Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Может ли собственник ооо получить комнату в общежитии

Как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии: пошаговая инструкция

Не у каждого человека есть деньги для покупки квартиры, поэтому многие пытаются приобрести хотя бы часть жилища — комнату в общежитии или коммуналке. Кроме того, это неплохой вариант для инвестиций — недвижимость всегда можно сдать в аренду и получать стабильный доход. В этой статье вы найдете пошаговую инструкцию, как купить комнату в общежитии или коммунальной квартире и обойти все подводные камни.

Общий порядок приватизации жилья в общежитии

С чего же начать приватизацию комнаты в общежитии? Чтобы реализовать обозначенное в законе право российских граждан на проведение бесплатной приватизации жилого помещения, владельцу комнаты в общежитии необходимо уточнить в уполномоченных органах муниципалитета, какой правовой статус имеет дом-общежитие.

Если выяснится, что дом не входит в специализированный жилищный фонд, а относится к собственности муниципалитета, то процедура приватизации пройдет гораздо проще и быстрее. В данном случае владельцу комнаты в общежитии необходимо обратиться в районную администрацию с целью заключения соглашения социального найма, а также получить выписку о статусе дома из реестра муниципального имущества.

После соблюдения данных процедур приватизация жилого помещения в общежитии проходит в общем порядке и практически не отличается от бесплатного оформления отдельной квартиры в собственность.

Если же в процессе проверки статуса жилого помещения, выяснится, что общежитие входит в специализированный жилищный фонд, то владельцу комнаты, скорее всего, откажут в проведении процедуры приватизации жилья. В названной ситуации выход только один – приватизация комнаты в доме-общежитии через суд.

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Особенности сделки с комнатой и долей

✅ Преимущестенное право покупки

Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.

Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.

Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

Читать еще:  Пособие на погребение косгу 2021

✅ Передача недвижимости в залог

При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик

✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты

При заказе отчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату.

При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

✅ Страхование залога

При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.

Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Безопасность сделки

Заключение сделки требует особой осторожности со стороны покупателя. Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на комнату.
  • Соответствие доверенности требованиям законодательства (если сделка осуществляется с участием представителя).
  • Дееспособность собственника помещения. Частично подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, теоретически существует вероятность оспаривания сделки по указанной причине уже после ее заключения.
  • Выписка из комнаты всех жильцов.
  • Отсутствие обременений: доверительного управления, ипотеки, залога, аренды, пожизненной ренты.

Как бесплатно оценить стоимость квартиры онлайн: пошаговая инструкция

В июне Фонд госимущества (ФГИ) запустил сервис автоматической оценки недвижимости. Справку о стоимости жилья можно получить онлайн совершенно бесплатно. «Минфин» протестировал, как это работает.

Шаг № 1. Получаем электронную цифровую подпись (ЭЦП)

Для регистрации в единой базе отчетов ФГИ понадобится электронная цифровая подпись.

Получить ЭЦП можно:

  • в налоговой инспекции, где файл с электронным ключом загрузят на вашу флешку;
  • в одном из аккредитованных центров сертификации ключей (сегодня таких центров в Украине 20);
  • онлайн — такую услугу предоставляют некоторые банки (Приватбанк, Ощадбанк, Укрсиббанк), а также электронный сервис государственных услуг «Дия».
Читать еще:  Как переехать жить в австралию из беларуси с медецинским образованием

Мы воспользовались интернет-банкингом Приватбанка. Для этого в меню выбираем «Все услуги — Бизнес — Электронная цифровая подпись — Скачать сертификат».

Далее появляется окошко с вашими данными: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, электронная почта. Нужно подтвердить, что информация соответствует действительности. Далее придумать пароль к хранилищу ключа.

Банк присылает на телефон смс с секретным кодом и просит еще раз подтвердить операцию. Если все прошло успешно, электронный ключ автоматически загружается на ваш компьютер. Документ зашифрован, поэтому открыть его нельзя, но достаточно просто прикрепить этот файл, чтобы заверить любые документы онлайн. ЭЦП действует один год.

Шаг 2. Регистрируемся на сайте Фонда госимущества

Сперва заходим на сервис ФГИ. На экране откроется Кабинет пользователя единой базы данных отчетов об оценке. Выбираем «Войти». Среди предлагаемого выпадающего списка нас интересует «Формирование э-справки об оценке имущества».

Для того, чтобы войти в систему, достаточно указать, где получили э-подпись, подгрузить файл с электронным ключом и ввести ранее придуманный пароль к его хранилищу. Также не забываем подтвердить свое согласие на обработку персональных данных.

После должен открыться ваш личный кабинет. Переходим по ссылке «Справки об оценке имущества». Не обращаем внимание на различные опции для поиска справок, а сразу же нажимаем «+ Новая справка».

Шаг 3. Заполняем данные о недвижимости

Форма, в которую нужно внести данные о вашем имуществе, состоит из трех разделов:

  • информация об объекте оценки;
  • адрес объекта оценки;
  • данные об оценке.

Открываем каждый из них отдельно, нажимая на галочку рядом, и заполняем.

Информацию в пункты «Заявитель код» и «Заявитель название» система подгружает автоматически, поскольку ваши ФИО и идентификационный код уже известны благодаря э-подписи.

В поле «Название объекта оценки» можно вписать, что именно желаете оценить, например «квартира». Далее идет блок вопросов о характеристиках недвижимости.

Во-первых, нужно определить вид объекта оценки: жилая или нежилая недвижимость, земельный участок, объект незавершенного строительства. Мы решили оценить реальную двухкомнатную квартиру в Житомире.

Во-вторых, нужно выбрать из выпадающего списка тип объекта. Если речь о жилой недвижимости, то это может быть жилой или дачный дом, квартира в малоэтажном или многоэтажном доме, коммунальная квартира, общежитие, апартаменты, жилое помещение, коттедж, таунхаус.

Далее сервис просит указать следующие данные о квартире: общая площадь, площадь жилых помещений, год введения дома в эксплуатацию (год застройки определяется автоматически), этажность дома, на каком этаже находится квартира и сколько комнат в ней.

Следующий этап — расположение вашей квартиры.

Зону населенного пункта выбираем на свое усмотрение. Система предлагает несколько вариантов: центральная, срединная, периферийная, пригородная, вне населенного пункта, садовое общество.

Поле «Почтовый адрес объекта оценки» содержит несколько пунктов, обязательных для заполнения:

  • регион;
  • населенный пункт;
  • почтовый индекс;
  • название улицы;
  • номер дома и квартиры.

Код Государственного классификатора объектов административно-территориального устройства Украины (КОАТУУ) определяется автоматически. Когда все поля заполнены, сохраняем.

Третий раздел «Ведомости об оценке» предусматривает варианты оценки — как целого объекта, так и его части. Если желаете оценить часть квартиры, нужно поставить галочку возле этого пункта и указать площадь, которую желаете оценить.

Читать еще:  За какой период выплачивается компенсация за неиспользованные отпуска?

Далее остается только сохранить данные и отправить в Фонд госимущества. Нужная кнопка расположена внизу формы. Cервис предупредит вас, что действие необратимое, и еще раз спросит подтверждение.

Шаг 4. Получаем справку об оценке имущества

Сервис генерирует справку онлайн. Результаты оценки появляются как дополнение к заполненной вами форме. Сначала отображаются все данные о вашей недвижимости, внизу формы — сведения об оценке.

Что там видим:

  • официальный курс гривны к доллару США на дату оценки;
  • площадь квартиры или ее части, которая оценивается;
  • оценочная стоимость объекта оценки.

Для тех, кто желает оценить не только квартиру, но и земельный участок, это можно будет сделать в комплексе. Такая опция на сайте уже есть, но полноценно заработает, когда Верховная Рада утвердит законопроект № 5317.

Чтобы сохранить или распечатать справку об оценочной стоимости объекта недвижимости, нужно нажать кнопку «Печать».

Документ открывается в PDF-формате. В нем содержится информация о стоимости объекта и уникальный регистрационный номер. После в правом верхнем углу выбираем опцию на свое усмотрение: либо «стрелочка вниз», чтобы загрузить файл, либо «принтер», чтобы распечатать.

Нашу двухкомнатную «хрущевку» недалеко от центра Житомира сервис оценил в 942 тыс. грн или почти в $35 тыс. (по курсу Нацбанка на 26.07.21). В январе 2020 года профессиональный оценщик указывал оценочную стоимость около $20 тыс. — по курсу НБУ на тот момент 24,5 грн/дол. То есть это почти вдвое меньше, чем показала система.

Причин несколько. Во-первых, рост цен на недвижимость. Как отметил Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в первой половине 2021 года жилье на вторичном рынке подорожало на 7−10%.

«Спрос на малогабаритное жилье площадью 35−50 кв. м. слишком высокий, с ежегодной динамикой к росту в пределах 2−5%», — уточняет он.

Во-вторых, качество и количество критериев оценки несовершенны. Сейчас оценка происходит на базе открытых данных сервисов Lun и Olx. По словам главы Фонда госимущества Дмитрия Сенниченко, сервис будет улучшаться с ростом числа данных.

Он отметил, что расчеты будет осуществлять специально разработанный модуль, который должен моментально анализировать информацию из нескольких источников:

  • открытых данных Lun и Olx;
  • договоров купли-продажи недвижимости, внесенных нотариусами;
  • отчетов о рыночной стоимости объектов, внесенных оценщиками.

Особенно этот вопрос актуален для небольших населенных пунктов. Чем меньше город, тем меньше база для сравнения цен на жилье. Поэтому оценочная стоимость квартиры там может отклоняться в разные стороны даже больше, чем на 25%, о которых шла речь изначально.

Кроме того, на данный момент система не учитывает состояние дома и квартиры, которые могут кардинально изменить оценку недвижимости.

Если вы не согласны с результатами автоматической оценки вашей недвижимости, имеете право их оспорить.

По словам Дмитрия Сенниченко, собственники недвижимости по-прежнему могут обращаться к профессиональным оценщикам. Речь идет о сложных ситуациях, когда определение стоимости объектов требует дополнительного анализа.

Впрочем, если стоимость в отчете оценщика будет отличаться более чем на 25%, Единая база не примет его, отметили в Фонде госимущества.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector