Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор Купли Продажи Квартиры В 2021 Году Образец

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Результатом успешного завершения сделки купли-продажи недвижимости является подписание сторонами договора. Но в ряде случаев рекомендуется заключить предварительный договор с целью обезопасить покупателя и продавца от возможного отказа от покупки.

Предварительное соглашение позволяет обеим сторонам закрепить устные договоренности и быть впоследствии уверенными, что условия сделки не изменятся. Как правило, в рамках этого документа происходит передача задатка – части суммы стоимости квартиры.

Какие документы необходимы

Позаботьтесь о правильном оформлении необходимых документов. Есть обязательные при заключении подобных соглашений, есть дополнительные — их покупатель просит предоставить, чтобы убедиться в чистоте сделки или добросовестности продавца.

В перечень обязательных для регистрации входят:

  • паспорта участников сделки;
  • акт передачи.

Какие документы нужны, чтобы проверить чистоту сделки:

  • дополнительные удостоверения личности (права, др.);
  • подтверждающие собственность на продаваемый объект;
  • свидетельствующие об отсутствии задолженностей;
  • актуальный техпаспорт, выданный не ранее 5 лет назад;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • справки из психоневрологического или наркодиспансера.

В зависимости от обстоятельств сделки, потребуются:

  • если среди владельцев несовершеннолетний — свидетельство о рождении вместе с паспортом одного из родителей;
  • если несовершеннолетний — собственник — разрешение органов опеки (копия и оригинал);
  • если продавец один из супругов — нотариально заверенное согласие второго на заключение договора купли-продажи недвижимости, указанной в соглашении. Это необходимо, даже если они в разводе, кроме случаев, когда квартира — наследство или подарок, подтвержденный документально.

В некоторых случаях документ надо заверять у нотариуса. Это необходимо, когда продается доля, собственность несовершеннолетнего (опекаемого), квартира с пожизненным содержанием — рентой.

Договор купли-продажи квартиры: на что нужно обратить внимание в 2021 году?

Приобретение или продажа жилья требует знания многих нюансов в составлении договора между двумя сторонами. Эксперты в сфере недвижимости сообщили, какие факторы нужно учитывать при оформлении, а также перечислили случаи, в которых документ будет считаться недействительным.

Договор купли-продажи – это договоренность между покупателем и продавцом жилья. В нем подтверждается согласие сторон сделки на переход определенной собственности.

В договоре закрепляются обязательные условия между двумя сторонами.

«Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Его нотариальное заверение является обязательным в следующих случаях. Во-первых, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным. Во-вторых, при продаже доли в квартире.», – считает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Какие существуют варианты оформления договора купли-продажи?

Эксперты выделяют два варианта оформления договора:

– Самостоятельно (без привлечения посредников);

  • – Совместно с нотариусом, юристом или риэлтором.
  • «Сразу отмечу, что в идеале составлением такого договора должен заниматься специалист, который знает все его тонкости и «подводные камни». Скачивать первый попавшийся бланк из интернета – неосмотрительно, хотя закон и не содержит какой-то обязательной формы соглашения, а предъявляет лишь некоторые требования к его содержанию и порядку заключения», – уверена Надежда Коркка.

    Читать еще:  Как оплачивается начитка у студентов заочников работодателем

    Если вы все же решили составлять договор купли-продажи самостоятельно, то вам необходимо учитывать несколько факторов:

    • – Передаваемая квартира должна быть описана четко и конкретно. Укажите точный адрес, площадь, сведения из ЕГРН, ИНН.

    «В договоре также могут быть обозначены такие сведения, как этаж дома, где находится квартира, номер подъезда, число уровней в объекте недвижимости и этажей в доме, состояние передаваемого жилья», – считает Сергей Романов, основатель юридического центра Romanoff & Sokolova, занимающийся защитой прав участников долевого строительства и владельцев жилой недвижимости.

    • – Обязательно прописывайте цену купли-продажи, иначе договор не будет иметь юридической силы. Если квартира приобретается в кредит, в договоре это также указывается.

    «Цену можно указывать за единицу площади жилья, из-за чего общая стоимость будет определяться согласно общей площади недвижимости. Эту возможность подтверждает п. 3 ст. 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации», – отмечает Сергей.

    • – Зафиксируйте факт передачи квартиры отдельным актом. В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после ее продажи (если вы по какой-то причине покупаете объект с таким обременением).

    По мнению специалиста, стоит учитывать и нюансы при оформлении договора купли-продажи с несовершеннолетними людьми:

    • – Если продается квартира, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограниченному в дееспособности гражданину, то данная сделка совершается с согласия органа опеки.
    • – Если в роли одной из сторон договора выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то договор купли-продажи может быть оформлен только после получения несовершеннолетним письменного согласия на сделку от его родителей, усыновителей или попечителя.
    • – Если в роли второй стороны договора выступает несовершеннолетний не достигший 14 лет, то он не имеет права самостоятельно проводить сделку. От его имени соглашение купли-продажи должно заключаться родителями или опекунами.

    В каких случаях договор является недействительным?

    Договор купли-продажи можно считать недействительным, когда в квартире проживают еще какие-либо лица и имеют за собой возможность пользоваться жильем.

    «Например, объявился наследник, с которым не согласовали продажу недвижимости, или не были соблюдены интересы малолетних собственников. Частый случай – когда не получено согласие супруга (-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью мужа и жены. Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы и неопровержимо доказаны», – считает Надежда Коррка.

    Читать еще:  2021 какой берется период для расчета среднего заработка при увольнении для декрктчиков

    Недействительной сделкой считается также та, которая была заключена с нарушением законодательства.

    «Например, это случай, когда продавец квартиры не имел права ее реализовывать (подделал документы, не являлся собственником и т.п.). То есть, когда нарушение законодательства налицо, сделка признается ничтожной, а ДКП – недействительным. Для этого даже не требуется судебного решения», – добавляет эксперт.

    Документы, подтверждающие чистоту сделки:

    — Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.

    — Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

    Если продана доля

    Каждый продавец заполняет декларацию отдельно, то есть, например, если супруги продали квартиру, которая была в их долевой собственности (у каждого было по 1/2), каждый из супругов заполняет декларацию. При этом каждый указывает половину суммы продажи.

    Если продана доля, максимальный размер вычета, описанного выше, 1 миллион рублей, умноженный на долю. То есть, если, например, доля 1/2, максимальный размер вычета составит 500 тысяч рублей, а если Вы уменьшаете выручку (рассчитывая налог) на расходы, Вы можете учесть только половину от всех расходов на всю квартиру.

    Долю в праве собственности на имущество нужно отличать от доли в имуществе, выделенной в натуре. Если были проданы доли в имуществе, выделенные в натуре, вычет каждым из продавцов может быть применен в полном объеме, то есть каждым по 1 миллиону рублей. Если же проданы доли в праве долевой собственности, то вычет надо распределять.

    Подготовительный этап

    Государственное оформление сделки купли-продажи — заключительный этап процедуры. Чтобы не попасть в руки мошенников, и защитить себя от рисков, выполните подготовительные мероприятия.

    Изначально стороны должны устно обсудить условия договора, утвердить сумму, сроки и порядок перечисления денежных средств. Затем владелец имущества оплачивает квартплату, погашает задолженность по коммунальным услугам, выписывается с жилплощади (также поможет МФЦ) и собирает комплект документов на жилье.

    При планировании покупки недвижимости также предстоит организовать проверку информации о квартире, жильцах, отсутствии задолженностей в любой сфере, обременений. Сделать это можно через официальные государственные органы.

    Только после того, как стороны убедятся в добропорядочности друг друга, составляйте письменный договор купли-продажи и приступайте к регистрации сделки. Составить соглашение можно самостоятельно, но во избежание претензий сторон друг к другу в будущем, лучше пригласить для заверения договора опытного нотариуса. Единственным минусов приглашения является стоимость услуг нотариуса.

    Читать еще:  Образец коммерческое предложение по продаже грузовикам

    Продажа единственного жилья

    С 2020 г. налог с продажи единственного жилья, бывшего в собственности более 3 лет, не уплачивается. Правило действует и для случаев, когда второе жилое помещение приобретено в течение 90 дней до дня перехода права собственности на первое жилье к покупателю (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

    Пример

    Стрелков купил 2-х комнатную квартиру в июне 2021 г., а в июле 2021 продал 1-комнатную, собственником которой был с ноября 2017 г. Другой жилой недвижимости за Стрелковым не числилось. Так как условия, освобождающие от уплаты налога, были выполнены (с момента регистрации первой квартиры прошло более 3-х лет, она была единственной жилплощадью владельца, которая продана до истечения 90 дней после покупки второй недвижимости), декларацию Стрелков не подает.

    Иные цели предварительного договора

    Помимо цели фиксации намерения предварительный договор имеет также и дополнительные функции, и в частности:

    1. функцию фиксации стоимости квартиры;
    2. обязанность покупателя приобрести конкретную квартиру, что крайне важно для застройщиков по договорам долевого участия;
    3. функцию установления сроков, в которые стороны обязуются осуществить сделку, что опять-таки актуально по договорам долевого участия.

    Детально ознакомиться с условиями заключения договора купли-продажи квартиры по ипотеке вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

    Стоимость услуги и размер госпошлины

    Услуга МФЦ по регистрации сделки с жилым помещением бесплатна, но это не означает, что таким образом получится избежать трат. Стоимость оформления договора купли-продажи зависит от того, какие расходы требуются на те или иные действия (заказ документов, оплата услуг специалистов и организаций).

    Снизить эти затраты можно, если проводить все действия без привлечения других лиц (там, где есть такая возможность) и пользоваться экономными тарифами. Например, самостоятельно оформлять договор, подавать документы и проводить расчёты, заказывать справки в обычном, а не ускоренном порядке.

    За проведение органом Росреестра регистрационных действий взимается госпошлина в размере (ст. 333.33 НК РФ)

    • 2 000 руб для физлиц;
    • 22 000 руб для организаций.

    Кто и в каком размере должен нести издержки – предмет соглашения между участниками сделки. Впрочем, эти расходы по сравнению со стоимостью предмета сделки весьма невелики, и слишком зацикливаться на этих вопросах особого смысла не имеет.

    Если реализация сделки требует нотариального удостоверения документов (доверенности, договора), то за это придётся уплатить госпошлину в размерах, определённых ст. 33.24 НК РФ. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от суммы сделки (мин 200 руб, макс 20 000 руб).

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. Мы проверим и исправим информацию.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector