Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно Ли Продать Квартиру Если Есть Несовершеннолетний Ребенок

Собственник является несовершеннолетним ребенком — как продать квартиру?

  • Может ли несовершеннолетний ребенок выступать стороной сделки
  • Общие правила совершения сделки купли-продажи с детьми
  • Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку, где собственник — несовершеннолетний ребенок
  • Условия выдачи разрешения органов опеки и попечительства на сделку. Одновременное заключение договора купли-продажи, где ребенок выступает покупателем
  • Форма договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

  • сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
  • данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
  • сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Вы продаете имущество несовершеннолетнего ребенка Версия для печати

Бывают ситуации, когда дети становятся владельцами или совладельцами имущества после получения его в наследство или в дар.

Когда возникает необходимость каким-то образом распорядиться этим имуществом, к примеру, продать или обменять квартиру, то потребуется согласие родителей или законных представителей (опекунов или попечителей, усыновителей, патронатных воспитателей, приемных родителей), а также разрешение с органов опеки и попечительства.

В этом материале мы расскажем, как проводить такие сделки и при каких условиях они оформляются.

При каких условиях можно распоряжаться имуществом детей

Несовершеннолетний владелец квартиры не может распоряжаться ею (продать, обменять) самостоятельно до достижения 18 лет.

Если ребенку меньше 14 лет, то от его имени сделки совершаются родителями или законными представителями. В договоре ставится подпись родителя (представителя) с отметкой, что он действует от имени несовершеннолетнего ребенка.

Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет совершает сделки с согласия родителей и иных законных представителей. При этом, договора ребенок подписывает сам, но рядом ставит подпись один из родителей (представителей) с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки.

Если нет родителей, от имени ребенка могут выступать бабушки, дедушки, старшие братья, сестры.

При этом, для действий с имуществом, где совладелец или единственный владелец является несовершеннолетним, то требуется разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение выдается на следующие виды сделок:

  • продажа;
  • обмен;
  • передача в залог;
  • передача в аренду.

Согласие органа опеки и попечительства не требуется в случае если несовершеннолетний проживает в жилище, но не является собственником недвижимости или ее части.

Эмансипация несовершеннолетних

В некоторых случаях несовершеннолетний, достигший 16 лет, способен совершать самостоятельно сделки. Ребенок признается полностью дееспособным, если работает по трудовому договору или с согласия его законных представителей занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия его законных представителей либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.

Как получить разрешение на сделку

Разрешением на распоряжение имуществом несовершеннолетнего является справка, которая выдается органами опеки и попечительства.

Чтобы её получить, нужно воспользоваться онлайн-услугой

Выдача справок для распоряжения имуществом несовершеннолетних детей и оформления наследства несовершеннолетним детям Заказать

При подаче онлайн-заявки, к ней необходимо приложить следующий список документов и подписать своей ЭЦП:

  1. заявление для распоряжения имуществом несовершеннолетних в форме электронного документа;
  2. электронная копия свидетельства о рождении ребенка (при отсутствии сведений в ИС ЗАГС либо при его рождении за пределами Республики Казахстан);
  3. электронная копия нотариального согласия супруга (-и) либо согласие отдельно проживающего законного представителя ребенка (детей) (электронная копия документов, подтверждающие факт отсутствия попечения над ребенком одного из родителей: свидетельство о смерти, решение суда о лишении родителей родительских прав, ограничении их в родительских правах, признании родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), объявлении их умершими, справка о рождении и т.п;
  4. электронная копия свидетельства о праве на наследство по закону (от нотариуса) (в случае получения наследства по закону);
  5. электронные копии документов, подтверждающие наличие имущества;
  6. электронная копия мнения ребенка (детей) (при достижении возраста десяти лет).

Орган опеки и попечительства, изучив представленные документы и доводы родителя (представителя) о необходимости совершения сделки, в течение 3 рабочих дней может дать свое согласие на сделку или мотивированно отказать.

В каких случаях могут отказать в выдаче разрешения

Орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче справки:

  • установление недостоверности представленных документов или данных, содержащихся в них;
  • несоответствие услугополучателя требованиям, установленным Гражданским кодексом Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года и постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 марта 2012 года № 382 «Об утверждении Правил осуществления функций государства по опеке и попечительству»;
  • совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению жилища ребенка-сироты, ребенка, оставшегося без попечения родителей, не достигшего четырнадцатилетнего возраста, или заключение от их имени договора поручительства, сделок по сдаче жилища в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих им прав на наследство по закону, завещанию, раздел их жилища или выдел из него доли;
  • в отношении заявителя имеется вступившее в законную силу решение суда, на основании которого он лишен специального права, связанного с получением справки.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Читать еще:  Во сколько лет уходят на пенсию ветераны боевых действий в чечне

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Ребенок не является собственником

Согласие опеки при продаже квартиры не требуется, если ребенок не владеет недвижимостью, а только зарегистрирован в ней. Постоянная регистрация («прописка») не влечет появления права собственности.

Однако ребенка нельзя выписать «на улицу», у него обязательно должна быть регистрация. Позаботьтесь о том, чтобы оформить несовершеннолетнему прописку при продаже квартиры в другом помещении. Например, в квартире бабушки с дедушкой.

Для снятия с учета и прописки в новом месте нужно обратиться в Федеральную миграционную службу по месту жительства.

Какие документы предоставить?

  • паспорт заявителя;
  • паспорт ребенка или свидетельство о рождении;
  • документ, на основании которого проводится регистрация (заявление владельца жилья, документ о собственности).

Как продать квартиру несовершеннолетнему ребенку

Если вы хотите продать или обменять квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, либо квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, Вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. Какими могут быть трудности и как их избежать мы и поможем Вам разобраться.

В соответствии с ч. 2 Семейного кодекса Украины, ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об охране детства» и ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» родители или опекуны несовершеннолетних детей не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры от имени несовершеннолетних детей, которые подлежат нотариальному удостоверению или специальной регистрации, а именно договоры относительно раздела, обмена или отчуждения жилья. Также без разрешения органов опеки и попечительства родители не имеют права:

отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав;

выдавать письменные обязательства от имени ребенка;

заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы (либо собственники) несовершеннолетние дети, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, на которые государством возложен контроль за тем, чтобы родители несовершеннолетних детей учитывали жилищные права и охраняемые законом интересы детей, в связи с тем, что недопустимо ограничение указанных прав при совершении сделок касаемо жилья несовершеннолетних детей.

Необходимо отметить, что в период с января 2004 года (с момента вступления в силу Семейного кодекса Украины) по июнь 2005 года (внесение изменений в Семейный кодекс Украины) в указанном нормативном акте вообще не было указания на то, что родители, либо опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения при совершении сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних детей. По этой причине родители могли свободно, без «вмешательства ООП» распоряжаться имуществом своих чад. На сегодняшний день дело обстоит следующим образом.

Первой проблемой, с которой Вы столкнетесь, будет одобрение органов опеки и попечительства.

Вы решили продать или обменять квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок (при этом зарегистрирован ребенок может быть как в продаваемой квартире, так и в другом месте). В этом случае согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры строго необходимо. Ваша цель получить документ вышеуказанного органа — решение, в котором Вам будет дано разрешение продать от имени несовершеннолетнего собственника объект недвижимости, но при условии обязательной покупки на его имя другого объекта недвижимости.

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части в продаваемой квартире.

Совет: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера — экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, т. е. по Ѕ части квартиры, и хотите приобрести однокомнатную квартиру меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность (т. е. по Ѕ части), то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут — доли-то неравноценны.

Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двухкомнатной квартире.

Истории из жизни: «Поближе к работе и родне»

Молодая семья получила наследство в городе, который расположен далеко от места их проживания: бабушка завещала свою квартиру правнуку. Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в их родном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку.

Читать еще:  Документы Необходимые Для Покупки Земельного Участка В Собственность

Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже — вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

Необходимо знать, что подобное разрешение органов опеки и попечительства необходимо и при продаже квартиры, в которой несовершеннолетние дети «всего лишь» зарегистрированы. В этом случае ООП должен вынести решение с разрешением снять с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка, с последующей обязательной постановкой его на регистрационный учет в ином «жилище».

По закону разрешение ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав.

Второй проблемой при отчуждении собственности несовершеннолетнего ребенка может стать получение согласия одного из его родителей на продажу.

В части 2 статьи 32 Гражданского кодекса Украины сказано: для распоряжения своим недвижимым имуществом несовершеннолетнему ребенку нужно согласие обоих родителей. Такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Обратите внимание: орган опеки и попечительства, согласие которого необходимо для заключения сделок несовершеннолетними, как правило, требует личной явки обоих родителей. Однако если отец или мать по объективным причинам не в состоянии посетить ООП — из-за тяжелой болезни, проживания за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (в случае проживания за рубежом).

Подобное согласие необходимо вне зависимости от того, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры, а также не имеет значения тот факт, что родители, возможно, уже давно не проживают одной семьей — разведены, либо если один из родителей отсутствует и место его нахождения неизвестно и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать.

К сожалению, бывают случаи, когда один из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы — например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен жилья.

Не требуется согласие от родителей (либо одного из них), которые лишены родительских прав, признаны судом без вести пропавшими, умершими, в случае смерти родителей, а также, если отец ребенка записан со слов матери.

Собираем документы

Для получения решения с разрешением на совершение сделок по отчуждению (покупки) недвижимого имущества несовершеннолетних детей родителям (опекунам) необходимо предоставить в ООП для рассмотрения следующие документы:

Свидетельство о рождении ребенка;

Правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;

Свидетельство о браке родителей ребенка. Для матерей-одиночек — справка органа РАГС;

Справка — форма № 3 (ЖЭК);

Справка-характеристика на объект недвижимости («Витяг з реєстру &») БТИ;

Заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим и т. д.);

Гражданские паспорта родителей.

Иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

Предоставляются оригиналы всех выше перечисленных документов и их копии.

Действия по сбору документов

Как только принимается решение о продаже квартиры, необходимо подготовить все документы, какие могут потребоваться для регистрации сделки. Лучше сделать это заранее, еще до того, как появится покупатель, поскольку далеко не все готовы ожидать сбора документов, и могут отказаться от приобретения. Более того, даже при собранном пакете документов, многие покупатели опасаются связываться с квартирами, где были прописаны несовершеннолетние.

Начинается сбор документов с выписки все зарегистрированных лиц из квартиры, выставляемой на продажу. Чтобы выписать несовершеннолетнего, которому принадлежит доля, нужно представить документы о приобретении новой жилплощади, либо об открытии банковского счета на имя ребенка. Следовательно, представляется копия договора купли-продажи нового жилья (или соглашение), либо банковская выписка по счету.

С полученными документами следует обратиться в отдел опеки и попечительства, где подать обращение с просьбой о разрешении продажи квартиры. К заявлению прилагаются следующие документы:

  1. Удостоверения личности собственников квартиры;
  2. Документы, подтверждающие право собственности каждого из них;
  3. Согласие на продажу от каждого собственника;
  4. Документы на квартиру: кадастровый паспорт, план, технический паспорт;
  5. Выписка из домовой книги с указанием состава семьи, зарегистрированных лиц;
  6. Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги;
  7. Справка о состоянии лицевого счета.

Представление всех вышеперечисленных документов не гарантирует получения положительного решения по заявлению. Тем не менее, непредставление полного списка (его лучше уточнить в органах опеки и попечительства, поскольку требования периодически меняются) может послужить отказом в принятии для рассмотрения. Необходимо предоставить оригиналы и копии. Для принятия решения могут потребовать дополнительные справки и выписки, тогда орган опеки продлевает срок рассмотрения, предоставляя время на их получение и подачу, но не более месяца.

Таким образом, продать квартиру с прописанными детьми, не достигшим совершеннолетия, и не являющимися собственниками, относительно несложно. В то же время, сделка с недвижимостью, часть которой принадлежит ребенку, затруднительна, требует большего времени.

Читать еще:  Берется ли налог с выходного пособия

Чаще всего дети становятся собственниками недвижимости на основании наследования, дарения, покупки на имя ребенка или участия в приватизации. Можно ли продать такую недвижимость? Да, недвижимость принадлежащая детям, может быть продана только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Кто подписывает договор купли-продажи квартиры от имени ребенка?

  • До 14 лет договор от имени несовершеннолетнего подписывают его законные представители – опекуны или родители;
  • С 14 до 18 лет дети уже считаются частично дееспособными и подписывают договор купли-продажи сами, но в присутствии и с согласия родителей или опекунов;
  • В отдельных случаях договор продажи недвижимости от имени ребенка может подписывать представитель администрации района, назначенный на основании решения местного исполкома.

При каких условиях исполком даст согласие на продажу квартиры ребенка?

Продажа квартиры с одновременной покупкой другой недвижимости на имя несовершеннолетнего.

Требования к квартире приобретаемой на несовершеннолетнего:

1. Должна быть по площади не меньше продаваемой;

2. Стоимость новой квартиры должна быть не меньше, оценку может выполнить Агентство по государственной регистрации;

3. Учитываются местоположение, инфраструктура, потребительские качества квартиры. Например – органы опеки навряд ли разрешат продажу однокомнатной в Минске с приобретением взамен дома или квартиры в деревне где нет садика или школы. Еще пример – продается однокомнатная квартира со всеми удобствами, а взамен приобретается двухкомнатная в доме без ванной, туалета или центрального отопления. В таких ситуациях органы опеки и попечительства проводят обследования жилищно-бытовых условий в покупаемой на ребенка недвижимости, с выездом представителя администрации на место будущего проживания ребенка.

Деньги от продажи квартиры ребенка пойдут на его лечение или получение образования.

В этой ситуации органы опеки могут проверить условия проживания ребенка. Есть ли отдельная комната. Оборудованы ли в ней места для учебы, отдыха, сна. Сколько человек проживают в данной квартире.

Продажа квартиры или доли ребенка при разводе родителей.

В этой ситуации администрация дает согласие на продажу при условии, что на ребенка оформляется доля в новом жилье. Считается, что ребенок переедет в более благоприятную среду, где не будет ссор и ругани.

Продажа недвижимости несовершеннолетним без приобретения другого жилья.

В данной ситуации необходимо открыть счет на имя ребенка в банке, на который в дальнейшем родители положат деньги, полученные от продажи недвижимости своего малыша. При такой продаже органы опеки учитывают насколько семья, в которой проживает несовершеннолетний, обеспечена жильем и не станут ли они нуждающимися после продажи.

Учитывайте, что везде работают разные люди. Там, где одна администрация даст разрешение, другая, при таком же комплекте документов, откажет.

Итак, сделки по продаже недвижимости несовершеннолетними возможны, в отдельных ситуациях просто необходимы. Главное – интересы ребенка должны стоять на первом месте.

Интересы ребенка

Итак, самое главное — что же такое интерес ребенка? О чем будут переживать органы опеки и в соответствии с какими принципами принимать решения по сделкам?

Всегда главное — не навредить ребенку. При осуществлении сделки несовершеннолетний собственник не должен потерять ни в деньгах, ни в возможностях. И это, пожалуй, основное, что принимается во внимание. При продаже квартиры ребенок обязательно должен получить квартиру, не уступающую по метражу, месторасположению и стоимости прежней. Учитывается и инфраструктура района, удаленность от нового дома школ, детских садов, учебных центров и т. д.

Но бывают ситуации, когда новую квартиру после продажи покупать не планируется. Органы опеки могут одобрить такую сделку только в том случае, если деньги будут перечислены на счет ребенка, который станет доступным при достижении собственника 18 лет.

Несмотря на то, что необходимо не допустить ухудшения жилищных условий ребенка, иногда опека все же нарушает этот принцип. Правда, причины должны быть очень вескими. Обычно это — необходимость собрать сумму на лечение ребенка (не родителя!) или показания врача. При астме часто советуют переехать из мегаполиса в область, что будет считаться ухудшением условий, но опека одобрит переезд.

В общем и целом, нет конкретных правил и предписаний, как поступят в той или иной ситуации органы опеки. По каждому случаю необходимо консультироваться с опекой по месту регистрации. Там же расскажут, какие документы необходимо предоставить — в зависимости от ситуации их набор может меняться.

Автозаводский район:

пр. Кирова, дом 19, комн. 2, 3, 4, 6

Шевелева Надежда Сергеевна: 295-14-31

Работает по средам

Канавинский район:

ул. Советская, дом 17, комн. 2

Бенга Светлана Юрьевна: 246-15-61

Работает по средам

Ленинский район:

пр. Ленина, дом 46, комн. 225, 215, 103

Вдовина Ирина Александровна: 258-01-70

Работает по понедельникам и средам

Московский район:

ул. Березовская, дом 100, комн. 73, 78, 79, 80

Смирнова Надежда Николаевна: 270-58-14

Работает по средам

Нижегородский район:

ул. Пискунова, дом 1, комн. 26

Кудреватых Елена Владимировна: 419-71-78

Работает по средам

Приокский район:

пр. Гагарина, дом 154, комн. 202

Курганова Елена Николаевна: 465-51-53

Работает по средам

Советский район:

пл. Советская, дом 1, комн. 105, 107, 112

Красильникова Ирина Валентиновна: 468-36-58

Работает по средам

Сормовский район:

бульвар Юбилейный, дом 12, комн. 31, 32, 34

Харитонова Светлана Владимировна: 222- 03–78

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector