Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно Ли Продать Неприватизированную Квартиру С Долгами В России

У кого могут отнять жильё за долги

Просрочка по ипотеке или любому другому кредиту, большие долги за ЖКХ, опасность для соседей или проживание в аварийном жилье — всё это может стать причиной, из-за которой гражданина могут лишить квартиры или частного дома. Причём теперь при определённых условиях взыскать с должника могут даже его единственное жильё. В каких случаях это возможно, разбиралась «Парламентская газета».

Должники: выселять или переселять?

На днях Конституционный суд (КС) пояснил условия для взыскания единственного жилья должника. В опубликованном на сайте КС постановлении сказано, что нормы Гражданского процессуального кодекса (ГПК) и закона «О банкротстве» не запрещают судам взыскивать единственные квадратные метры для погашения долгов при определённых обстоятельствах.

В частности, должника нельзя оставить без жилища «площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма». Кроме того, необходимо принимать во внимание соотношение между рыночной стоимостью недвижимости и размером задолженности.

Ещё в 2012 году КС говорил о необходимости обозначить пределы действия имущественного иммунитета применительно к жилью. До сих пор это не сделано. Теперь судьи вновь отметили необходимость корректировки законодательства с целью прописать возможность взыскания жилья, когда его площадь явно «превышает потребности должников».

Изменения в ГПК уже готовятся, сообщил «Парламентской газете» председатель Комитета Совфеда по конституционному законодательству и госстроительству Андрей Клишас. По его мнению, главное — законодательно установить критерии для определения площади «разумно достаточного» жилья и другие требования к нему. В этом вопросе КС указал на ряд ориентиров, которые должен учитывать законодатель.

«При этом ключевым является обеспечение гарантий реализации права граждан на жильё, в связи с чем необходимо предусмотреть гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования. Нельзя нарушать баланс конституционно значимых ценностей. Идея о выселении должника и членов его семьи без предоставления им другого жилья взамен является недопустимой и не подлежит обсуждению», — считает Клишас.

Заёмщикам и кредиторам — равные права

По мнению адвоката по вопросам собственности Сергея Бобровского, постановление КС призвано частично разрешить долговой ипотечный кризис, складывающийся на банковском рынке страны. По данным Центробанка, задолженность россиян по ипотечным жилищным кредитам в начале 2021 года впервые превысила 9 трлн рублей.

«Взять кредит легко — отдавать сложно, поэтому долг по ипотеке — самая частая причина выселения из квартиры. В данный момент это лотерея: где-то суды руководствуются положением о том, что выселять из единственного жилья нельзя, а где-то считают, что раз квартира в залоге у банка, то её можно отнять», — прокомментировал «Парламентской газете» Бобровский.

По его словам, постановление КС вряд ли внесёт в этот вопрос ясность, во всяком случае на данном этапе, пока нет соответствующего решения Верховного суда, а также чётких критериев отнесения жилья к «разумно достаточному».

Глава юридического агентства «Правовестъ» Кирилл Иванов опасается, что новая норма развяжет руки кредиторам, которые в желании вернуть свои средства станут массово требовать изъятия квартир у должников.

«В большинстве регионов минимальная норма жилья составляет 18 кв. м на человека. Такие студии сегодня есть, и теперь ничто не мешает выселить туда должника-одиночку. По тем же нормам, для семьи из двух супругов положено 33 кв. м, для троих — 42 кв. м. Как бы ни начались выселения из 35-метровых квартир», — сказал «Парламентской газете» юрист.

Обеспечить баланс интересов кредиторов и должников призывают в Совфеде. В конституционном комитете полагают, что изымать жильё следует, учитывая не только его формальное соответствие установленным критериям, но и иные обстоятельства.

«При этом ориентиры обеспеченности жильём должны быть гибким инструментом, чтобы в условиях изменения структуры жилищного фонда не приводить к несоразмерному, необоснованному ограничению прав кредиторов», — отмечает Андрей Клишас.

За ЖКХ можно не платить?

Запустить процесс выселения из квартиры могут не оплаченные в течение шести месяцев счета за коммуналку. Правда, касается это в первую очередь нанимателей жилья, а не собственников. Если предоставляемые по договору соцнайма «квадраты» у должника единственные, то ему должны подобрать жильё меньшей площади.

«На практике такое случается редко, поскольку муниципалитетам, как правило, просто некуда переселять таких людей», — рассказала «Парламентской газете» председатель комиссии Общественной палаты (ОП) РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Для собственников долги по коммунальным платежам могут привести к лишению жилья только в общем порядке исполнительного производства, добавила она. Владельцев квартир суды не выселяют, а выносят решение, что собственник должен оплатить долги. Дальнейшее — забота приставов. И только если у должника нет другого имущества, которое можно описать в счёт уплаты долга, может быть принято решение о продаже квартиры.

Читайте также:

Если в собственности у гражданина находится несколько объектов недвижимости, то приставы выставят на продажу тот, где человек не проживает постоянно или не прописан. При этом площадь или стоимость жилья в расчёт не принимается.

Опасные перепланировки

Самовольная перепланировка или переустройство жилплощади, не согласованные с соответствующими органами и нарушающие действующие правила — ещё одна возможность лишиться жилья. В этом случае, согласно ГПК, собственник нарушает права и интересы соседей по дому. То же происходит, если он бесхозяйственно обращается с помещением, допускает его разрушение или использует жильё не по назначению.

«Некоторые виды перепланировок можно узаконить через суд, но в случае опасности разрушения здания органы местного самоуправления предупредят собственника о необходимости устранения нарушений и определят срок ремонта», — объясняют в НП «ЖКХ Контроль».

Читать еще:  Можно ли оплатить налоги на почте россии 2021

Если нерадивый хозяин не предпринимает действий по возврату своей квартиры в первоначальный вид, муниципальные власти подадут на него в суд, который может принять решение о реализации квартиры с торгов. Деньги за жилплощадь отдадут собственнику, за вычетом расходов на ремонт.

Член ОП Светлана Разворотнева привела ещё две возможные причины изъятия жилья — государственные нужды (например, строительство дороги на месте жилого массива) и проживание в аварийном доме. В обоих случаях государство обязано либо выплатить собственнику выкупную стоимость его квадратных метров, либо предоставить квартиру аналогичной площади.

«Кадастровая оценка недвижимости часто оказывается ниже её рыночной цены, то есть на полученные средства новую квартиру не купить. Поэтому мы выступаем за гарантии предоставления аналогичного жилья», — добавила эксперт.

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Преимущества работы с нами

Есть вопросы?

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, на сколько это реально? вполне реально — мы берем все обязательства на себя и решаем ваш вопрос с продажей и погашением долгов на себя, но бывают случаи когда продажа затрудняется тем, что квартира не приватизированна.

Вы, прописаны в неприватизированной квартире и хотите её продать. Возможно ли такое? Да, но не сразу. Сначала Вы должны оформить её в собственность.

Если Вы ответственный квартиросъёмщик, Вы легко можете приватизировать квартиру, а после этого распоряжаться ей как Вам будет угодно. Если Вы просто прописаны, то подать документы на приватизацию может человек, с которым заключен договор социального найма. Вроде бы всё просто. Но это далеко не так.

Препятствий на пути приватизации квартиры может быть много, человеку, впервые столкнувшемуся с вопросом приватизации жилья не так просто во всем разобраться. Чаще всего трудности возникают со сбором полного пакета документов по квартире и с долгами по коммуналке.

Для решения вопроса с документами потребуется пойти в многофункциональный центр (МФЦ) по месту регистрации и там всё разузнать, но МФЦ только консультирует и принимает от вас пакет документов, которого на практике чаще всего становится недостаточно для вышестоящих органов, которыми принимается решение о приватизации жилья, в таком случае документы возвращают в архив, без уведомления вас об этом и без дальнейшего руководства к действию. Процесс, который изначально измеряется месяцами, начинает затягиваться, превращаясь в бесконечный. Сразу хочется сказать, что будь у Вас возможность пройдя один раз или два этот путь, в третий всё могло получиться сразу, но у кого есть такая возможность?

С долгами по коммунальным платежам все проще, есть долги – нужно погасить. С долгами по коммуналке на Ваш пакет документов и смотреть никто не будет. Если долг не большой все проще, но, если сумма долга по коммунальным платежам внушительная. Где взять такую сумму? Ведь это могут быть не десятки, а сотни тысяч рублей! Квартиру заложить нельзя, она не в собственности, взять кредит в банке? За кредит необходимо платить, а еще его могут и не дать. Финансовый вопрос приводит ситуацию в тупик.

Есть ли способ решить вопрос с долгами по коммуналке перед приватизацией квартиры? Да, такой способ есть. Обратившись в агентство недвижимости «АрмандРиэлти» вы можете быть уверены в решении данного вопроса и даже получить часть суммы авансом на текущие расходы. Многие наши клиенты уже смогли в этом убедиться на собственном опыте. Агентство недвижимости «АрмандРиэлти» не только поможет в решении вопросов с долгами по коммунальным платежам, но и поможет приватизировать вашу квартиру.

Идеальная ситуация: продать неприватизированную квартиру, да ещё с долгами по коммуналке, при этом не нужно стоять в очередях ни в какие окна, не нужно ездить во всевозможные департаменты. Всё решается одним договором на оказание услуг, который можно заключить либо у нас в офисе, где Вы, желанный гость, либо вообще у Вас дома, если Вам так будет удобнее.

Данная статья — это не публичная оферта, все условия договора оговариваются отдельно и могут быть изменены под Ваши пожелания и потребности. Обращаясь в компанию «АрмандРиэлти» вы можете быть уверены – специалисты нашей компании подберут для вас наилучшие условия сотрудничества исходя из ваших пожеланий и жизненной ситуации.

Отзывы наших клиентов

Здравствуйте! Хочу поделиться своей радостью.
Благодаря счастливому случаю, моя судьба свела меня с АН «Арманд Риэлти». Потеряв все надежды на продажу земельного участка и не надеясь на успех, поручила продажу АН «Арманд Риэлти».
Агентство взяло на себя все трудности, с которыми обычно сталкивается продавец, моя задача заключалась только в подписании договора купли-продажи и получения денег за проданный участок.
Участок был продан в сроки, которые мы оговорили с агентством.
Профессионализм во всем, вот что отличает данное агентство недвижимости.
Выражаю глубокую признательность АН «Арманд Риэлти».

Обязан ли новый собственник выплачивать долги без своего согласия?

Нет, не обязан. Управляющая компания не вправе требовать погашения долгов с нового хозяина. Он платит за коммунальные услуги только с того момента, когда стал собственником данного жилья. Если же покупатель покупал квартиру с обременением, и перевод долга на него осуществлён в соответствии с положениями статьи 391 Гражданского кодекса, то со дня регистрации собственности у него наступают обязательства платить по долгам.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета. Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски. Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Читать еще:  Как открыть тракторную категорию д от организации

Продажа квартиры через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

  • такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
  • при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
  • процедура длится неделю.
  • иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
  • нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
  • налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

Чтобы не попасть на уловки мошенников и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

  • расписка — для фиксации факта получения денег;
  • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца. Юристы и риэлторы агентства «Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.

Но есть и недостатки:

  1. Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
  2. Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
  3. Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
  4. Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.

Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Нередко оплачивать чужие долги приходится после продажи квартиры. Новый владелец должен переоформить на себя лицевой счет, сообщить всем поставщикам ресурсов, что у квартиры сменился владелец. Но не все такие сознательные. Пока долгов нет, формальности никого не интересуют. Но как только они возникают, УК обращается в суд и взыскивает деньги с того, кто числится собственником. Происходит все быстро, суд принимает решение, оно передается судебным приставам, деньги уходят со счета должника. При этом суд и приставы не проверяют информацию о собственнике жилья, они верят информации УК.

Игорь Кокин советует в таком случае жаловаться в государственную жилищную инспекцию на УК. «Управляющие компании обязаны вести актуальный реестр собственников по Жилищному кодексу, если они этого не делают, это нарушение лицензионных требований», — поясняет Кокин.

Любопытно, что в таких случаях бывшего собственника предупреждают о судебном разбирательстве, но по старому адресу. Такой порядок вещей оставляет человека без шансов вовремя заметить нарушение. Единственное, что можно посоветовать, — периодически проверять сайт службы судебных приставов на предмет того, не числится ли за вами какой-то должок.

Кто оплатит задолженность по коммуналке?

Решив приобрести недвижимость с неуплатой по ЖКХ, покупатель должен знать о том, кто должен погасить задолженности. Согласно статье 153 Жилищного Кодекса России при смене собственника квартиры долг за коммунальные услуги не переходит на нового владельца.
То есть, требовать от покупателя погашения неуплаты управляющая компания не имеет права, и долги остаются
за предыдущим хозяином. Законодательством предусмотрено, что оплачивать коммунальные услуги покупатель должен только после вступления в права собственности.

Однако есть здесь и свои подводные камни. Совершая сделку купли-продажи, продавец не обязан представлять справку о погашении задолженности, а поэтому спокойно может ее продать вместе с неуплатой. И если покупатель не затребует этот документ, а став собственником, просто будет игнорировать долги по оплате (на что имеет полное право), у него могут возникнуть проблемы.

Спустя три года долги по коммуналке невозможно будет взыскать даже через суд. Зная это, управляющие компании, чтобы получить долги, начинают «давить» на нового собственника, угрожая не заключить с ним договор до выплаты, отказывать в регистрации и др. Если нет соглашения между бывшим собственником, который не оплатил коммунальные услуги, и новым владельцем, такие требования незаконны и не имеют под собой основания.

Поэтому при отказе в предоставлении услуг и оказанием давления управляющей компанией, можно смело подавать в суд, который примет сторону нового владельца квартиры.

Разделение неприватизированной квартиры

Представьте такую ситуацию, семья прописана в одной квартире, после смерти старшего поколение в ней остаются два «владельца», но жилье им все равно не принадлежит. Законодательством запрещено делить квартиру, которая не находится в собственности. Также в этом случае запрещено производить разделение лицевых счетов, для произведения оплаты за услуги каждым за себя.

При возникновении такой ситуации, жилье можно разменять, но статус у вашего нового жилья тоже будет неприватизированный.

Условия, при которых осуществляют сделку с недвижимостью

Как продать неприватизированную квартиру с долгами? Существенными условиями, которые позволяют заключить сделку, являются следующие:

  1. Обязательное уведомление покупателя о присутствии необходимости погашения задолженности.
  2. Обращение для получения справки, в которой будет отражен размер накопившейся задолженности.
  3. Сообщение новому собственнику о факте задолженности с озвучиванием ее точных размеров. Такая информация будет подтверждаться предоставлением соответствующей справки.
  4. Достижение соглашения относительно того, кто будет перечислять средства.
  5. Заключение сделки и выплата требуемых сумм.

Текущий собственник квартиры или дома может решить проблему одним из следующих способов:

  1. Оплатить необходимую сумму из имеющихся сбережений.
  2. Занять средства у родственников.
  3. Оформить обязательство в кредитной организации. Зачастую для этих целей выдается потребительский заём, для которого достаточно будет предоставить справку о доходах и документы, подтверждающих личность.
  4. Взять аванс у покупателя. Такой способ используется чаще всего, поскольку он не связан с принятием на себя дополнительных обязательств.

Следует знать. Со стороны покупателя в случае выплаты аванса очень важно задокументировать факт передачи средств и их целевое назначение. В случае, если продавец не исполнит своих обязательств, это может стать основанием для решения вопроса в судебном порядке.

Законодательно не накладывается запрет на реализацию объектов недвижимости с неоплаченными коммунальными расходами. При заключении сделки, как для продавца, так и для покупателя, важно фиксировать все договоренности в отношении возникшей задолженности. В таком случае удается избежать возможных проблем и судебных разбирательств между новым и старым собственником.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector