Как перерегистрировать жилой дом в нежилой

Не так давно в России вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. В большинстве жилых многоэтажек квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими коммерческими объектами. Эксперты Кадастровой палаты по Нижегородской области разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых помещений, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Такие помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:

Недвижимость оформлена в собственность У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению

Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:

Шаг 1. Подача документов

Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.

Также заявитель должен предоставить:

Подлинник или нотариально заверенную копию документа о праве собственности План помещения с описанием или технический паспорт Поэтажный план дома, в котором находится объект

Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.

Шаг 2. Оценка недвижимости

В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.

Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:

В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир. В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.

Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор. Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений. При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.

Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры

Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд

На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.

Главная причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Нежилое помещение

Зарегистрировать организацию можно по адресу арендуемого или собственного нежилого помещения/здания. В первом случае также понадобится согласие владельца в формате гарантийного письма. Оно подтверждает, что собственник согласен предоставить компании помещение и является гарантом сохранения прав аренды. Гарантийное письмо чаще всего составляется одновременно с договором аренды. Также можно воспользоваться услугами фирм, предлагающих купить юридический адрес.

При заключении арендного соглашения важно обращать внимание на следующие нюансы:

1. Наличие почтового адреса для получения писем, уведомлений от государственных органов и другой корреспонденции.

2. Месторасположение помещение должно совпадать с указанными адресными данными.

3. Здание полностью достроено и введено в эксплуатацию.

4. Помещение не относится к адресам массовой регистрации юрлиц.

Проверить статус здания/помещения можно на сайте ФНС. Если арендодатель не является собственником, у него должно быть разрешение на передачу объекта в субаренду.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Стадии изменения вида недвижимости

Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, необходимо собрать немаленький пакет документов, далее пройти несколько этапов согласования.

Николай Максимов отмечает такие этапы перевода жилой недвижимости в нежилую:

• подготовка пакета документов, в том числе технического заключения о возможности и целесообразности перевода объекта в нежилой фонд;
• подача в орган местного самоуправления пакета документов для получения решения о таком переводе;
• получение исходящих данных и технических условий для проведение реконструкции объекта недвижимости;
• подготовка сертифицированным специалистом проекта реконструкции объекта недвижимости под нежилое;
• направление в ГАСИ уведомления о начале строительных работ;
• проведение реконструкции объекта недвижимости с обустройством отдельного входа и прилегающей территории. При этом обязательно ведется авторский и технический надзор;
• введение нежилого помещения в эксплуатацию.

Документация

Для претворения в жизнь процедуры по переоформлению дачи в жилой дом потребуется собрать определенный пакет документов. К ним относят бумаги, имеющие техническое назначение. Они представляются в отношении земельного надела, строений, расположенных на нем, и дачного дома. Документация, носящая правоустанавливающий характер. Требуется получить разрешение на проведение переоформления. Это требуется в случае, когда у дачного дома несколько собственников. Согласие необходимо выразить посредством письменного документа. Вы должны будете представить бумагу, полученную в органе муниципалитета, которая подтверждает факт осуществления перевода земли из одной категории в другую, при этом новая категория должна позволять возведение построек жилого назначения. Вам потребуется обратиться в жилищную комиссию и получить отчет, в котором имеется подтверждение того, что постройка может быть переведена в разряд ИЖС.

В случае если в доме проводилась перепланировка, то нужно будет представить проектную документацию. Лицо, которое совершает обращение, должно будет написать заявление, содержащее в себе цель. В частности, можете указать, что вам необходимо перевести дачный дом в разряд жилого помещения по той причине, что вы желаете проживать в нем на постоянной основе и оформляете там прописку. Она обязательно должна быть постоянной. Также понадобится откопировать документ, посредством которого удостоверяется ваша личность. К указанным бумагам еще может быть добавлена квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины.

Процесс регистрации перепланировки нежилых помещений можно разделить на несколько этапов

Первый этап – подготовительный. Он заключается в подготовке документов к согласованию в административных органах, к которым относятся:

• технический паспорт БТИ;
• проект перепланировки (количество разделов зависит от видов работ);
• техническое заключение о допустимости перепланировки и безопасности выполнения строительных работ;
• правоустанавливающие документы – свидетельство о регистрации прав собственности и документ-основание (копии следует заверить в нотариальной конторе);
• согласие жильцов дома или владельцев смежных помещений нежилого здания;
• учредительный договор и другие документы.

Сложность данного этапа заключается в том, что все документы запрашиваются в разных организациях. Например, чтобы получить тех. паспорт, нужно сделать запрос в БТИ, проект и тех. заключение изготавливаются проектной организацией имеющей допуск СРО.

Второй этап – согласовательный. На данном этапе необходимо провести утверждение проектной документации в следующих административных инстанциях:

• Москомархитектура, если планируется устройство дополнительного входа или любое другое изменение внешнего вида здания;
• Мосгаз при затрагивании газового оборудования;
• автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции;
• Москомнаследие при изменении конфигурации помещения в здании-объекте культурного наследия;
• Роспотребнадзор, если помещение располагается в жилом доме.

Чем сложнее перепланировка и чем больше изменений она предполагает, тем больше организаций и надзорных служб вам придется посетить. Данный список могут продолжить такие инстанции, как МЧС, Мосэнерго, Управляющая компания, ТСЖ и другие.

Согласовав перепланировку с административными органами, все документы подаются либо в ТБТИ, либо в Мосжилинспекцию, в зависимости от типа здания. Территориальное БТИ рассматривает заявления от владельцев помещений в нежилых зданиях, а МЖИ – от собственников нежилых помещений в жилых домах. Результатом рассмотрения комплекта документов может быть распоряжение о согласовании перепланировки или отказ.

После проведения инвентаризации сотрудником БТИ вы получите новые документы с внесенными изменениями , отражающими вашу перепланировку.

Компромат.Ru ®

Сергея Милейко забрили на 6 лет

Экс-замглаву Росгвардии отправили в колонию за хищение ведомственной квартиры за 9,8 млн руб., оборудованной под салон красоты для жены

Сергей Милейко Реутовский гарнизонный военный суд приговорил к шести годам колонии бывшего замдиректора Росгвардии Сергея Милейко, признанного виновным в мошенничестве при получении квартиры в Балашихе, передает корреспондент ТАСС из зала суда.

«Признать Милейко Сергея Ивановича виновным в организации мошенничества в особо крупном размере и назначить ему наказание в виде шести лет лишения свободы с отбыванием в колонии общего режима», — говорится в приговоре судьи Артема Филимонова. В виде дополнительного наказания суд назначил генералу штраф в размере 600 тыс. рублей и лишил воинского звания «генерал-лейтенант запаса».

«Учитывая характер и общественную опасность совершенного преступления, обвиняемому не может быть назначено наказание вне изоляции от общества», — отмечается в приговоре судьи.

«Суд установил, что Милейко Сергей Иванович, используя служебное положение, совершил хищение и приобретение чужого имущества в особо крупном размере, неоднократно давал указания Прокудину», — говорится в приговоре.

По делу также проходит бывший начальник квартирно-эксплуатационного отдела дивизии имени Ф. Э. Дзержинского Кирилл Прокудин, заключивший досудебное соглашение о сотрудничестве на стадии предварительного следствия и давший показания на генерала, но позднее отказавшийся от сделки. Суд начал оглашение приговора с заявления о признании доказанности обвинений в отношении подсудимых. Наказание для фигурантов дела будет озвучено в заключительной части судебного акта.

В ходе прений сторон военная прокуратура попросила суд признать Сергея Милейко виновным в совершении организации мошенничества в особо крупном размере и назначить ему 8 лет лишения свободы в колонии общего режима и в качестве дополнительного наказания штраф в размере 800 тыс. рублей, лишить его звания генерал-лейтенанта. Для Кирилла Прокудина надзорное ведомство запросило в два раза меньше — 4 года колонии — и лишить его майорского звания.

В свою очередь защита Милейко попросила суд вынести генералу оправдательный приговор и освободить его из-под стражи в зале суда, а адвокат находящегося под домашним арестом обвиняемого Прокудина надеется на справедливое решение. По словам адвоката генерала Елены Капчинской, Прокудин является офицером, неоднократно получившим ранения головы в ходе боевых действий, «что в судебном заседании не было ни исследовано, ни установлено, поставив тем самым под сомнение его показания и вынесение судебного решения».

Судебный процесс

Военный суд приступил к рассмотрению уголовного дела по существу в начале июня этого года. Защита подсудимых заявляла ходатайства о прекращении уголовного дела в связи с истечением срока давности с момента совершения вменяемого фигурантам преступления и о возврате его в надзорное ведомство. Однако суд отклонил просьбы адвокатов и продолжил судебный процесс. Кроме того, по просьбе прокуратуры кроме Росгвардии суд привлек в качестве потерпевшей стороны Росимущество, которому гособвинение в ходе прений сторон предложило вернуть спорное нежилое помещение, при этом снизив размер ущерба в два раза. Гособвинение считает, что своими действиями генерал опорочил честь офицерского мундира и службу в Росгвардии, «которой он посвятил долгие годы своей жизни и отдал свое здоровье на благо Родине». Адвокат Капчинская утверждает, что государственные награды, в том числе за участие ее подзащитного в боевых действиях, поднимают репутацию ведомства, в котором он проходил службу, а также подтверждают его заслуги перед отечеством.

В суде также были допрошены бывшие командиры воинской части, где служил Милейко, в том числе и временно исполняющий обязанности главы республики Дагестан Сергей Меликов, а также сами подсудимые.

18 декабря прошлого года Московский гарнизонный военный суд удовлетворил ходатайство военных следователей и избрал Милейко меру пресечения в виде заключения под стражу. На предварительном слушании дела военный суд в подмосковном Реутове продлил генералу срок ареста на время процесса. Ущерб по делу изначально составлял более 18,5 млн рублей. Как следует из обвинительного заключения, генерал разработал способ хищения и меры конспирации при совершении вменяемого ему мошенничества.

Квартира под парикмахерскую

Военные следователи обвинили экс-замдиректора Росгвардии Милейко в том, что с 2011 по 2012 год его супруга незаконно получила по заниженной стоимости в Балашихе нежилое помещение, в котором открыла парикмахерскую. Как говорится в материалах дела, квартиры в этом доме получали семьи военнослужащих. Следствие и гособвинение настаивают, что помещение было оформлено благодаря сфальсифицированным документам на подставное лицо, после чего по заниженной стоимости продано родственнице Милейко.

«Коммерсант», 28.07.2021, «Генералу Росгвардии присвоили звание мошенника»: Надо отметить, что ранее защита офицеров не раз заявляла: в документах обвинения нет доказательств самого факта хищения нежилого помещения ведомственного дома в Балашихе, где позже Галина Милейко открыла свой салон красоты. Сама женщина на одном из последних заседаний в ходе допроса пыталась подтвердить алиби своего супруга. В частности, по данным “Ъ”, она сообщила суду, что в свое время совершенно случайно узнала о продаже злополучного помещения, увидев вывешенный рекламный баннер. Она решила его приобрести, поскольку расширяла свой парикмахерский бизнес, приносивший ей неплохой доход. И лишь после этого посоветовалась с мужем, который и одобрил покупку. С женщиной, которая продавала площади, были согласованы условия сделки — 12 млн руб., из которых, согласно договору купли-продажи, около 1 млн руб. передавались деньгами, а в счет остального — другое помещение. Фигуранты дела уточняли, что само здание в Балашихе для военнослужащих тогда еще внутренних войск возводилось по инвестиционному контракту. Позже квартиры по постановлению правительства были переданы в муниципальную собственность, а нежилые помещения остались во владении подрядчика. Именно тогда площади, где потом разместилась парикмахерская, были приобретены у застройщика женщиной, позже их перепродавшей, за 1,5 млн руб. Ранее в этих помещениях находились общежитие для военных и отдел капстроительства дивизии Дзержинского (в/ч 3111), которые провели перепланировку. Из-за этого последнего обстоятельства новой владелице не удалось зарегистрировать их в установленном порядке, а изготовить нужные ей фиктивные документы помог Кирилл Прокудин. — Врезка К.ру

gkgz.ru, 28.05.2020, «Купленная женой генерала Росгвардии Милейко квартира была выдана незаконно»: Поводами для проверок прокуратуры являются не только поступающие обращения, а также сообщения средств массовой информации. [. ] «Установлено, что незаконное отчуждение недвижимого имущества произошло вследствие противоправных действий бывшего начальника квартирно-эксплуатационного отдела войсковой части 3111 (ВВ МВД России, прим.), который путем использования подложных документов обеспечил перевод нежилого помещения №162Н по адресу в категорию жилого и последующую регистрацию на него права собственности своей родственницы — Пискуновой Г.С., которая каких либо оснований для получения жилого помещения не имела. В последующем указанное недвижимое имущество было вновь переведено в категорию нежилого помещения и реализовано Пискуновой Г.С по договору купли-продажи. Материалы прокурорской проверки направлены в военные следственные органы для рассмотрения вопроса об уголовном преследовании по фактам выявленных нарушений уголовного законодательства», — следует из ответа заместителя начальника управления (аппарата Главного военного прокурора) Вячеслава Журавлева. — Врезка К.ру

Генерал Милейко в своих показаниях во время допроса заявил, что мошеннических действий со спорным имуществом не совершал, а давший на него показания Прокудин таким образом хочет уйти от уголовной ответственности, так как в отношении него уже вынесены приговоры по двум аналогичным эпизодам хищения. Милейко настаивает, что в период инкриминируемого ему преступления он уже находился на пенсии и несколько лет нигде н работал, что, по мнению защиты, исключает подчиненность Прокудина генералу.

По данным источника ТАСС, к уголовному делу Милейко с квартирой подключилась военная контрразведка ФСБ, в отношении него было возбуждено уголовное дело о мошенничестве, он был арестован. По словам официального представителя Росгвардии Валерия Грибакина, Милейко был уволен из ведомства летом 2019 года по итогам служебной проверки Главного управления собственной безопасности Росгвардии.

Каким должен быть дом?

Согласно положению садовый дом может быть признан жилым, если он удовлетворяет бытовые и иные нужды, связанные с временным пребыванием граждан в таком здании.

Собственники участков в СНТ могут зарегистрировать дом, поставить его на кадастровый учет и получить документ о собственности, а также перевести дом в категорию жилого. При этом, согласно «дачной амнистии», не требуется получение разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию.

Чтобы дом получил статус жилого, строение должно соответствовать требованиям технических регламентов, стандартов и сводов правил, предназначенных для жилых объектов. Согласно требованиям СНиП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89 такой дом должен иметь ванную, туалет, кухню и жилую комнату.

Жилой дом, в котором размеры помещений меньше минимально допустимых, может быть не зарегистрирован. К примеру, комната, которая отнесена к жилому назначению, должна быть не меньше 12-ти квадратных метров, а кухня — не менее 6. Потолки должны возвышаться, минимум, на 2,5 метра. Максимально допустимое количество этажей для жилого дома — цокольный этаж + два полноценных этажа + мансарда.

Кроме этого, в техническом плане дома должно быть указано наличие систем коммуникаций —водоснабжения, электроэнергии, отопительной, вентиляционной и канализационной систем. Также строение должно обладать характеристиками, которые отвечают требованиям пожарной безопасности, строительным, экологическим, санитарным и прочим нормам.

Перевод в жилую недвижимость занимает с момента подачи всех документов 45 суток.

Для признания садового дома жилым домом нужно представить в комиссию по месту нахождения садового дома следующие документы:

— заявление о признании садового дома жилым домом;

— копии правоустанавливающих документов на садовый дом;

— технический план садового дома или проект его реконструкции.