений о предоставлении земельного участка в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование без проведения торгов» предоставляется в порядке, предусмотренном Административным регламентом по предоставлению государственной услуги, утвержденным Распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области от 27.02.2015 № 5/08-2. С текстом Административного регламента, в том числе формой заявления, перечнем прилагаемых к нему документов, порядком подачи заявления, основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги и другими необходимыми сведениями, можно ознакомиться на официальном портале органов государственной власти Тюменской области: https://admtyumen.ru/ogv_ru/gov/administrative/propertydepartment/services.htm).

Согласно пункта 2 статьи 39.4 Земельного Кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п, установлено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется в населенном пункте город Тюмень в размере, равном семнадцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, в иных населенных пунктах и за пределами границ населенных пунктов — десятикратному.

Размер налоговой ставки определяется в соответствии с Положением о местных налогах города Тюмени, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 25.11.2005 № 259 (далее – Положение), в случае, если участок расположен в г. Тюмени, а в отношении участков, расположенных на территории Тюменского муниципального района – нормативно-правовыми актами соответствующих органов местного самоуправления.

Читать еще:  Нужна ли печать на ттн в 2021 году

Таким образом, цена Участка (Ц) определяется по формуле:

Ц = КС х С х К, где:

КС – кадастровая стоимость Участка

(приведена в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request));

С – ставка земельного налога, установленная Положением;

К – кратность ставки земельного налога.

При этом, согласно пп.9 п. 1 ст. 6.1. Закона Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» размер площади земельного участка, занятой зданиями, сооружениями должен составлять от всей площади испрашиваемого земельного участка не менее 3% при предоставлении земельного участка под объекты индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства либо не менее 10% при предоставлении земельного участка под иные объекты.

Какие документы при покупке дачи нужно проверять?

В комплект документов, которые владелец дачи обязан предоставить на сделку, входят документы на земельный участок, дом и хозяйственные постройки, а также документы, подтверждающие личность продавца. Начинать проверку специалисты советуют всегда с документов на землю.

Какие документы нужны для покупки земельного участка?

Единственным документом, подтверждающим права продавца на земельный участок, на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. У некоторых владельцев дач до сих пор могут сохраниться свидетельства о собственности старого образца. Однако для проведения сделки нужно попросить их подготовить выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится актуальная информация о том, кто является владельцем дачи.

Что можно узнать из выписки из ЕГРН?

Наличие на участке обременений. Если на участок наложен арест из-за того, что у собственника есть долги, это также можно будет узнать из выписки из ЕГРН. Продавец мог получить в банке кредит под залог земли, тогда до полного погашения долга он не имеет права распоряжаться этой недвижимостью.

Назначение земли и ее разрешенное использование. В выписке содержится информация о том, какие объекты собственник имеет право разместить на участке. В предоставленном продавцом документе должно быть сказано, что участок предназначен для садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. На участках с таким назначением разрешено построить жилой дом. На садовом участке может быть построен как жилой дом, так и садовый (предназначенный для временного проживания).

Есть ли у участка границы. Покупатель должен настаивать на том, чтобы к моменту продажи дачи было проведено межевание участка. Специалисты советуют приобретать только участки, границы которых определены. В этом случае можно быть уверенным, что площадь участка именно такая, как заявляет владелец, и границы дачи нигде не пересекаются с землей соседей.

Проверить, проводилось межевание или нет, можно, запросив выписку из ЕГРН, или, зная кадастровый номер земельного участка, найти его на публичной кадастровой карте Росреестра. Если границ у участка нет, на карте появится отметка «Без установленных границ».

Рекомендуется перед покупкой дачи пригласить для консультации кадастрового инженера, даже если межевание проведено. Это позволит убедиться, что границы участка, указанные в документах, соответствуют действительности.

Отсутствие ограничений на использование участка. Узнать, не попадает ли участок полностью или частично в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), также можно из выписки из ЕГРН. Поэтому специалисты обязательно советуют заказывать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится эта информация.

Ограничения в использовании земельного участка зависят от вида зоны (приаэродромная территория, зоны подтопления, водоохранная зона, санитарно-защитная зона, придорожные полосы автомобильных дорог, охранная зона трубопроводов). К примеру, если участок входит в границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, на нем запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий без письменного согласия сетевых организаций.

Какие конкретные ограничения в использовании земельных участков накладывает нахождение участка в пределах определенной зоны, установлено нормативными правовыми актами для каждой зоны. Например, ограничения в использовании земельных участков, попадающих в границы охранной зоны объектов электроэнергетики, регламентируются постановлениями правительства №160 от 24.02.2009 и №1033 от 18.11.2013.

Ограничения в использовании земельного участка сохраняются и после его продажи. Поэтому информацию о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования в обязательном порядке нужно указывать в договоре купли-продажи земельного участка.

Какие документы являются правоустанавливающими?

Кроме того, нужно проверить правоустанавливающие документы, которые есть у продавца. Это документы, на основании которых ему принадлежат дом и земельный участок:

  • договор купли-продажи,
  • договор приватизации,
  • свидетельство о праве на наследство,
  • договор дарения.

«Правоустанавливающие документы следует проверять на каждый объект отдельно, — советует руководитель юридической службы красноярской мастерской продажи недвижимости «Ремесленникъ» Вера Разумовская. — Однако надо понимать, что документы на участок не всегда будут совпадать с документами, которые у продавца есть на дом. Например, продавец мог купить земельный участок, в таком случае правоустанавливающим документом на землю является договор купли-продажи, а затем построить на нем дом, который он оформил в собственность в упрощенном порядке «по дачной амнистии». Тогда правоустанавливающим документом на дом будет декларация о строительстве. К моменту продажи дом должен быть уже оформлен в собственность».

Читать еще:  Ипотечный Калькулятор С Досрочным Погашением С Уменьшением Срока

Как проводить проверку продавца?

Проверка продавца проходит в два этапа. Во-первых, нужно удостовериться, что продавец — действительно тот, за кого себя выдает. Во-вторых, убедиться, что на момент продажи дачи у него нет финансовых проблем, которые могут привести к признанию сделки недействительной в дальнейшем.

Где проверить документы продавца?

Проверить, действителен ли паспорт продавца, можно на сайте МВД. Для этого нужно ввести в строке поиска серию и номер документа.

«Отметка о том, что паспорт недействителен, не обязательно означает, что перед вами мошенник. Продавец мог просто вовремя не поменять паспорт, когда ему исполнилось 45 лет, поэтому документ значится как недействительный», — объясняет Вера Разумовская.

Если собственника на сделке по доверенности представляет другое лицо, проверяется доверенность. Узнать, выдавалась доверенность или нет, действительна ли она на настоящий момент, можно в Единой информационной системе нотариата. Здесь в открытом доступе размещен сервис проверки доверенностей. Для того чтобы им воспользоваться, нужно знать дату получения доверенности, ее номер и имя нотариуса, который ее выдал.

«Когда из правоустанавливающих документов мы видим, что продавец получил дачу в результате возмездной сделки (купил или получил по договору мены), мы выясняем, есть ли у него супруга. Если на момент приобретения земли он состоял в браке, для проведения сделки потребуется заверенное нотариусом согласие супруги на продажу дачи. Если же продавец в браке не состоит, мы просим его написать об этом заявление, оно также будет приложено к пакету документов», — говорит Вера Разумовская.

Как узнать, есть ли у продавца долги?

Как и при приобретении городской квартиры, при покупке дачи проводится проверка продавца на возможное банкротство. В случае если продавец будет признан банкротом, все сделки, совершенные им в течение трех предыдущих лет, могут быть признаны недействительными в дальнейшем. На момент продажи дачи продавец не должен значиться в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве среди тех, кто подал заявление о банкротстве.

Кроме того, следует проверить информацию о собственнике участка на сайте судебных приставов. У него не должно быть долгов, которые с него пытаются взыскать принудительно.

Какие документы на постройки нужно проверить при покупке дачи?

На расположенные на участке строения заказывается отдельная выписка из ЕГРН. Из нее можно понять, какие объекты зарегистрированы на дачной земле. Это может быть жилой дом и нежилые строения (гараж, баня, хозяйственные постройки).

Если на садовом участке расположен жилой дом, в котором возможна прописка, в комплект документов, которые необходимо запросить у собственника для проведения сделки, входит домовая книга. Из нее можно узнать, кто прописан в доме. Домовая книга представляет собой альбом формата А4.

Часто бывает, что домовая книга хранится не у самого собственника, а в администрации поселка. Тогда нужно получить из нее выписку. Из этого документа должно быть видно, что на момент продажи дома в нем не остается прописанных лиц. Если на участке стоит садовый дом, домовая книга для совершения сделки не нужна.

Дополнительно специалисты советуют запросить у продавца справки об отсутствии долгов за электроэнергию, членские взносы в СНТ или за вывоз мусора. Такую справку должен выдать председатель садового товарищества или сельсовет.

«Далеко не всегда к моменту выхода на рынок у собственника есть весь необходимый пакет документов. Чаще всего их приходится собирать во время подготовки к сделке, это приводит к увеличению сроков», — отмечает Вера Разумовская.

Все перечисленное – это только общий комплект документов, которые нужно запросить у продавца, готовясь к покупке дачи. В зависимости от ситуации могут потребоваться еще дополнительные документы. Например, если из документов следует, что среди собственников дома есть несовершеннолетние дети, на продажу потребуется еще согласие органов опеки.

Подведем итог

  1. В 2021 году минимальный срок владения, освобождающий от налога, увеличен до 5 лет.
  2. Есть исключения из нового правила, но в основном несоблюдение срока означает необходимость уплаты налога в 13%.
  3. Сумму налога можно уменьшить имущественным или расходным вычетом, социальными льготами (если они положены гражданину).
  4. В большинстве случаев обязательна подача налоговой декларации, даже если платить ничего не нужно.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector