Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какая Сумма При Продаже Земельного Участка Не Облагается Налогом

Налог при продаже земельного участка для физлиц

Если вы продаете участок, необходимо задекларировать доход и уплатить налог. Сумма отчисления в налоговую зависит от того, как долго участок был в пользовании и его кадастровой стоимости. Рассказываем, как задекларировать доход, рассчитать налог и не получить от ФНС штраф.

Оглавление

  • Нужно ли платить налог с продажи
  • Когда можно не платить
  • Какие ставки налога
  • Как рассчитать
  • Как сэкономить
  • Порядок и сроки уплаты налога
  • Как считается налог, если в собственности несколько участков
  • Надо ли платить налог, если сразу купить новый участок
  • Кого и как оповещать о продаже
  • Как налоговая может узнать о продаже
  • Что будет, если не платить
  • Как получать уведомления о налогах вовремя

Как облагается налогом продажа земельного участка

Согласно действующим положениям законодательства нашей страны, при продаже земельного участка продавец обязуется уплатить налог. Это обусловлено тем, что реализация любого имущества по своей сути является способом получения значительной прибыли. Именно эта прибыль является основанием для расчета величины имущественного налога.

Кто обязан уплачивать налог с продажи участка

Любое лицо, получившее деньги за проданную землю, в определенные законом сроки обязуется провести уплату НДФЛ в размере, установленном Налоговый Кодексом. На практике существует 2 условия, при совпадении которых физлицо признается обязанным выплатить государству налог: выставленный на реализацию участок и лицо, владеющее им, должны попадать под установленный перечень норм, регулирующих процесс налогообложения.

В данном случае лицом, совершающим уплату налога на доход, может являться как гражданин нашей страны, так и лицо, имеющее гражданство иностранного государства. Однако относительно расположения продаваемого участка варианты отсутствуют – российское законодательство может регулировать только операции с имуществом, располагающимся в пределах страны. Все налогоплательщики, вне зависимости от того, гражданами какого государства они являются, делятся на 2 категории. Это определяется продолжительностью их проживания в Российской Федерации:

Резиденты – это лица, которые за предыдущие 365 дней пребывали на российской территории как минимум полгода. При этом не учитывается выезд за пределы РФ с образовательной целью или для получения медицинских услуг, если он длился меньше полугода.

Лица, находившиеся на территории РФ меньше указанного периода, не относятся к резидентам.

Каждое физическое лицо, вне зависимости от статуса обязуется выплатить процент с денежной суммы, полученной после продажи земли.

Отметим, что после 11 декабря 2015 года сам факт выезда российского гражданина за пределы страны на срок более полугода за последние 12 месяцев не может быть причиной для снятия с него статуса резидента. В отношении граждан нашей страны каждый подобный случай рассматривается в индивидуальном порядке. На вынесение итогового решения по данному вопросу влияет множество факторов. Решающее значение для принятия решения о сохранении у гражданина статуса может иметь наличие у него недвижимого имущества, расположенного на территории России и являющегося местом его постоянного проживания.

Размер имущественного налога

В России величина ставки НДФЛ сегодня составляет 13 процентов. Однако существуют некоторые исключения. Такой размер сборов применяется только для продавцов, являющихся резидентами. Физические лица, не имеющие или утратившие данный статус, облагаются налогом в 30%.

Для упрощения понимания, приведем пример. Гражданин Иванов И.И. обладает земельным участком. Он решил выставить его на продажу и в результате получил от покупателя 4 млн. рублей дохода. Иванов в последний год не покидал пределов России, поэтому является резидентом. Следовательно, с полученной суммы ему придется выплатить государству 520 тыс. рублей.

Гражданин Петров П.П. также имеет собственный участок, но последние 12 месяцев он проживал за пределами РФ. Поэтому после продажи участка за ту же сумму, он будет обязан выплатить уже 1 млн. 200 тыс. рублей.

Влияние продолжительности владения участком на величину налога

Согласно действующим законам Российской Федерации, возможны ситуации, когда продажа своей земли не будет считаться доходом. До начала 2016 года действовал закон, гласивший: если гражданин продает участок, принадлежавший ему минимум три года, то эта процедура не является способом получения прибыли, а переданная покупателем денежная сумма не облагается налогом. Теперь это правило изменено. Нынешний закон гласит, что НДФЛ не начисляется только для тех лиц, которые владели продаваемым участком как минимум 5 лет. Но в некоторых случаях все же возможно продать свое имущество, не приобретя налоговых обязательств уже после 3 лет с момента его обретения. Такая возможность возникает, если земля получена:

— по наследству или в дар;
— в процессе проведения приватизации;
— по договору ренты.

Данные поправки действуют на все сделки, осуществленные с 2016 года. Помните, что в расчет берется только дата официальной передачи покупателем оплаты. Дата оформления договора не принципиальна. Если договор заключен до вступления в силу поправок, а деньги были переданы продавцу уже после введения данных поправок, то к данной сделке будут применяться описанные выше изменения.

На какие налоговые вычеты можно рассчитывать, продавая земельный участок

При обложении налогом продавца недвижимого имущества может применяться вычет. Величина его определена законодательно и обозначена в НК. При расчете величины НДФЛ, размер начисленного вычета с дохода может достигать 1 миллиона рублей.

Рассмотрим, как применяются вычеты, на примере уже описанной ситуации. Итак, все тот же гражданин Иванов, имеющий статус резидента, получил 4 млн. рублей дохода при продаже участка. Данная земля находилась у него меньше, чем 3 года, поэтому он должен выплатить в казну 13%. Как было рассчитано, без применения вычета, он выплатил бы 520 тыс. рублей. Однако Иванов знает о существовании имущественных вычетов, поэтому от полученной им суммы отнимается 1 000 000 рублей. Таким образом, он будет обязан выплатить только 390 тыс. рублей.

Однако это еще не все. В нашей стране предусмотрена возможность применения вычета с дохода не фиксированной суммы, а величины затрат на покупку участка. Для этого, конечно, необходимо предоставить договор, в котором показана цена участка на момент покупки. Логично, что пользоваться этим правом целесообразно, только если цена на купленный вами участок была выше 1 млн. рублей.

Вернемся к изучаемой ситуации. Предположим, что на приобретение земли Иванов затратил 3 млн. 250 тыс. рублей. Он получил имущественный вычет и налогом для него облагается всего 750 тыс. рублей. Получается, что величина предписанных ему выплат составит всего лишь 97 500 рублей.

Понятно, что такой вариант намного выгоднее предыдущих, однако на его применение наложены некоторые ограничения. Применить такой вычет невозможно, если участок не куплен вами, а получен по принципу наследования или в дар.

Также следует рассмотреть еще одну интересную особенность, возникающую при продаже участка, принадлежащего нескольким гражданам. Предположим, что земля поделена на три равные части, принадлежащие трем разным людям. Тогда, если участок продавался целиком, по единому договору, то каждый из бывших владельцев может получить всего третью часть вычета с дохода. Если же каждый продаст собственную долю отдельно от остальных, то установленную сумму получит каждый бывший владелец.

Порядок подачи декларации и уплаты налога

Подавать декларацию гражданин обязан всякий раз, когда он получает какую-либо прибыль, в том числе и от передачи прав на землю. Однако если продавец не обязан проводить уплату НДФЛ, то и подавать декларацию он не должен. Но случаются ошибки, и освобожденные налогового обязательства продавцы получают уведомление из ФНС с требованием срочно внести уплату процента с дохода. В таком случае не нужно паниковать, следует принести налоговому инспектору документы, подтверждающие право на неуплату НДФЛ.

Законодательно установлен период для заполнения декларации. Обычно она подается в промежуток времени от окончания налогового периода до начала апреля. То есть, на своевременное заявление о размере доходов у каждого есть минимум 4 месяца.

Декларация составляется по законодательно утвержденной форме 3-НДФЛ. Также следует предоставить следующие документы:

— договор купли-продажи;
— для применения вычета суммы, затраченной при приобретении земли, необходимо принести документы, в которых зафиксирована стоимость участка и свидетельства о передаче денежных средств продавцу.

Обязательно нужны оригиналы перечисленных документов.

Если собственник земли – нерезидент

Операции по продаже участков нерезидентами РФ происходят не так уж часто. Для такой категории граждан ставка равна 30% с продажной цены. Нерезидентами в РФ считаются те граждане, которые более 183 дней не живут постоянно на ее территории в течение 12 месяцев. Подтверждается пребывание в стране отметками в паспорте о въезде/выезде за ее пределы.

Подоходный налог не уплачивается нерезидентами, если участком они владеют три и более года (217-я статья НК). Двойное налогообложение нерезидентов пресекается путем заключения различных международных договоров. Так, на сегодняшний день таковых заключено уже более нескольких десятков. Договоры чаще всего заключаются в виде соглашений или конвенций. Согласно им, прибыль, полученная от продажи земли в одной стране, там же облагается сборами и налогами.

В некоторых случая даже нерезидент может сэкономить, определившись, какие налоги платить при продаже земельного участка:

  • Стать резидентом, то есть, не покидать пределы РФ в течение 183 дней подряд. Однако такой вариант не всегда осуществим на практике, особенно если гражданин постоянно работает или учится за рубежом.
  • Подарить квартиру близкому человеку, чтобы последний от имени фактического владельца произвел продажу земли. Если сделка будет происходить в течение трех лет после дарения, ставка налога составит 13%, но это все равно меньше, нежели 30%.

Зная, каким налогом облагается продажа земельного участка для нерезидентов, есть смысл попробовать его уменьшить разными способами. Главное – найти надежного родственника или близкого человека и доверить продажу ему.

Облагается ли продажа муниципальной земли НДС

Реализация земельных участков, составляющих муниципальную казну, с точки зрения положений подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС. В тоже время в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ указано, что реализация муниципального имущества является объектом обложения НДС. В данном случае покупатель имущества выступает налоговым агентом и должен удержать налог из дохода продавца и перечислить его в бюджет.

Однако Минфин России в письме от 13.01.2010 № 03-07-11/03 разъясняет, что реализация государственных или муниципальных земельных участков не является объектом обложения НДС, следовательно, НДС при реализации данного имущества в бюджет не уплачивают.

Может возникнуть такая ситуация, что муниципалитет реализует земельный участок и здание на нем единым лотом. В таком случае стоимость земельного участка в счете-фактуре должна выделяться отдельно и НДС с него не уплачивается (письмо Минфина России от 27.03.2012 № 03-07-11/86).

Возникает ли объект налогообложения при изъятии земельного участка (его части) для государственных и муниципальных нужд? Включается ли компенсация за такое изъятие в налоговую базу по НДС? Ответы на эти вопросы вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный полный доступ к правовой системе можно получить бесплатно.

Налоговые вычеты

В этом плане в 2019 году ничего не изменилось.

Имущественный вычетРасходный вычет
Когда применяется?Для собственников, которые владеют земельным участком менее чем 5 летПозволяет отнять от стоимости земельного участка затраты на его продажу (чаще всего – это стоимость покупки имущества)
Сумма вычета1.000.000 руб.Фактические затраты, подтвержденные документально (например, выпиской из банка или распиской получателя денежных средств)
Пример расчетаПредположим, что участок, которым собственник владеет 4 года, продается за 4.340.000 рубл.. Тогда сумма налога для резидента будет рассчитываться так:
(4.340.000 – 1.000.000) × 0,13 = 434.200 рублей
Предположим, что участок выставлен на продажу по стоимости 3.500.000 руб., а собственник приобрел его за 2.990.000 рубл. Сумма НДФЛ для резидента будет рассчитана так:
(3.500.000 – 2.990.000) × 0,13 = 66.300 руб.

Важно отметить, что если земельный участок находится в долевой собственности, то при его продаже по одному договору имущественный вычет можно применить только один раз.

Если же собственники продают свои доли по отдельности, то каждый из них наделен правом применить вычет.

Что касается ДДУ и нового Ф3 374?

Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.

К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.

Законные способы снижения НДФЛ

Почему многих продавцов недвижимости и земли так волнует продажа ниже кадастровой стоимости? Это объясняется просто: система кадастровой оценки еще несовершенна, и часто встречаются ошибки и откровенное завышение стоимости объектов по кадастру. В итоге кадастровая стоимость земли значительно превышает рыночную цену, что крайне невыгодно продавцу. Мириться с этим не стоит, ведь есть законный выход — оспаривание кадастровой оценки.

авышение кадастровой стоимости происходит из-за неучтенных индивидуальных особенностей здания и его расположения, падения рыночной стоимости объектов по независящим от них причинам или из-за банальных ошибок оценщиков. При оценке кадастровой стоимости во время кризиса цена недвижимости на рынке резко падает, а цена по кадастру остается той же. Или же рядом с жилым домом начинается крупномасштабное строительство, которое существенно уменьшает стоимость объекта. Причины неадекватной оценки могут быть разными. Переоценка объектов кадастра проходит раз в 3 года, поэтому если вы планируете продавать недвижимость или землю и заплатить налог на доходы не по завышенной ставке, можно прибегнуть к нескольким способам:

  • обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки,
  • подать иск в суд.

Заявитель сам выбирает удобную ему форму обращения. При поступлении заявления в комиссию оно рассматривается в течение месяца. Уплата госпошлины при этом не требуется, оплачивать услуги членов комиссии не нужно. При вынесении вердикта, не поддерживающего позицию заявителя, он может обратиться в суд. Для доказательства своей правоты он должен предоставить все необходимые документы. При этом следует помнить, что переплаченная сумма налога за предыдущие годы не возвращается, поэтому важно не тянуть с оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашего участка была завышена, у вас есть подтверждающие это документы и вы хотите сэкономить свои деньги на оплату налогов, стоит обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Уплата налога

При реализации земли уплачивать налог должны собственники этого участка, которые владели им не менее 5 лет.

Не все обязаны платить налог с полученных средств от продажи участка. Кто освобождается от уплаты?

Для некоторых категорий лиц этот срок снижен до 3 лет, это владельцы участков, полученных:

  • в результате наследования или дарения от члена семьи;
  • по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • приватизированных наделов.

Какая сумма не облагается налогом при продаже земельного участка? Не взимается подоходный налог при владении участком более 5 лет при его стоимости не больше 5 миллионов рублей.

Также НДФЛ можно не уплачивать, если земельный надел покупался по стоимости меньшей или равной продаваемой цене, и если это можно подтвердить документально.

Если объект реализовывается за большую сумму, чем был куплен, то налог составит 13% от стоимости участка. НДФЛ не взимается в случаях, если единственное жилье специально было продано для приобретения другой жилплощади.

Согласно НК РФ, налоговая сумма не будет рассчитана, если участок был куплен до 2016 года, а срок владения составляет не меньше 3 лет (ст. 217 НК РФ). В таком случае не нужно исчислять и выплачивать налог в бюджет, а также представлять декларацию в налоговую службу.

Расчет налога

Продавая надел до истечения минимального срока, расчет НДФЛ производится на выбор налогоплательщика.

Это может быть:

  • Имущественный вычет. Если стоимость участка ниже 1 млн рублей, то НДФЛ при имущественном вычете можно не платить. За один год можно продать несколько участков, оформленными в собственность менее 3 лет, но вычет будет составлять не более 1 млн рублей. То есть оставшаяся сумма подлежит обложению налога по ставке в 13 % для резидентов (для нерезидентов – 30 %). Но в любом случае необходимо подать декларацию 3-НДФЛ с указанием необходимого вычета.
  • Расходный вычет. Используется только для резидентов РФ для уменьшения доходов от реализации на расходы, затраченные на покупку участка. Сюда входят расходы по процентам займа и услуги риэлтора. Понесенные затраты должны быть доказаны документально.
  • Нужно ли платить налог, если земля поделена на двух владельцев? Если продается участок, который находится в долевой собственности, то при реализации двух долей по одному договору используется один раз имущественный вычет.

    То есть, на всю стоимость участка в размере 1 млн рублей каждому участнику договора будет предоставлен вычет по 500 тысяч рублей. Если договоров два, то каждый собственник вправе использовать свой имущественный вычет по отношению к своей доли.

    Размер налога

    Как исчисляется доход, полученный с реализации участка? Собственнику участка необходимо уплатить налог при продаже земли, сумму которого можно вычислить.

    Размер дохода от продажи надела определяется исходя из стоимости продажи объекта, указанного в договоре. Сумма, указанная в договоре сделки, уменьшается на расходы, связанные с приобретением надела или на величину имущественного вычета.

    Как рассчитать налог? Например, вы купили участок в 2017 году за 1 млн 200 тыс. рублей. В 2021 году вы решили его продать за 1 млн 500 тыс. рублей. Ваш надел был в собственности менее 3 лет. На ваше усмотрение можно выбрать наиболее выгодный налог.

    Так, с имущественным вычетом остается 500 тыс. рублей из расчета 1, 5 млн – 1 млн. НДФЛ составит: 500 х 13% = 65 тысяч рублей.

    Наиболее выгодным вариантом будет уменьшение налога на сумму расходов, то есть 1, 5 млн уменьшить на 1, 2 млн, что составит 300 тысяч рублей, которые мы умножаем на 13% и получаем 39 тысяч рублей.

    Если для покупки надела бралась ссуда в банке, то к расходам прибавляются кредитные проценты. База для налогообложения в таком случае станет еще меньше на размер выплаченных процентов.

    Уплата НДФЛ

    Подлежащий уплате налог должен быть уплачен в срок не позднее чем до 15 июля года, следующего за тем, когда была произведена купля-продажа земельного участка.

    Определив, в каких случаях доход облагается подоходным платежом, рассмотрим особенности расчета и уплаты подоходного платежа с продажи з/у.

    Особенности расчета и уплаты НДФЛ:

    • основная ставка по налогу – 13%, однако, если гражданин проживал в том году, в котором продал з/у, заграницей больше 183 дней за весь год, то налог он должен будет исчислить по ставке 30%, кроме этого воспользоваться вычетом он не сможет, так как нерезиденты данной преференции лишены;
    • в случае если в одном году было продано несколько з/у или иной жилой недвижимости, общая сумма вычета составит миллион рублей по всей объектам;
    • факт наличия дохода (иного, кроме как, с продажи недвижимости) для получения вычета значения не имеет;
    • уплатить налог необходимо в ИФНС по месту прописки.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Пособие по инвалидности в 2021
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector