Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор С Управляющей Компанией На Что Обратить Внимание

Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения

Последние изменения: Февраль 2021

Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией. Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию.

После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату. Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах. От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.

УО обязаны заключать договоры на аварийно-диспетчерское обслуживание

Обязанность управляющих компаний заключать договоры на аварийно-диспетчерское обслуживание, а также требования к осуществлению деятельности по управлению МКД установлены ПП РФ от 15.05.2013 № 416.

В соответствии с разделом 4 ПП РФ № 416, управляющая организация, товарищество или кооператив организовывают работу аварийно-диспетчерской службы в многоквартирном доме. В том числе они заключают договор на оказание услуг с организацией, которая занимается аварийно-диспетчерским обслуживанием.

При подготовке такого договора стоит принять во внимание, что АДС оказывает три вида услуг: диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание, дополнительные услуги.

Если в составе управляющей МКД компании нет АДС, а такие услуги по договору оказывает другая организация, это не освобождает управляющих домами от ответственности. Поскольку управляющая МКД компания обязана организовать деятельность АДС, она отвечает за её работу перед собственниками (п. 9 ПП РФ № 416).

Согласно пп. «з» п. 4 постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, нарушение лицензиатом требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания является грубым нарушениям лицензионных требований. За это предусмотрена административная ответственность.

Для должностных лиц это административный штраф в размере от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. Для юридических лиц – от 150 000 до 250 000 рублей (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ). Если нарушение выявили в период, когда лицензия прекратила действовать, то штрафы достигают 500 тысяч рублей (ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Для жилищных объединений специальных штрафов законодательство не предусматривает. Но если инспектор найдёт нарушение, то вправе выписать предписание. За неисполнение данного предписания ТСЖ, ЖК или ЖСК назначат штраф на должностное лицо – от 1 000 до 2 000 рублей или дисквалифицируют на срок до трёх лет. Юридическому лицу за неисполнение предписания грозит штраф от 10 000 до 20 000 рублей (ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ).

Дальше опишем моменты, на которые стоит обратить внимание при составлении договора об аварийно-диспетчерском обслуживании дома.

Порядок действий для смены управляющей компании

После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.

Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом.

Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

Обратите внимание на следующие вопросы:
– опыт работы;
– отзывы;
– количество домов;
– документацию;
– материальную базу;
– степень открытости информации о деятельности;
– автоматизированы ли процессы расчета квартплаты;
– какое программное обеспечение использует в своей работе;
– работу с клиентами;
– квалификацию сотрудников;
– тарифы;
– взаимодействие с поставщиками услуг;
– наличие лицензии (проверить можно здесь).

Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ.

Читать еще:  Права водителя при остановке дпс 2021

Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.
Готовится повестка собрания:
– о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
– о расторжении договора управления;
– о выборе способа управления;
– об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
– о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
– о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
– о способе оповещения собственников о результатах собрания;
– о месте хранения протокола собрания.

О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
Скачать образцы документов для проведения общего собрания:

Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.

Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)

Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.

Собрание собственников: правила и этапы проведения

У проведения собрания собственников жилья есть две трудности. Первая – соблюсти весь порядок действий и подготовить все нужные документы, чтобы процедура была признана законной. Вторая – собрать всех жильцов (что само по себе проблема) и уговорить их прийти к единому мнению на очном собрании без криков и склок. Однако грамотно проведенное собрание – один из лучших способов заменить управляющую компанию.

К собранию нужно как следует подготовиться. Найдите активных соседей и составьте инициативную группу: заниматься всеми вопросами в одиночку очень сложно, это отнимает много сил и времени. Изучите договор, заключенный с вашей управляющей компанией, и обратите особое внимание на пункты, которые нарушаются. Выберите новую управляющую компанию: лучше подобрать нескольких кандидатов, чтобы собранию было из чего выбрать. Далее нужно подготовить повестку собрания. В нее включаются следующие пункты:

  1. проведение собрания в очной, заочной или очно-заочной форме;
  2. разрыв заключенного с УК договора управления;
  3. выбор и утверждение новой УК;
  4. обсуждение и утверждение условий договора управления между ней и собственниками жилья, а также размера платы за поддержание в порядке общедомового имущества;
  5. время передачи накопленных средств и технической документации от прежней УК к новой после расторжения договора управления. Если техническая документация была утрачена старой УК, компания обязана восстановить ее не более чем за 3 месяца, причем сделать это за свой счет;
  6. порядок уведомления собственников об итогах собрания и месте хранения оригинала составленного протокола.

Не менее чем за 10 дней до собрания нужно уведомить о нем всех собственников помещений в доме. Это можно сделать разными способами (если вы, к примеру, на предыдущих собраниях договорились вывешивать объявления на входе в подъезд, можно поступить так). Жилищный Кодекс РФ предусматривает два базовых варианта уведомлений – заказное письмо или лично под роспись. Необходимо вести реестр уведомлений, чтобы позже приложить его к протоколу собрания.

Стоит заметить, что не все соседи могут внять сухому объявлению. Примените доступные и понятные им аргументы, перечислите проблемы здания и объясните, почему смена УК необходима. Особенно это актуально для личной беседы: она будет эффективнее письменного уведомления. Также стоит повторно обозначить насущные проблемы на собрании, ранжировав их по важности.

Если выбрано очное собрание, то в заранее назначенный день отметьте пришедших, попросите показать документы на квартиру (особенно доверенных лиц, пришедших вместо собственников жилплощади). Соберите кворум – необходимое число собственников для правомочности собрания. Должно собраться более 50% голосов от общего числа: доля голосов человека на собрании зависит от площади в его собственности. За 100% в данном случае берется общая жилая площадь дома. Если на собрании присутствует большинство жителей дома, но суммарно в их собственности находится меньше 50% площади (остаток, к примеру, выкуплен предпринимателем, который здесь не проживает и на собрание не пришел), то решения о смене УК, принятые на собрании, будут считаться недействительными.

Читать еще:  Можно ли выплачивать дивиденды за прошлые периоды частями

Осветив на собрании пункты, затронутые в повестке, приступайте к голосованию. На очном собрании метод может быть любой: при заочном голосовании собственники приносят заполненные бюллетени. Также можно провести голосование онлайн, значительно упростив всю процедуру. По итогам собрания обязательно составьте протокол, который подписывается председательствующим. В течение 10 дней после проведения собрания обязательно уведомите собственников о его результатах. Проще всего будет повесить в подъезде соответствующее объявление.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Так в документе должны закрепляться условия:

  • адрес дома и состав общего имущества;
  • полный список работ, которые должна будет производить УК;
  • сколько дом будет платить УК за работу;
  • сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
  • как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

Узнайте больше про дома для социального обслуживания населения РФ в нашей статье.

Какие документы требуются для правильной аренды квартиры? Читайте об этом по ссылке!

На что обратить внимание при заключении договора управления имуществом?

Собственники объектов недвижимости все чаще обращаются к специализированным компаниям для управления их недвижимостью. Это верный способ для максимизации дохода, увеличения ликвидности объекта недвижимости, увеличения его стоимости и т. д. На что обратить внимание при оформлении правоотношений с управителем имущества?

Особенности управления

1. Управляющая компания действует в интересах собственника имущества.

В договоре должно быть указано лицо, которое является выгодоприобретателем, то есть получает доход от имущества.

2. Фактические и юридическиe действия, которые может совершать управляющий

Составьте перечень действий, которые может совершать управляющий: поиск арендаторов, поиск обслуживающих компаний, осуществление контроля их деятельности, ведение переговоров и др.

3. Управитель обязан уведомить контрагентов о том, что он является управителем.

В противном случае любая из таких сделок может быть признана недействительной.

4. Отчёт о проделанной работе.

Предусмотрите в договоре обязанность управляющего подавать отчётность о проделанной работе (по требованию).

Существенные условия

Обязательно укажите в договоре существенные условия, предусмотренные законодательством:

1. Перечень имущества, которое передаётся в управление.

Имущество, переданное вами в управление, должно быть отделено от другого имущества и должно учитываться в управляющего на отдельном балансе, по нему следует вести отдельный учёт, а расчёты осуществлять на отдельном банковском счёте.

2. Размер и форма оплаты за управление имуществом.

Для достижения более доверительных отношений между сторонами, лучше, чтобы собственник перечислял управляющему вознаграждение после получения всех средств от управления недвижимостью. Не стоит предусматривать такой порядок оплаты, при котором управляющие сами перечисляют себе деньги (полученные от использования имущества, без предварительного перечисления их собственнику) за свои услуги.

Процедура пролонгации договора

1. Срок действия договора

Стороны сами вправе определять срок действия договора. Но, если такой срок в договоре не указан, то договор считается составленным на пять лет. Если отсутствуют заявления одной из сторон о прекращении договора после окончания его срока, договор считается продленным на такой же срок и на тех же условиях.

2. Предусмотрите более краткий срок для расторжения договора, например, две-три недели.

В случае отказа одной из сторон от договора управления она должна уведомить контрагента об этом за три месяца до даты прекращения договора.

Читать еще:  Можно ли заказать дубликат свидетельства о рождении в мфц г видное

Получается, что собственника больше не устраивает кандидатура управляющего его недвижимостью, но тот, после уведомления о прекращении договора, сможет ещё три месяца управлять имуществом. Поэтому, в интересах собственника такой срок лучше сократить.

Помните, что качество и эффективность управления объектами недвижимости, в первую очередь, зависят от выбранной управляющей компании.

Управляющая компания Activitis предоставляет услуги доверительного управления бизнесом. Практический опыт компании позволяет нам эффективно строить стратегию и тактику развития каждого конкретного объекта. Если вам необходимо обеспечить наиболее эффективный прирост бизнеса, Управляющая компания Activitis к вашим услугам.

Автор — Тульку Екатерина, Генеральный менеджер з проектів

Причины для смены УК

Причины, по которым заказчик меняет управляющую компанию, обычно связаны с требованиями положения о закупках, бюджетной политикой, нацеленной на оптимизацию расходов, сменой лица, принимающего решения, или низким качеством услуг. Например, УК не выполняет правила аварийно-технического обслуживания, систематически не убирает территорию, не меняет лампочки или не чинит лифты. Кроме этого, не реагирует на жалобы, завышает стоимость услуг и отказывается проводить перерасчеты.

Однако сменить управляющую компанию раньше истечения срока договора только из-за жалоб арендаторов не так просто. Если договор с УК истекает в ближайшее время, то проще дождаться окончания срока, чем расторгать его раньше времени.

Если же все-таки заказчик решил не ждать, то ему необходимо направить управляющей компании уведомление о расторжении сотрудничества, а также организовать комиссию, зафиксировать все недостатки в работе УК и подписать акт, на основании которого можно направить претензию исполнителю и потребовать расторжения договора раньше положенных сроков.

Информируем о предстоящем собрании

Если в доме нет инициативной группы жильцов, самое время ее создать (согласно приказу Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах). Эти люди возьмут на себя все функции по подготовке и проведению общедомового собрания собственников.

Как правило, информирование жильцов сводится к расклеиванию в подъезде объявления с датой, местом и временем собрания. Однако помните: если даже один собственник не будет уведомлен, проведение встречи можно считать незаконным.

Перед голосованием за новую УК, организуйте информационную встречу с представителями. Жильцы зададут вопросы специалистам компании, обсудить все спорные моменты. Если кто-то из собственников не согласен с условиями договора, УК может пойти навстречу. Основной текст документа не поменяют, но закрепить изменения в допсоглашение могут. Если после такой встречи сомнений в правильности выбора не осталось, инициативные жильцы вместе с УК подготовят проект договора, протокол и вынесут их на общее собрание.

Фото — ИА «Иркутск онлайн»

Законом определен порядок информирования жильцов о предстоящем собрании. Уведомление необходимо вручить собственнику лично под роспись или отправить заказным письмом. В документе должна быть указана повестка мероприятия (в данном случае — расторжение договора с прежней управляющей компанией и заключение договора с новой), дата и время его проведения, состав комиссии. Это нужно сделать за 10 дней до собрания. Если собственником выступает муниципалитет, то его представителей также следует оповестить.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД. Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений. Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector