Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как Платить Налог За Сдачу В Аренду Квартиры

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физическому лицу, так и юридическому.

Если квартиру арендует частное лицо, то такая форма взаимоотношений называется наём. Если арендатор — организация, применяется термин «аренда». За разными понятиями кроется различный подход в исчислении и уплате НДФЛ.

Налоговый консьерж — консультации налогового эксперта всего за 42 рубля в месяц!

Кто платит НДФЛ

  1. Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то компания-арендатор выступает в роли налогового агента и самостоятельно оплачивает НДФЛ в бюджет, когда перечисляет арендные платежи. Вам ничего платить не нужно, главное — грамотно составить договор.

Иногда в тексте договора указывают, что арендатор не обязан удерживать сумму НДФЛ. Это неправильно. Ваша задача — в конце года проверить добросовестность арендатора. В противном случае есть риск получить штраф от налогового органа.

Как это сделать. Обратите внимание на следующие строки из справки 2-НДФЛ: аренда квартиры, сумма выплаченного дохода и сумма удержанного НДФЛ при сдаче квартиры. Такую справку по вашему запросу предоставит арендатор.

Итак, если в справке 2-НДФЛ вы увидите, что налог не удержали, придется все делать собственными силами, включая заполнение 3-НДФЛ. Аренду квартиры и другие доходы вносим в общую декларацию, туда же вписываем данные о налоговых вычетах. Процедура непростая, поэтому если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за помощью в наш сервис.

Налоговые эксперты НДФЛка.ру проверят подтверждающие документы и направят в ИФНС без вашего участия. Вам не придется стоять в очередях, общаться с налоговым инспектором и даже ждать окончания камеральной проверки — просто закажите услугу «Быстровычет» и получите деньги в течение 7 дней.

Узнайте, какие документы необходимо подать в вашем случае!

  1. Если квартиру снимает физическое лицо, то налог при сдаче квартиры платит арендодатель, то есть вы. Вы же самостоятельно заполняете форму 3-НДФЛ и сдаете налоговую отчетность в инспекцию.

В этом случае необходимо заключить договор аренды. Правильный договор убережет вас от недобросовестных арендаторов и поможет защитить имущество от порчи, нервы от любопытства соседей, а кошелек от лишних трат на случай чрезвычайного происшествия.

Зафиксировать в договоре можно все: в каком состоянии и какая мебель находится в квартире, кто возместит затраты на ремонт, если затопили соседей или сожгли плиту, когда, в каком размере и каким образом оплачиваются счета, размер обеспечительного платежа и возможность проживания в квартире домашних животных.

Обеспечительный платеж — это сумма, которая застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц. Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все платежи погашены и нет взаимных претензий.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

В каком размере и с каких платежей нужно платить налог при сдаче квартиры

Если сдаете квартиру как физическое лицо, то ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%, нерезидентов — 30%. Весь доход нужно показать в декларации 3-НДФЛ: аренда квартиры, официальная зарплата, подарки, вознаграждения, выигрыши в лотерее и прочее. Включить нужно все доходы. И не важно — заплатили вы с них НДФЛ или нет.

Налоговый орган может потребовать подтверждающие документы к декларации 3-НДФЛ. Аренду квартиры и ваш доход удостоверяют: договор с арендатором, акты приема-передачи денежных средств, выписка с банковского счета, куда поступали безналичные платежи.

Из налоговых платежей можно исключить расходы на коммунальные услуги, но не все. Если арендатор оплачивает их самостоятельно — это его расходы, но если он возмещает их вам, то здесь возможны две ситуации:

  1. Если коммунальные услуги оплачиваются по счетчику, то это возмещение затрат, которыми пользовался арендатор. Это не ваша выгода и налог при сдаче квартиры в этом случае платить не нужно. Основанием для подтверждения этого факта будут являться сведения приборов учета.
  2. Если счетчиков нет или арендатор возмещает вам затраты на общедомовые расходы, то это уже коммерческая выгода, то есть доход. А доход подлежит налогообложению.

Итак, декларировать доходы не потребуется только в том случае, если арендатор юридическое лицо или ИП, и он, как и положено, заплатил налог в бюджет.

Декларацию в налоговую инспекцию нужно заполнить и подать до 30 апреля следующего года после получения дохода и заплатить НДФЛ не позднее 15 июля. Срок уплаты налога определен пунктом 4 статьи 228 НК РФ.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и коммунальных платежей, — процесс сложный. И даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете. Правильно заполнить 3-НДФЛ и оформить налоговый вычеты помогут эксперты НДФЛка.ру и, заодно, подскажут наиболее выгодные варианты сдачи квартиры в аренду.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и получить помощь налогового эксперта

СДАЕМ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: все о налогах в 2020

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года ). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Читать еще:  Узнать Очередь На Молодую Семью Тольятти По Паспорту

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Читать еще:  Периоды исключаемые из расчета отпускных

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Сумма налога на сдачу

Как рассчитать сумму налога на аренду? На сегодняшний день существует несколько способов:

  1. Собственник выступает как физическое лицо — 13% от полученного дохода. Декларацию подавать в ФНС по месту нахождения один раз в год в период с 1 января до 30 апреля;
  2. Собственник жилья регистрирует ИП – 6%. Сумма меньше, но больше хлопот. Регистрируется индивидуальное предприятие, оплата происходит поквартально, т.е. 4 раза в год. Также придется отчислять деньги в пенсионный фонд;
  3. Приобретение патента на сдачу жилья — выгоден тогда, когда официально сдается 3 и более квартиры. Сумма патента в 2014 году составляла 60 000 рублей. В 2021 году правила изменились — теперь стоимость будет зависеть от площади недвижимости, а также местонахождения (в центре Москвы, как всегда, патент будет стоить дороже всего). Просто так его купить нельзя, все равно надо регистрировать ИП;
  4. Налог на самозанятых. Сейчас это 4%. Ставка не будет меняться 10 лет.

В казенном доме

На законодательном уровне уже установлены все необходимые условия для создания наемного жилья для граждан с невысокими доходами, указал Никита Стасишин. В частности, речь о 217-ФЗ от 21 июля 2014 года. Имеются в виду условия для создания арендных домов — социальных и коммерческих, пояснила президент фонда «Институт экономики города», член общественного совета при Минстрое Надежда Косарева.

Но сегодня в России есть только единичные примеры таких объектов, указала она. В частности, запущены пять проектов коммерческого найма от «Дом.РФ»: организация выкупила по несколько корпусов в новых ЖК у девелоперов и сдает их в аренду гражданам. В стадии реализации четыре проекта, из которых в 2021 году будут запущены два, сообщили в «Дом.РФ».

Основная проблема создания таких домов не законодательная, а финансовая, подчеркнула Надежда Косарева. Поэтому сегодня разрабатываются программы государственно-частного партнерства для привлечения инвесторов в сегмент, сказала она.

Серый рынок аренды станет прозрачнее

Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:

Я не склонен считать, что доходы и объемы рынка аренды нужно ставить под контроль или кошмарить наших граждан. Реальная задача — это понять потребность в арендном жилье. Развитие этого рынка является показательным для планирования строительства жилья. А мы можем только догадываться, что на нем происходит. О каких объемах, доходах идет речь? Если мы планируем действительно разобраться с жилищной проблемой в нашей стране и реализовать проекты по развитию жилья, которые соответствуют потребностям людей, то мы должны изучить этот рынок. Предложения по созданию информационной базы даст возможность его анализа.

У нас есть законодательство, регулирующее рынок аренды жилья. И формально в нем прописаны и права, и обязанности. Но сейчас по факту не защищен ни арендатор, ни арендодатель. Нужно обсуждать, как это сделать. Потому что в некоторых странах перекос в сторону прав арендаторов приводит к тому, что они начинают захватывать жилье. А если сделать перекос в сторону арендодателей, то тогда арендатор в любой момент лишится жилья, окажется на улице.

Развитие арендного рынка было обозначено еще в майских указах президента 2012 года, с тех пор сделано несколько пилотных проектов, в том числе ДОМ.РФ. Но нам нужны не столько новые проекты, сколько регулирование того рынка, который у нас уже есть.

Когда и куда подается декларация в 2018

Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте). Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма). Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут. Декларацию можно отправить по почте. Так Вам не придется ходить в налоговую инспекцию. Чаще всего, если документы сделаны и поданы правильно, никаких вопросов инспекция больше не задает.

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Уплата

«А если я сдала квартиру в аренду, как же мне правильно платить налоги?» После устного соглашения предоставить в аренду квартиру, стороны сделки заключают договор. Он составляется обязательно в письменной форме. Регистрации данный документ требует только в том случае, когда срок его действия составляет 12 месяцев и более.

Срок также имеет предельный размер:

  • 5 лет для договора с владельцем-юрлицом;
  • 12 месяцев – для владельцев-физлиц.

Чтобы избежать перезаключения договоров, в самом документе возможно указание на автоматическую пролонгацию по истечении срока действия основного документа. Регистрация документа осуществляется в районной администрации, после чего обязательно посетить местную ФНС.

Потребуется следующий перечень документов:

  • паспорта сторон;
  • ИНН;
  • свидетельство права собственности на сдаваемую квартиру;
  • договор.

Уплата налога разнится в зависимости от того, является ли арендодатель ИП или нет:

  • Физлицо-арендодатель, не являющееся предпринимателем, уплачивает во всей прибыли, которая получена по данной сделке, 13%. Доход обязательно необходимо задекларировать (3-НДФЛ). Расчет суммы налога очень прост: всю полученную арендную плату за прошедший год необходимо умножить на 13%. Если арендный договор действовал неполный календарный год, сумму необходимо умножить на количество месяцев действия договора. Данный метод уплаты налога действует в том случае, если обеими сторонами сделки выступают физлица. Если же физлицо предоставляет квартиру в аренду организации, то она становится налоговым агентом и сама удерживает налог от прибыли владельца жилья.
  • ИП на «упрощенке» – расчет налога таков: стоимость найма необходимо умножить на 12 (количество месяцев в году) и умножить на 6% (установленная ставка для данной схемы налогообложения). С 2015 года также необходимо суммировать полученный размер налога с 1% от прибыли выше 300 тысяч рублей. Если ИП работает по патенту, расчет налога будет следующим: стоимость патента суммируется с 50% от общей суммы обязательных взносов за год. Стоимость же патента исчисляется в зависимости от объема предполагаемого дохода от сдачи квартиры в аренду. Этот потенциальный доход разнится по регионам. Например, для Москвы стоимость патента для сдачи квартиры в аренду превышает 1 миллион рублей, а с этой суммы и будет исчисляться налог.

Новое постановление

В начале 2021 года Минстрой начал разрабатывать законопроект. Этот документ будет касаться наемного жилья.

Теперь по закону налоговые органы при необходимости смогут даже отслеживать поступления денежных сумм на счёт собственника квартиры, чтобы узнать, сдаёт ли он своё жильё в аренду.

Полностью законопроект должен быть готов к концу 2021 года. Эксперты говорят, что более прозрачный рынок жилья может повлечь за собой увеличение стоимости его аренды. Ответ на этот вопрос прояснится в декабре 2021 года. Будут изданы соответствующие законы, регламентирующие аспекты арендной недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector