Как Платить Налоги Со Сдачи Квартиры В Аренду

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физическому лицу, так и юридическому.

Если квартиру арендует частное лицо, то такая форма взаимоотношений называется наём. Если арендатор — организация, применяется термин «аренда». За разными понятиями кроется различный подход в исчислении и уплате НДФЛ.

Налоговый консьерж — консультации налогового эксперта всего за 42 рубля в месяц!

Кто платит НДФЛ

1. Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то компания-арендатор выступает в роли налогового агента и самостоятельно оплачивает НДФЛ в бюджет, когда перечисляет арендные платежи. Вам ничего платить не нужно, главное — грамотно составить договор.

Иногда в тексте договора указывают, что арендатор не обязан удерживать сумму НДФЛ. Это неправильно. Ваша задача — в конце года проверить добросовестность арендатора. В противном случае есть риск получить штраф от налогового органа.

Как это сделать. Обратите внимание на следующие строки из справки 2-НДФЛ: аренда квартиры, сумма выплаченного дохода и сумма удержанного НДФЛ при сдаче квартиры. Такую справку по вашему запросу предоставит арендатор.

Итак, если в справке 2-НДФЛ вы увидите, что налог не удержали, придется все делать собственными силами, включая заполнение 3-НДФЛ. Аренду квартиры и другие доходы вносим в общую декларацию, туда же вписываем данные о налоговых вычетах. Процедура непростая, поэтому если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за помощью в наш сервис.

Налоговые эксперты НДФЛка.ру проверят подтверждающие документы и направят в ИФНС без вашего участия. Вам не придется стоять в очередях, общаться с налоговым инспектором и даже ждать окончания камеральной проверки — просто закажите услугу «Быстровычет» и получите деньги в течение 7 дней.

Узнайте, какие документы необходимо подать в вашем случае!

1. Если квартиру снимает физическое лицо, то налог при сдаче квартиры платит арендодатель, то есть вы. Вы же самостоятельно заполняете форму 3-НДФЛ и сдаете налоговую отчетность в инспекцию.

В этом случае необходимо заключить договор аренды. Правильный договор убережет вас от недобросовестных арендаторов и поможет защитить имущество от порчи, нервы от любопытства соседей, а кошелек от лишних трат на случай чрезвычайного происшествия.

Зафиксировать в договоре можно все: в каком состоянии и какая мебель находится в квартире, кто возместит затраты на ремонт, если затопили соседей или сожгли плиту, когда, в каком размере и каким образом оплачиваются счета, размер обеспечительного платежа и возможность проживания в квартире домашних животных.

Обеспечительный платеж — это сумма, которая застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц. Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все платежи погашены и нет взаимных претензий.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

В каком размере и с каких платежей нужно платить налог при сдаче квартиры

Если сдаете квартиру как физическое лицо, то ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%, нерезидентов — 30%. Весь доход нужно показать в декларации 3-НДФЛ: аренда квартиры, официальная зарплата, подарки, вознаграждения, выигрыши в лотерее и прочее. Включить нужно все доходы. И не важно — заплатили вы с них НДФЛ или нет.

Налоговый орган может потребовать подтверждающие документы к декларации 3-НДФЛ. Аренду квартиры и ваш доход удостоверяют: договор с арендатором, акты приема-передачи денежных средств, выписка с банковского счета, куда поступали безналичные платежи.

Из налоговых платежей можно исключить расходы на коммунальные услуги, но не все. Если арендатор оплачивает их самостоятельно — это его расходы, но если он возмещает их вам, то здесь возможны две ситуации:

1. Если коммунальные услуги оплачиваются по счетчику, то это возмещение затрат, которыми пользовался арендатор. Это не ваша выгода и налог при сдаче квартиры в этом случае платить не нужно. Основанием для подтверждения этого факта будут являться сведения приборов учета.
2. Если счетчиков нет или арендатор возмещает вам затраты на общедомовые расходы, то это уже коммерческая выгода, то есть доход. А доход подлежит налогообложению.

Итак, декларировать доходы не потребуется только в том случае, если арендатор юридическое лицо или ИП, и он, как и положено, заплатил налог в бюджет.

Декларацию в налоговую инспекцию нужно заполнить и подать до 30 апреля следующего года после получения дохода и заплатить НДФЛ не позднее 15 июля. Срок уплаты налога определен пунктом 4 статьи 228 НК РФ.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и коммунальных платежей, — процесс сложный. И даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете. Правильно заполнить 3-НДФЛ и оформить налоговый вычеты помогут эксперты НДФЛка.ру и, заодно, подскажут наиболее выгодные варианты сдачи квартиры в аренду.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и получить помощь налогового эксперта

Налог за сдачу квартиры на 11 месяцев

Согласно закону (налоговому кодексу) любой доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, подлежит обязательному налогообложению.

Огромным заблуждением является мнение, что если договор найма заключен на срок менее года (например, договор на 11 месяцев), ничего платить не надо. Доход получен – заплати государству. При этом неважно, сколько сдавалась недвижимость – год или одни сутки.

СДАЕМ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: все о налогах в 2020

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года ). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Пример

Александра из Санкт-Петербурга на протяжении всего 2017 года сдавала квартиру, которая находится в Москве, за 25 000 рублей в месяц. По окончании 2017 года Александра по (не позднее) 30 апреля 2018 года самостоятельно заполнила налоговую декларацию 3-НДФЛ. Она отправила ее в отделение налоговой службы в Санкт-Петербурге по месту постоянной регистрации Александры. К декларации она приложила копию (не заверенную нотариально) договора аренды, сделанную самостоятельно. Декларацию и копию договора Александра отправила по почте, чтобы не терять времени на «поход» в инспекцию. До 15 июля 2018 года она самостоятельно заплатила 39 000 рублей налога на доходы (по ставке 13%) .

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Налоги при продаже и сдаче в аренду недвижимости Версия для печати

Известно, что бизнес, связанный с недвижимостью, является одним из наиболее прибыльных. Особую «привлекательность» составляют сделки, связанные с арендой недвижимости. Однако, возможно, не все участники этих сделок знакомы с принципами налогообложения при аренде объектов недвижимости. Также в этой статье рассмотрим налоги при продаже недвижимости.

Если вы решили продать недвижимое имущество и/или транспортное средство нужно ли вам платить налог?

Если вы реализуете имущество и/или транспортное средство, которое находится на праве собственности более 1 года с даты регистрации права собственности, то имущественный доход не возникает, соответственно представление декларации по индивидуальному подоходному налогу не требуется.

Но, если вы реализуете имущество и/или транспортное средство, которое находится на праве собственности менее 1 года с даты регистрации права собственности, возникает имущественный доход, который определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения. При возникновении такого дохода Вам необходимо представить декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00) в срок не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором получен такой доход и уплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10 % от такого дохода не позднее 10 апреля года, следующего за годом, в котором получен такой доход.

Необязательно быть ИП, чтобы «сдавать» в аренду недвижимость

В первую очередь стоит отметить, что «сдавать» в аренду недвижимость имеют право как физические лица, в том числе без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, так и юридические лица. Форма регистрации – ИП по патенту, ИП по упрощенной декларации или юридическое лицо – влияет на размер налога, который подлежит уплате.

Рассмотрим первый случай, когда недвижимость сдает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индвидуального предпринимателя.

В соответствии статьи 35 Предпринимательского кодекса РК государственная регистрация физических лиц, осуществляющих частное предпринимательство без образования юридического лица, заключается в постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя в органе государственных доходов по месту нахождения, заявленному при государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В свою очередь, доход, полученный от сдачи в аренду имущества, относится к имущественному доходу физического лица. Сумма налога составляет 10% от суммы дохода. Главное в этом случае вовремя оплачивать налог не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, то есть 31 марта следующего года.

В каких случаях обязательна регистрация в качестве ИП?

Согласно Закону обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые используют труд наемных работников на постоянной основе, имеют от частного предпринимательства совокупный годовой доход в размере, превышающем не облагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законами РК.

Согласно статье 35 Предпринимательского кодекса РК, если размер дохода за календарный год для физического лица составляет 12-кратный законом о республиканском бюджете и действующий на 1 января соответствующего финансового года, необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, если вы используете труд наемных работников, ваш доход выше 12 МЗП, вам необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.

Индивидуальный предприниматель при сдаче имущества в аренду может выбрать один из режимов исчисления и уплаты налогов – специальный налоговый режим на основе патента либо специальный режим на основе упрощенной декларации.

Если вы выбрали режим патента, наличие кассового аппарата необязательно. Для тех, кто работает по упрощенной декларации, наличие кассового аппарата и выдача кассового чека обязательно.

Согласно Налоговому кодексу индивидуальный предприниматель, работающий на основе упрощенной декларации, уплачивает налог в 3 % от суммы дохода. При выборе режима по патенту – отчисляемая налоговая сумма составляет 1 %.

Если юридическое лицо арендодатель или арендатор

Если же физическое лицо сдает в аренду имущество юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, то доход, полученный от сдачи в аренду имущества, относится к доходу физического лица от налогового агента и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом у источника выплаты. При этом обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налога у источника выплаты возлагается на юридическое лицо или индивидуального предпринимателя. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.

Если арендодателем является юридическое лицо, работающее по упрощенному режиму, то согласно Налоговому кодексу (Ст.687) выплаты от дохода будут исчисляться в размере 3 %. Для юр.лица, работающему в общеустановленном порядке, налог на доходы от аренды будет составлять 20%.

Уплата

«А если я сдала квартиру в аренду, как же мне правильно платить налоги?» После устного соглашения предоставить в аренду квартиру, стороны сделки заключают договор. Он составляется обязательно в письменной форме. Регистрации данный документ требует только в том случае, когда срок его действия составляет 12 месяцев и более.

Срок также имеет предельный размер:

• 5 лет для договора с владельцем-юрлицом;
• 12 месяцев – для владельцев-физлиц.

Чтобы избежать перезаключения договоров, в самом документе возможно указание на автоматическую пролонгацию по истечении срока действия основного документа. Регистрация документа осуществляется в районной администрации, после чего обязательно посетить местную ФНС.

Потребуется следующий перечень документов:

• паспорта сторон;
• ИНН;
• свидетельство права собственности на сдаваемую квартиру;
• договор.

Уплата налога разнится в зависимости от того, является ли арендодатель ИП или нет:

• Физлицо-арендодатель, не являющееся предпринимателем, уплачивает во всей прибыли, которая получена по данной сделке, 13%. Доход обязательно необходимо задекларировать (3-НДФЛ). Расчет суммы налога очень прост: всю полученную арендную плату за прошедший год необходимо умножить на 13%. Если арендный договор действовал неполный календарный год, сумму необходимо умножить на количество месяцев действия договора. Данный метод уплаты налога действует в том случае, если обеими сторонами сделки выступают физлица. Если же физлицо предоставляет квартиру в аренду организации, то она становится налоговым агентом и сама удерживает налог от прибыли владельца жилья.
• ИП на «упрощенке» – расчет налога таков: стоимость найма необходимо умножить на 12 (количество месяцев в году) и умножить на 6% (установленная ставка для данной схемы налогообложения). С 2015 года также необходимо суммировать полученный размер налога с 1% от прибыли выше 300 тысяч рублей. Если ИП работает по патенту, расчет налога будет следующим: стоимость патента суммируется с 50% от общей суммы обязательных взносов за год. Стоимость же патента исчисляется в зависимости от объема предполагаемого дохода от сдачи квартиры в аренду. Этот потенциальный доход разнится по регионам. Например, для Москвы стоимость патента для сдачи квартиры в аренду превышает 1 миллион рублей, а с этой суммы и будет исчисляться налог.

Сдача квартиры в аренду: налоги 2020 года

В 2020 году при сдаче гражданином своей квартиры в аренду, в зависимости от его статуса возможны такие варианты по расчетам с бюджетом:

• уплата НДФЛ;
• применение спецрежима НПД самозанятыми гражданами и ИП;
• применение спецрежимов УСН и ПСН предпринимателями.

Далее – подробнее о каждом.

Платить подоходный налог со сдачи квартиры в аренду может гражданин как в статусе ИП, так и без такого статуса.

Арендодатель-ИП, применяющий ОСНО, самостоятельно исчисляет и уплачивает налог с полученной арендной платы.

В случае же, когда арендодателем является гражданин без статуса ИП, важно, кто при этом выступает арендатором:

• если квартиру снимает физическое лицо без статуса ИП, арендодатель самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученного дохода;
• если квартиру у физлица арендует ИП или предприятие – они станут налоговыми агентами по НДФЛ, т.е. рассчитают, удержат и перечислят налог в бюджет, а арендодателю выплатят оставшуюся сумму арендной платы (п. 1 ст. 226 НК РФ).

В любом случае НДФЛ уплачивается из дохода собственника квартиры. В сумму облагаемого дохода не включаются коммунальные платежи, но не все, а только те, которые возмещаются арендатором на основании точных показаний приборов (счетчиков).

Не менее важное значение придается продолжительности нахождения владельца квартиры в пределах РФ за последние 12 месяцев:

• если в России гражданин находился 183 дня и более (в 2020 г. – 90 дней и более), он признается налоговым резидентом и платит НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
• если нахождение в России 182 дня и менее (в 2020 г. – 89 дней и менее) – лицо является нерезидентом и платит 30% НДФЛ от арендной платы.

По итогам года арендодатель, самостоятельно уплачивающий НДФЛ, подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с указанием полученного дохода, исчисленного и уплаченного налога. Документ должен быть представлен в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года: за 2020 год – до 30.04.2021 включительно.

Возможные способы подачи:

• при личном посещении инспекции (бланк может быть заполнен собственноручно либо на компьютере);
• через личный кабинет плательщика – физического лица или ИП на сайте ФНС (предусмотрено составление документа онлайн).

В качестве подтверждений прилагаются копии документа о праве собственности и договора аренды.

Налог на профессиональный доход – относительно новый налоговый режим для самозанятых лиц, который доступен и ИП, и гражданам без предпринимательского статуса. Но, в отличие от подоходного налога, обязательства по НПД существенно ниже.

Плательщик перечисляет в бюджет налог со сдачи квартиры в аренду:

• 4% от полученной арендной платы, если арендатором выступаем гражданин (не ИП);
• 6% от арендной платы, если арендатор – ИП или юрлицо.

Главные условия работы с НПД:

• регистрация в качестве самозанятого через приложение «Мой налог»;
• отсутствие наемных работников;
• годовой доход не выше 2,4 млн руб.;
• запрет применения иных налоговых режимов;
• арендатору на каждую уплаченную сумму выдается чек, сформированный в приложении «Мой налог».

Расчет налога ведет ИФНС, уплата производится по итогам каждого месяца. При этом никакой дополнительной отчетности арендодатель не подает, НДФЛ и страховых взносов с полученных сумм не платит.

В облагаемый доход, как и при НДФЛ, не включается сумма возмещения коммунальных расходов, определяемых по показаниям счетчиков.

Сдача квартиры в аренду: налоги 2020 – спецрежимы УСН и ПСН

Эти налоговые режимы доступны только для лиц, зарегистрированных в качестве ИП и перешедших на их уплату.

Основные условия уплаты налогов со сдачи квартиры в аренду таковы:

УСН («упрощенка»)

ПСН (патент)

Полученная арендная плата

Потенциально возможный доход, устанавливаемый законом субъекта РФ

6% (при объекте «Доходы»)

15% (при объекте «Доходы минус расходы»)

Страховые взносы уменьшают налоговую базу. Также в налоговую базу включаются расходы по квартире на оплату коммунальных услуг

Планируется, что с 2021 г. при ПСН можно будет уменьшить налог на страховые взносы «за себя» и за работников:

• до 50%, если есть наемные работники;
• до 100%, если работников нет

В 2020 г. налог на страховые взносы не уменьшается

От каких налогов освобождают режимы

В части арендной платы:

Отчетность отсутствует (налоговый учет ведется в книге учета доходов)

Какие могут быть штрафы?

Если владелец, сдающий жилье в аренду, не выплачивает налог, то может получить штраф в размере 20% от невыплаченной суммы налога. А в случае, когда налог не платится преднамеренно, то штраф будет в размере 40%.

Помимо этого, наказание за неподачу налоговой декларации либо внесение в нее ложной информации в крупном размере предусмотрено в Уголовном кодексе. И в зависимости от суммы налогов за три финансовых года возможен штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей либо принудительные работы, и даже лишение свободы.