Leto-home.ru

Лето Хом
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как Заключить Договор Найма Квартиры Между Физическими Лицами

Как заключить договор найма жилого помещения на длительный срок между гражданами

Аренда квартиры часто является альтернативой для ее покупки. И если не хватает средств, и при этом не хочется вступать в кредитную зависимость от банков, то выходом будет аренда с заключением договора найма квартиры на длительный промежуток времени.

Мы не зря остановили на сроке аренды свое внимание. И договор найма жилого помещения между физическими лицами, образец которого мы приведем, наглядно покажет все особенности. Они не только касаются срока пользования квартирой, но и других важных аспектов для арендатора и арендодателя.

В частности, если срок аренды превышает один год, то потребуется совершить дополнительные юридические формальности.

Обязателен ли договор

Документ оформляется на добровольной основе, все условия обсуждаются физическими лицами — участниками сделки по аренде, то есть четко установленной формы законодательством РФ не утверждено. Но документ в письменном виде позволяет дисциплинировать обе стороны — без него права наймодателя и нанимателя юридически не защищены.

Документ фиксирует обязанности участников, срок аренды, размер оплаты и другие условия. Наймодатель получает гарантии своевременной передачи ему денег, сохранения имущества в надлежащем виде. У нанимателя есть уверенность, что его не выселят ранее указанного срока, не предъявят необоснованные претензии за порчу вещей, не повысят оплату за аренду. Договор позволяет предусмотреть различные нюансы, избежать конфликтных ситуаций и разбирательств.

Нюансы

Подведем итоги и обратим внимание на следующие моменты при заключении договора аренды между юридическим и физическим лицами:

  1. Важно учитывать налог при подсчете суммы за аренду квартиры, указать раздельно сумму аренды и уплату налога. Юридическое лицо является налоговым агентом и обязан платить НДФЛ 13% для компаний находящихся в России и 30% за рубежом.
  2. Гражданское законодательство обязывает договор аренды регистрировать, если он заключен на срок один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такое соглашение будет считаться заключенным только с даты регистрации. Так же необходимо оплатить госпошлину за регистрацию договора для ФЛ 2000 руб., для ЮЛ 22000 руб. Только в двух случаях не требуется регистрация в Росреестре договора аренды квартиры между организацией и физлицом, это когда заключают его:
  • на 11 месяцев;
  • бессрочно, не указывая даты окончания срока.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Срок действия соглашений

Стороны определяют самостоятельно на какой срок заключать договор. Максимальный срок, на который квартира может быть передана в найм, — не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ). Если в договоре срок не указан — оно считается заключенным на пять лет.

Если квартира сдается в наем на срок менее 1 года:

  • наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • собственник квартиры вправе расторгнуть сделку, если оплаты не было 2 месяца;
  • наниматель не может сдать квартиру в поднаем.

Перечисленные ограничения могут быть отменены, если стороны сочтут это необходимым. При долгосрочном найме у жильца появляются дополнительные права:

  • преимущество перед другими лицами на заключение договора на новый срок;
  • возможность вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев;
  • передать права нанимателя постоянно проживающему вместе с ним совершеннолетнему члену семьи;
  • с согласия владельца квартиру можно сдать в поднаем;

В отличии от найма, срок аренды квартиры не ограничен. Если он не указан в соглашении — договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае, каждая из сторон сделки вправе расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону минимум за 3 месяца.

Ответственность сторон в договоре о найме жилья

В разделе об ответственности указываются гарантии собственника в том, что квартира не находится в спорах, под арестом, не отчуждается и не передана в аренду или наём кому-либо ещё. Если помимо арендодателя имеются другие совладельцы, необходимо приложить к типовому договору найма квартиры между физическими лицами их письменные нотариально заверенные согласия на данную сделку.

Читать еще:  База для начисления выслуги

В случае досрочного расторжения по инициативе только одной из сторон, необходимо отправить письменное уведомление об этом за месяц до этого. При этом нужно заранее оговорить возмещение ущерба.

Также следует предусмотреть пункт о порче имущества и чётко указать, какие последствия ожидают нанимателя в этом случае.

При возникновении конфликтов, которые стороны не смогут решить между собой, решать подобные вопросы следует в судебном порядке.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Основные положения найма жилого помещения

Для того чтобы потом не доказывать, кто прав, а кто виноват лучше сразу после просмотра помещения и согласия со всеми условиями сдачи, заключить договор в простой письменной форме. Это значит, что сторонам достаточно лишь подтвердить собственной росписью условия договора и он начинает действие.

Датой начала действия может стать любая дата – как в будущем, так и в прошлом. Второй вариант возможен, если стороны не заключили договор найма жилого помещения своевременно, и хотят придать свои правоотношениям правовой характер.

При этом необходимо в тексте договора прописать условие типа «настоящий договор признаётся действующим на все правоотношения, возникшие до его фактического подписания, а именно с хх дня хх месяца хххх года».

Договор найма жилого помещения может заключаться

  • на срок до 1 года
  • и на срок от 1 года до 5 лет.

О регистрации договора

В 2014 году в Гражданский Кодекс было внесено изменение, касающееся необходимости регистрации договора найма жилого помещения, заключаемого на срок больше одного года. Конечно, мало кто пользуется таким порядком, потому что это долго и дорого: одна госпошлина 2 тыс. рублей.

Конечно, при возникновении спорных ситуаций и судебном рассмотрении иска удобнее иметь на руках договор с отметкой госоргана. В этом случае не придётся доказывать подписи сторон. Потому что подача в Росреестр осуществляется обеими сторонами, и сотрудник проверяет их личности, а иногда и договор подписывается прямо на месте.

Если же договор о найме жилого помещения подаёт только одна сторона, то от второй она должна иметь нотариальную доверенность, а это значит, что подлинность подписи на договоре проверит нотариус, он же узнаёт у человека, понимает ли он, что делает и какими полномочиями наделяет вторую сторону.

Но то, что договор на 11 месяцев не регистрируется государством, не значит, что его нельзя юридически обезопасить. Любой нотариус предоставляет услугу «регистрация и заверение сделки и договора». В зависимости от пакета услуг стоимость составляет до 10 тысяч рублей. Порядок предоставления услуги прост: сторонам необходимо прийти к нотариусу с договором и паспортами.

Договор заключается между двумя физлицами – собственником и человеком, которые хочет снять квартиру. Собственник может вести дела через представителя по доверенности. В этом случае требуется, чтобы она была заверена у нотариуса, чтобы впоследствии не возникала двойственность трактовки предоставленных полномочий, а также самого факта разрешения принимать решения от лица собственника.

Наём жилого помещения – договор именно между физическими лицами. Юридическим лицам отели, общежития, хостелы, апартаменты и пр. могут быть сданы только по договору аренды. А государство может предоставлять жилые помещения, входящие в его фонды, по договору соцнайма, условия которого отличаются уже хотя бы сторонами договора.

В договоре найма стороны могут предусмотреть на кого лягут все расходы по инженерному обеспечению дома – ремонту и прочему. По закону (статья 676 Гражданского кодекса) эта обязанность априори лежит на собственнике помещения. То есть именно он должен следить за тем, чтобы сданная квартира находилась в пригодном состоянии: функционировало ГВС, электричество и отопление, не было протечек и прочего. Но если проблемы в квартире возникают по вине квартиросъёмщика, то платит он.

Читать еще:  Какая служба занимается прожиточный минимумом

Договор может быть заключён как с одним человеком, так и с несколькими. Тогда все они будут считаться со нанимателями квартиры. И должны будут поддерживать порядок совместно, нести расходы по содержанию квартиры поровну.

Если человек заключает договор о съёме квартиры и приводит туда жить других лиц, то они автоматически не считаются со нанимателями, за их присутствие в квартире отвечает квартиросъёмщик. Эти люди постоянно проживают в квартире и являются, к примеру, родственниками. А есть те, кого можно пустить пожить ненадолго – максимум на полгода – например, друзей. Таких людей собственник может выселить только, если они нарушают условия проживания, тишину или норму метража на человека.

Юридические коллизии

Чтобы ответить на приведенный вопрос, следует выяснить различия между договорами найма и аренды. Первый заключается, если соблюдены следующие условия:

  • в аренду сдается помещение, относящееся к жилому фонду;
  • владельцем жилплощади и нанимателем являются физические лица.

В случае если одна из сторон намеревается арендовать коммерческое помещение или здание, то данный тип взаимоотношений подпадает под действие статьи 609 ГК. Последняя определяет, что все договоры, заключаемые в подобных ситуациях, подлежат государственной регистрации.

В глава 35 ГК указано, что срок действия соглашения о найме жилого помещения составляет 5 лет. Однако на практике стороны обычно указывают в документах время, на которое сдается жилплощадь. Определив сроки, наймодатель тем самым страхует себя от непредвиденных обстоятельств. В частности, могут возникнуть ситуации, когда потребуется принудительное выселение квартиросъемщиков раньше, чем закончится действие соглашения. И в случае, если наниматели откажутся покидать помещение, то владельцу последнего придется обращаться в суд.

Существует расхожее мнение о том, что при заключении сделки сроком более чем на 1 год необходимо проведение регистрации договора найма жилого помещения между физическими лицами. Но в действующем законодательстве нет норм, которые обязывают наймодателей осуществлять данную процедуру. Владелец жилплощади, как и квартирант, вправе не регистрировать договор найма жилого помещения. И это решение не будет противоречить закону.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: ______________________________, расположенную на __________ этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.

1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ______________________________ выданным ____________________, запись регистрации в ЕГРП №__________ от «_____» _______________2016 г.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемое «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1).

2.2. При подписании Договора Наймодатель передает Нанимателю Квартиру, Имущество, __________ комплект(а) ключей, __________ ключ(а) от почтового ящика.

2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

2.5. С Нанимателем будут проживать ______________________________.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Наймодатель обязан предоставить Квартиру и Имущество в состоянии, пригодном для проживания и соответствующего назначения. Передача Квартиры, Имущества, ключей оформляется актом приема передачи и должна быть осуществлена Сторонами в день подписания Договора.

3.2. Наймодатель имеет право проверять состояние Квартиры и Имущества не реже __________ раза в __________, предварительно известив Нанимателя.

3.3. Наймодатель не отвечает за недостатки Квартира и Имущества, которые были оговорены им при заключении Договора и были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время их осмотра или проверки при заключении Договора.

Читать еще:  С какого часа продают алкоголь в новосибирске

3.4. Наниматель обязан:

3.4.1. Пользоваться Квартирой и Имуществом в соответствии с условиями Договора и их назначением;

3.4.2. Своевременно вносить плату за наем Квартиры и электроэнергию в порядке и сроки, установленные в п.5. настоящего Договора;

3.4.3. Обеспечить доступ Наймодателя в Квартиру после извещения Наймодателя;

3.4.4. В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу в течение __________ дней с момента получения требования Наймодателя возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с Наймодателем устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей;

3.4.5. По истечении срока найма вернуть Наймодателю Квартиру и Имущество в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа, а также вернуть Наймодателю полученные комплекты ключей и документы об оплате электроэнергии. Возврат оформляется актом приема-передачи.

3.4.6. Наниматель имеет право при обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от Нанимателя причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, потребовать от Наймодателя устранить названные недостатки за счет Наймодателя.

3.4.7. Наниматель не имеет право:

  • производить в Квартире неотделимые улучшения или изменения;
  • сдавать Квартиру или Имущество, или их часть в поднаем и/или передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам;
  • использовать Квартиру каким бы то ни было образом в целях осуществления предпринимательской деятельности.

4. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон.

4.2. Во всех остальных случаях Стороны руководствуются ст.687 ГК РФ.

5. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет __________ рублей в месяц, начиная с даты фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование. Оплата производится авансом, поквартально (за три месяца вперед).

5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.

5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый и последний период найма в размере __________ рублей.

5.4. В дальнейшем плата за наем вносится Нанимателем периодически не позднее __________ дней до начала каждого квартала (трех месяцев) пользования Квартирой и Имуществом.

5.5. Наниматель дополнительно оплачивает услуги за пользование электроэнергией. Указанные суммы подлежит внесению Нанимателем в сроки, установленные для таких платежей.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор заключен с даты его подписания на срок до «_____» _______________2016 г.

6.2. По истечении срока найма Договор может быть продлен на срок, установленный соглашением Сторон.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и дополнения настоящего Договора должны быть совершены в письменной форме.

7.2. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества не по вине Нанимателя и(или) проживающих с ним лиц лежит на Наймодателе.

7.3. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке.

7.4. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

В договоре необходимо прописать, кто и за чей счет производит текущий ремонт помещения. Если этот вопрос не оговорить, то по умолчанию наниматель делает за свой счет текущий ремонт квартиры, а наймодатель – капитальный (ст. 681 ГК РФ).

Ответственность на расторжение договора до указанного срока, например, внесение платы за не прожитый период времени. Возможность содержания домашних животных в съемной квартире (с разрешения наймодателя или нет). Ответственность в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (урагана, затопления, пожара), ответственность за причинение вреда третьим лицам (соседям) – ст. 211 ГК РФ. С момента сдачи жилья внаем наймодатель обязан подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить налог, согласно пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector