Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

На Что Обратить Внимание При Покупке Квартиры Во Вторичке

Советы риелтора: на что обратить внимание при покупке квартиры

Покупка квартиры — это сделка, включающая в себя множество нюансов. Кто-то любит первый, кто-то последний этаж, кого-то привлекают только высотные новостройки, а кого-то — хрущёвки. Обо всех технических и юридических тонкостях при выборе жилья рассказала представитель агентства недвижимости «Компания Колизей» Марина Панина.

Технические аспекты

Новостройка

Во-первых, нужно обратить внимание на застройщика — отзывы о каждом можно найти в интернете. Здесь вы узнаете, по ГОСТу ли построены дома, какое качество застройки, какая управляющая компания обслуживает — вся информация будет важна для вас в дальнейшем.

Во-вторых, стоит посмотреть на технологию постройки: устраивают ли вас технические характеристики этого конкретного дома. Хотите жить в монолитно-каркасном или кирпичном доме? Свои плюсы есть у каждого типа.

В-третьих, узнайте, где стоит само здание. В нашем городе с осторожностью нужно относиться к домам, построенным на мерзлоте и вблизи водоёмов. Лучше, чтобы была устойчивая земля.

Не менее важно уточнить, как сдавалась постройка. Меня всегда настораживает, когда дом долго не принимают, — значит, были какие-то неполадки, которые вполне вероятно могут проявиться позже. Если срок сдачи дома отличается от указанного застройщиком, нужно обязательно уточнить почему. Эту информацию можно найти в интернете на сайте компании или ознакомиться с ней непосредственно в офисе.

Лучше всего покупать квартиру в уже устоявшемся доме, с момента сдачи которого прошло хотя бы 4-5 лет. Часто возникают ситуации, когда человек приобрёл жильё, сделал ремонт, а через некоторое время в квартире начинает расходиться ламинат или потолки натяжные ведёт. Соответственно, всё приходится переделывать. Можно пройтись по соседям, поспрашивать, возникали ли у них сложности, особенно на верхних этажах: ощущались ли землетрясения, нет ли проблем с водой.

Проверьте квартиру на слышимость. У нас в городе есть дом, в котором в санузле на седьмом этаже слышно, как ругаются на десятом, а на первом моют руки. Квартира понравилась, а слышимость не устраивает? Готовьтесь к тому, что придётся тратиться на шумоизоляцию или мириться с тем, что вы будете слышать соседей, а они — вас.

Также стоит обратить внимание на отделку квартиры. Ремонт от застройщика обычно идёт самый бюджетный. Хотя есть те, кто старается делать всё качественно: стены выравнивают, в туалете кладут кафель, на полу — линолеум. Не советую покупать новостройки с ламинатом, если дому менее 4 лет. При усадке дом может повести, и красивый пол вздыбится или разойдётся.

Вторичное жильё

Я не советую своим клиентам приобретать квартиры в домах, которым больше 50 лет. Такие постройки часто страдают от грибка. Любой старый дом прежде всего нужно осмотреть внешне: чернота на углу может быть первым признаком плесени, от которой очень сложно избавиться. Чаще всего страдают кирпичные дома и здания, где нет горячего водоснабжения. К тому же такие помещения потом очень сложно перепродать — у нас сейчас лучше покупают новостройки.

Осмотрите перекрытия и уточните время проведения последнего капитального ремонта, а также управляющую компанию. Не рекомендую покупать квартиру в доме, где есть супермаркет или продуктовый магазин. Зачастую в таких домах есть тараканы, а иногда даже мыши.

Выбирая панельный дом, подождите до зимы – там часто бывает холодно, особенно в угловых комнатах и на первых этажах. Можно заказать мастера и утеплить квартиру — с внешней стороны дома закрыть все швы пеной или обшить. На сегодняшний день услуга обойдётся в среднем 100-150 тысяч рублей. Но даже в случае, когда такая процедура сделана предыдущим хозяином, советую повременить с покупкой до холодов. Если дополнительные утепления расположены внутри, будьте внимательны. Под ними может скрываться плесень и сырость.

Ещё в панельном доме необходимо обратить внимание на стены. Визуально под обоями и натяжными потолками их кривизну вы не заметите. Лучше не полениться и прийти на осмотр со строительным уровнем.

Самыми холодными, на мой взгляд, в панельных домах являются квартиры, расположенные по концам дома на первых этажах. Такое случается в 90% случаев, но бывают и исключения из правил. В кирпичных — одинаково тепло везде.

Читать еще:  Экономия фонда заработной платы

Осмотр квартиры

Самый дорогостоящий ремонт — это трубы, полы и окна. Пластиковые окна — не всегда хороши, оцените качество пластика и профиля. Если окно поставлено несколько лет назад и уже пожелтело — значит вскоре вам придётся его заменять.

С сантехникой всё просто: нужно посмотреть, заменены ли стояки и батареи, потому что распространённая болезнь вторичного жилья — проблемы с водой. И часто она возникает из-за неправильно поменянных труб. Особенно, когда дому больше 25 лет. Стоит насторожиться, заметив, что во всей квартире особого ремонта не проводилось, а санузел в новеньких панелях. Там может быть и плесень, и грибок, и тараканы. Попросите аккуратно снять одну панель, чтобы посмотреть, что за ней. И самым дорогостоящим пунктом являются полы: если они деревянные и скрипят, готовьтесь к тому, что тысяч сто вы потратите на их замену.

Не советую брать квартиру, где все закрыто натяжными потолками. Меня как риелтора такое всегда смущает. Под ними может скрываться плесень или следы того, что соседи постоянно топят. Старайтесь заглянуть в углы под обои, там, скорей всего, причина будет видна.

Внимательно изучите документы на наличие не узаконенной перепланировки. Обсудите это вопрос с продавцом. Он может предложить скидку, если вы будете готовы заниматься вопросом самостоятельно. Я не рекомендую так поступать без консультации опытного риелтора, потому что могут быть задеты несущие конструкции и пострадает безопасность жилья, а ещё это дополнительные временные и финансовые затраты.

Присмотритесь к соседям. Этим нужно озаботиться обязательно. У меня в практике было несколько случаев, когда через несколько месяцев, а то и недель, клиенты просили перепродать квартиру, потому что невозможно жить в ней по разным причинам, например, из-за большого количества домашних животных у бабушки за стеной.

Юридические аспекты

На мой взгляд, покупать квартиру в ипотеку безопаснее, потому что её будет проверять банк. Приобретая жильё за наличный расчёт, проверьте юридическую чистоту квартиры. Обязательно закажите выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), ознакомьтесь с правоустанавливающими документами продавца и проверьте собственников на сайте службы судебных приставов. Важно уточнить, выплачена ли ипотека за квартиру — это тоже может стать проблемой.

Совершая сделку через агентство, выбирайте проверенные компании, зарекомендовавшие себя на рынке, имеющие хорошие отзывы и официально зарегистрированные.

Не советую отдавать деньги до окончательного заключения договора — ситуации бывают разные. Полностью рассчитываться нужно только после регистрации права собственности (договор с залогом). Лучше всего, если сумма будет переведена со счета на счёт через банк, а на руках у обоих сторон будет расписка о совершённой сделке. Такое поведение наиболее безопасно и для покупателя, и для продавца.

Найти объявления о продаже и аренде жилья можно на Доске объявлений «Чита.Ру» – крупнейшем региональном ресурсе подобного плана с удобным поиском, универсальной системой продвижения, возможностью репоста объявлений в социальный сети и массой других возможностей. На доске размещено более 12 тысяч объявлений, в том числе более 5 тысяч объявлений в разделе «Недвижимость» и более 700 объявлений в разделе «Работа».

Долги за жилищно-коммунальные услуги

Даже если продавец квартиры честно говорит вам, что у него есть долг по коммуналке, показывает справку из ЕИРЦ или из управляющей организации о сумме долга, и передает вам деньги на погашение долга — это не гарантирует, что впоследствии не обнаружится дополнительная задолженность.

Прошел срок поверки счетчиков и накопился долг

Например, управляющая организация может “вспомнить”, что прежний хозяин не сделал вовремя поверку счетчиков, и теперь нужно пересчитать долг по нормативам, от чего сумма долга значительно вырастет. В такой ситуации нужно понять, за какой период насчитали долг.

Если за то время, пока квартира принадлежала предыдущему владельцу, то к вам этот долг не должен иметь никакого отношения. Долги за ЖКУ привязаны к конкретному человеку (собственнику, ответственному квартиросъемщику), а не к самой квартире. Если вы купили квартиру, и УО говорит, что на ней долг за ЖКУ, обязанность погасить задолженность лежит не на вас, а на предыдущем владельце, который не платил.

Читать еще:  Куда обращаться многодетным за помощью

А вот если долг в какой-то момент обнаружился, и насчитали его с момента покупки вами квартиры (ведь владелец не предупредил вас, что счетчикам нужна поверка), тут возможны два варианта развития событий. Если при поверке выяснится, что приборы исправны, вы можете требовать от управляющей организации признать поданные вами ранее показания верными, а значит, нет причин пересчитывать плату по нормативам и долга тоже нет. Если же поверка покажет, что счетчики пора заменить, придется оплатить долг, поскольку тогда расчет по нормативам оправдан.

Как сразу выяснить все про долги за ЖКУ

  • Попросите продавца принести квитанцию за прошедший месяц и сфотографируйте ее. То что, в квитанции нет задолженности, еще ни о чем не говорит — ее могли не указать. Вам для дальнейшей проверки нужен номер счета и фамилия получателя услуг.
  • В МФЦ или в УО и у поставщиков услуг можно по этим данным выяснить, есть ли задолженность. Чтобы в этих организациях пошли вам навстречу, можете сказать, что покупаете эту квартиру и собираетесь оплатить долги.
  • Попробуйте узнать у соседей или в УО, какие дополнительные услуги оплачивает владелец квартиры. Скажем, у собственника могут быть долги за услуги видеонаблюдения, охрану или парковку — вы сможете позвонить поставщикам услуг и узнать про долги. Нет гарантии, что получится что-то выяснить, но вдруг вам пойдут навстречу.
  • Зайдите на сайт ФССП России и посмотрите, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство по долгам за ЖКУ.

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке

паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры

свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор , наследования, дарения), выписку из ЕГРН

справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье

разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети

подтверждение отсутствия обременения на квартире

заключение оценочной экспертизы

Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Наследники

Для начала ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Если квартира получена по наследству, проверьте соблюдение прав наследников. Установите состав семьи на момент вступления в наследство и количество лиц, имевших право на обязательную долю. Если такие лица объявятся после проведения сделки, то суд может признать за ними долю в квартире.

Перед заключением договора изучите документы, которые относятся к наследству.

Также распространённый на практике случай, когда умирает один из супругов, и второй не вступает в права наследования, считая, что квартира автоматически переходит в его собственность. В этом случае Росреестр вынесет отказ в регистрации, так как 1/2 доля в праве на квартиру не будет принадлежать продавцу. Конечно, такая ситуация решаема, но процесс оформления недвижимости затянется.

Проверьте собственника и квартиру в Едином государственном реестре судебных решений. Когда есть незавершённые споры о праве собственности — ваш договор купли-продажи могут аннулировать. В случае, если вы планируете купить квартиру в Харькове — обращайтесь к местному специалисту, который закроет все бюрократические вопросы.

Актуальный техпаспорт нужен вам для того, чтобы знать точный метраж объекта, ведь когда вы собираетесь купить квартиру — количество квадратов играет огромную роль в стоимости. Также важно знать планировку — расположение всех конструкций. Она может отличаться от изначальной планировки квартиры, которая была при сдаче дома в эксплуатацию, так как собственник мог самостоятельно совершить перепланировку (это возможно при условии, что не были задеты несущие стены).

Читать еще:  Малоимущие семьи какой доход в 2021 году пермь

Возраст и состояние дома гораздо важнее технологии строительства

Максимальный срок эксплуатации бетонных и кирпичных зданий с бетонными перекрытиями обычно превышает 100 лет. Это же касается домов, именуемых сталинскими. Так что большинство из домов на вторичном рынке при условии добросовестного строительства и нормальной эксплуатации могут обеспечивать условия для нормальной жизни ещё лет 30-60. Но к сожалению, со строительством и эксплуатацией не всё гладко.

Далеко не все хрущевки и более современные кирпичные и панельные дома строились на совесть. Некачественные стройматериалы и несоблюдение технологии были обычным явлением. Самый очевидный признак – кривые стены, не вписывающиеся ни в какие строительные нормы. Кирпичи, вываливающиеся из кладки, и цемент, больше похожий на слежавшийся песок, тоже не являются чем-то экстраординарным.


Не хотите выравнивать и утеплять кривые стены — можно купить квартиру в >Новом Тушино от застройщика

На подобные нюансы нужно обращать внимание при покупке и вторичной, и первичной недвижимости. Но если все эти проблемы спрятаны под красивым ремонтом, «докопаться» до них сложно. А вот если вы решили, например, > купить однокомнатную квартиру от застройщика, у вас будет возможность взглянуть на голые стены и оценить качество работы строителей.

Право собственности и другие документы

Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:

договору купли-продажи, ренты, мены;

дарственной или свидетельству о наследовании;

свидетельству о приватизации;

решению суда, признающему право собственности.

Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:

паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);

свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;

расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);

выписку из домовой книги;

технический план квартиры.

Требуйте оригиналы бумаг, поскольку на них нужно проверить наличие подписей и печатей госорганов. Доверить проверку недвижимости перед покупкой можно специалистам – риелторам и юристам, а можно провести самим.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке и зачем его подписывать?

Многие застройщики выбирают именно такую схему финансирования. Не удивительно, ведь она одна из самых простых. Достаточно оформить всего один договор при покупке квартиры от застройщика.

С самим понятием мы уже немного знакомы. Теперь давайте перенесем его в плоскость отношений с застройщиком. Предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме – это обещание имущественных прав в будущем, когда ЖК будет достроен. С помощью предварительного соглашения договариваются обо всех пунктах, которые потом войдут в основной документ – договор купли-продажи. На его основании застройщик привлекает средства в свой проект. Что имеет с документа покупатель? Для него это своеобразная бронь квартиры при покупке.

Объект имущественных прав пока не существует. Поэтому и оформить покупку «по правилам» не получится. Поверить застройщику на слово, что он достроит и отдаст квартиру? На такое никто не согласится. Другое дело – юридический документ. Насколько надежным оказывается такое бронирование квартиры в новостройке, зависит от строительной компании и, конечно, от вашей бдительности.

Чем плох этот путь оформления сделки? Тем же, чем опасен договор ЖСК при покупке квартиры в новостройке или любой другой подобный документ. Они не дают 100% гарантии, что дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Можете почитать подробнее о рисках при покупке квартиры в новостройке в нашей статье. Или лучше сразу заручитесь поддержкой профессионалов недвижимости ReDWall. Мы поможем свести риски к минимуму и защитим от ошибок.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector