Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно Ли Через Суд Продать Квартиру В Долевой Собственности

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Читать еще:  Пособие в башкортостане за 3 ребенка

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  • несколько владельцев;
  • доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
  • все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  • совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  • расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Что такое доля в квартире и как ей пользоваться

Немалое количество квартир находится в долевой собственности. Это не только «коммуналки», но и те квартиры, в которых, например, развелись супруги, или доли недвижимости достались собственникам по наследству.

Что такое доля в квартире?

Гражданский кодекс РФ утверждает, что доля – это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности. При этом важно отличать долевую собственность от совместной. В совместной собственности доли не определены: например, квартира супругов считается их совместной собственностью без разделения не доли, если между супругами не был заключен брачный контракт, определяющий иной порядок собственности.

Также квартира может быть унаследована несколькими родственниками, еще супруги могут разделить ее на доли – так или иначе, вариантов появления долевой собственности много. В свидетельстве о собственности доли обозначаются как ½, ⅓, ¼ квартиры (и так далее).

Читать еще:  С какого года начали платить пенсионный фонд

Кому в какой комнате жить?

Выбор доли происходит путем переговоров между собственниками, а если договориться не удалось, то вопрос регулируется в суде. Если, например, на трехкомнатную квартиру претендуют 4 человека, скорее всего, суд откажет в иске и квартиру придется продавать.

Также интересно, что претендовать на комнату в квартире с долевой собственностью можно только в том случае, если метраж вашей доли равен или больше желаемой комнаты. То есть, если в квартире три комнаты по 9, 12 и 18 кв. м, а ваша доля 17 кв. м — претендовать вы можете только на комнату 9 или 12 кв. м.

Что можно сделать с долей?

Долю можно продать, подарить, завещать или заложить. Но в продаже долей есть особенности. Преимущественное право на покупку доли принадлежит так называемым содольщикам, то есть вашим соседям по квартире. Согласно Гражданскому кодексу, необходимо письменно уведомить содольщиков о продаже доли с указанием цены.

Если содольщики в течение месяца откажутся от покупки вашей доли, тогда вы можете продавать ее на рынке недвижимости. Отказ от покупки доли вы должны также получить в письменной форме. И, что очень важно, продать долю вы можете не дешевле, чем предложили содольщикам. Иначе они могут обратиться с суд о признании сделки с долей недействительной.

Подарить, завещать или заложить долю можно без согласия содольщиков.

Продать долю сложно, но возможно

Главной трудностью при продаже доли в квартире чаще всего становится физическое отсутствие содольщиков. Например, они могут жить в другом городе. Потому необходимо иметь на руках доказательства того, что вы пытались уведомить их о продаже своей доли. Отсутствующим собственникам нужно отправлять заказные письма с уведомлением.

Продать долю в квартире непросто, но возможно. Так или иначе, на рынке недвижимости есть определенные категории людей, готовых приобретать доли в квартирах. Это, например, иногородние, которым нужно жилье и регистрация, и приезжие из других стран. Или малообеспеченные граждане, которых не смущает жизнь в одной квартире с соседями. В общем, варианты продажи доли существуют: если вам необходима подробная консультация по этому вопросу и профессиональная помощь — обращайтесь в «Центральное агентство недвижимости».

Доля квартиры продана: что дальше?

А дальше, как и при реализации любого недвижимого имущества, надо озаботиться налогами. Сегодня с полученной прибыли продавцы отчисляют около тринадцати процентов. Однако вы автоматически освобождаетесь от обязательств перед ФНС, если вы были собственником доли более трех лет.

Обязательно сохраните все документы, вне зависимости от того, кому и как вы продали имущество. А если вы все еще в процесс – ищите лучших специалистов, и они помогут вам пройти все шаги, не разорвав семейные связи и не потеряв на этом пути то, что положено вам по закону!

Возможна ли продажа жилья за долги

Количество должников по долгам за кредит и по долгам за коммуналку в России неуклонно растет. Конечно, попавших в трудную ситуацию людей волнует вопрос, не отберут ли жилье, если накопилась задолженность.

Обязать собственников расстаться с жилплощадью суд не вправе и в этом случае. Должнику всегда дается время для исполнения решения, и он сам решает, из каких средств погашать задолженность. Если денег на погашение нет, можно ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки.

При самом неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость может быть арестована и продана на торгах. Это возможно в двух случаях:

  1. Если есть другое жилье, в котором семья могла бы проживать.
  2. Если жилое помещение является объектом залога. Для его продажи необходимо, чтобы период просрочки превышал 3 месяца, а сумма долга была соразмерна стоимости заложенного имущества.

Продажа доли в квартире: пошаговое руководство

Если вы продаете часть недвижимого имущества, очень важно соблюсти все юридические тонкости – этого потребует и продавец, и нотариус при регистрации сделки. Да и другие владельцы в этом случае не смогут оспорить сделку даже в судебном порядке – закон окажется на вашей стороне. Как же необходимо действовать?

  1. Уведомите других владельцев о продаже своей доли. Делать это необходимо письменно, с указанием суммы, за которую вы готовы продать имущество, а также адреса для направления ответа. Письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении. С 2018 года предусмотрена законная возможность оповещения и посредством интернета – вам просто нужно разместить объявление на сайте органа, занимающегося регистрацией недвижимости;
  2. Как только дольщики получили письма, начинается отсчет месячного срока, в течение которого они могут вам ответить – отказаться или попросту проигнорировать предложение. При получении письменного отказа вы можете незамедлительно приступать к перерегистрации прав. Если же человек не пойдет на почту за письмом, через месяц оно вернется к вам, придется ждать еще 30 дней, а затем – с чистой совестью совершать сделку. То, что адресат отказался от получения – полностью его проблемы, он был уведомлен должным образом;
  3. В ситуации, когда владельцы долей изъявили желание приобрести квартиру, договор оформляется с ними, так как они имеют приоритетное право покупки;
  4. Если в заключении сделки отказано, либо письмо проигнорировано, можно заключать договор с третьим лицом.

Как видите, никаких сложностей с оформлением документов не должно возникать. Главное – письменно уведомить других собственников, сохранить почтовые корешки и немного подождать.

Обычная история трёхкомнатной квартиры

История началась с приватизации трёхкомнатной квартиры. Собственниками равных долей стали мама с сыном. Женщина свою долю продала, а мужчина остался жить в квартире вместе с женой и ребёнком. Фактически они занимали две комнаты из трёх.

Читать еще:  Как производится оплата за электроэнергиюесли нет общедомового счетчика в ярославле

Квартиру поделили. Фото: kp. by

Владельцем второй половины стал мужчина, который не планировал тут жить, поэтому через договоры дарения перепродал долю ещё трём людям.

Семья пыталась договориться с новыми владельцами о продаже, чтобы стать полноправными собственниками всей квартиры. Однако они выставили неприемлемые цены и на уступки не шли.

Семья обратилась в суд с требованием признать доли незначительными и обязать владельцев продать их по рыночной стоимости. Районный суд отказал в удовлетворении иска, поэтому истцы пошли дальше и подали апелляцию в городской суд, где иск уже удовлетворили.

(Управление Росреестра по Реcпублике Крым и Севастополю)
  1. Главная
  2. /Новости
  3. /Как определяется размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру?

Как определяется размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру?

Квартира, которая находится в собственности двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, принадлежит им на праве общей долевой собственности.

При этом, если доли участников долевой собственности (сособственников) не могут быть определены на основании закона (например, если размер долей не указан в правоустанавливающих документах, оформленных в соответствии с ранее действовавшим законодательством) и не установлены соглашением всех сособственников, доли считаются равными.

В некоторых случаях размер принадлежащих сособственникам долей можно изменить.

1.Определение (изменение) размера долей в праве общей долевой собственности на квартиру на основании соглашения.

Сособственники квартиры могут заключить между собой соглашение об определении (изменении) их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Такое соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми сособственниками.

В соглашении рекомендуется указать:

— дату и место его заключения;

— Ф.И.О. (отчество — при наличии), даты рождения, место жительства, а также реквизиты документов, удостоверяющих личность всех сторон соглашения;

— описание квартиры, доли в которой определяются (изменяются): адрес, кадастровый номер, общая площадь;

— основания возникновения права общей долевой собственности (реквизиты правоустанавливающих документов), номер и дату внесения регистрационной записи в ЕГРН;

— размеры долей, принадлежащих каждому участнику общей долевой собственности;

— сведения об изменении размера долей участников общей долевой собственности.

На основании соглашения по заявлению всех участников долевой собственности осуществляется государственная регистрация распределения (изменения) долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

2. Определение (изменение) размера долей в праве общей долевой собственности на квартиру в судебном порядке.

Если сособственники не достигли согласия по вопросу определения (изменения) размера долей, за разрешением спора можно обратиться в суд.

В частности, в суд может быть заявлено требование об увеличении доли в праве на общее имущество, если участник долевой собственности за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества произвел неотделимые улучшения квартиры.

Под установленным порядком использования общего имущества в указанном случае понимается наличие согласия остальных участников долевой собственности на проведение неотделимых улучшений.

В исковом заявлении следует указать:

— наименование суда, в который подается заявление;

— сведения об истце (истцах): Ф.И.О. (отчество — при наличии), место жительства, а также по желанию — контактный телефон и адрес электронной почты. Если иск подается представителем, указываются также аналогичные сведения о нем;

— сведения об ответчике (ответчиках): Ф.И.О. (отчество — при наличии) и место жительства, а также, если известны, дату и место рождения, место работы и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, ОГРНИП, серия и номер паспорта, водительского удостоверения или свидетельства о регистрации транспортного средства). По желанию можно указать контактный телефон и адрес электронной почты;

— описание квартиры, в которой требуется определить (изменить) размер долей (например, кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики);

— обстоятельства, на которых основаны требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;

— ваше требование (например, об увеличении доли участника общей долевой собственности, который произвел неотделимые улучшения, и определении (изменении) долей остальных сособственников);

— цену иска. Если заявлено требование об увеличении доли сособственника, цена иска определяется исходя из денежной суммы, на которую увеличивается стоимость доли;

— сведения о предпринятых действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;

— перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.

При наличии в деле третьих лиц в исковом заявлении необходимо также указать сведения о них.

Исковое заявление необходимо распечатать и подписать. Поставить подпись может представитель истца при наличии у него полномочий на подписание искового заявления и предъявление его в суд, отраженных в доверенности.

Исковое заявление можно подать в электронном виде на официальном сайте суда, если в суде имеется техническая возможность для этого.

К исковому заявлению следует приложить, в частности, документы, подтверждающие право общей долевой собственности, технический паспорт или экспликацию квартиры, документы, подтверждающие осуществление неотделимых улучшений и их стоимость.

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры, если цена иска превышает 50 тыс. руб. Если цена иска не превышает указанной суммы, иск рассматривается мировым судьей.

В случае удовлетворения судом заявленных требований вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

Справочно: Напоминаем, что на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь осуществление учетно-регистрационных действий с объектами недвижимости находится в компетенции Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (Госкомрегистр) и Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр).

Контактные данные Госкомрегистра:

Председатель комитета – Смаль Инна Вячеславовна

Адрес: 295000, г. Симферополь, ул. Крылова, д. 162

Телефон: 8 (3652) 66-74-00, +79789229300

Контактный e-mail: gkreg@gkreg.rk.gov.ru

Контактные данные Севреестра:

Начальник Управления – Фадеев Артем Николаевич

Адрес: 299011, г. Севастополь, ул. Демидова, д. 13

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector