Что Входит В Обязанности Риэлтора При Продаже Квартиры

В действующем законодательстве не содержится понятия «риелтор». В положении «О лицензировании риэлтерской деятельности», утв. постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 № 1407 и действовавшем до 2002 года, давалось такое определение: под риелторской деятельностью понималась деятельность по совершению сделок с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями:

• от имени и за счет клиента;
• от своего имени за счет и в интересах клиента.

По сложившейся практике в обязанности риелтора по недвижимости в настоящее время входит не только совершение сделок, но и:

• подбор вариантов покупки недвижимости;
• юридическое сопровождение сделок;
• помощь в продаже квартиры (оценка, подбор покупателей).

Агентства недвижимости дополнительно предоставляют помощь:

• в оформлении ипотечного кредита;
• приобретении жилья с использованием средств материнского капитала, программы «Молодая семья» и других субсидий и т. д.

В Государственную думу неоднократно вносились проекты законов, определяющих, кто такие риелторы, их права и обязанности. В качестве примера приведем законопроект № 1106182-6, который был отклонен в 1-м чтении в 2017 году. Проектом предусматривалось обязательное членство риелтора в СРО, а также обязательное страхование риелторской деятельности. Подробнее о правах риелторов и их обязанностях расскажем далее.

Что входит в обязанности риелтора

Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.

Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.

При продаже квартиры

• сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
• создание спроса на объект
• разработка и проведение маркетинговой кампании
• проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
• проведение сделки совместно с юридическим отделом компании

При покупке квартиры

• анализ предложения на рынке
• поиск и подбор подходящих вариантов
• сбор информации по каждому варианту
• совместный просмотр с клиентом объектов
• переговоры с собственником, торг
• работа с ипотечным менеджером по подбору и подаче заявки на самую выгодную ипотечную программу
• проведение сделки совместно с юридическим отделом компании

Профессиональный специалист по недвижимости на всех этапах работы предоставляет отчетность клиенту, держит в курсе всех этапов сделки.

Чем занимается риэлтор при покупке жилья?

Если вы желаете приобрести жилплощадь, то перед риэлтором встают несколько иные задачи:

• Консультация клиента относительно положения на рынке недвижимости и обзор цен;
• Поиск вариантов недвижимости на рынке региона, с учетом пожеланий клиента и его финансовых возможностей;
• Встреча с продавцом в качестве представителя покупателя или третьей стороны и консультационная помощь при осмотре объекта;
• При необходимости, поиск ипотечных и кредитных программ, работа с банком, если клиент не имеет достаточно наличных средств;
• Проведение переговоров с целью понижения стоимости объекта в интересах Покупателя;
• Проверка истории и юридической чистоты сделки с помощью открытых источников;
• Организация сделки купли-продажи.

Обычно задача специалиста ограничивается именно поиском и консультационной поддержкой, но пакет услуг может быть расширен по взаимному соглашению сторон.

Что не входит в услуги риэлтора при продаже квартиры или покупке недвижимости?

Помните главное, что риелтор при продаже квартиры или покупке недвижимости не относится к сторонам сделки. А потому на него не возлагается ответственность за ее последствия. Также специалист не выступает и гарантом сделки (если это не прописано в договоре отдельно). Также не следует путать риэлтора с юристом и нотариусом. Специалист имеет определенные юридические знания, но применять их вовсе не обязан, да и не всегда обладает достаточной квалификацией и полномочиями для того, чтобы осуществить полное сопровождение сделки. Поэтому риэлторы зачастую работают в паре с юристом или нотариусом, что удобнее для клиента.

Чем хороша продажа квартиры через риелтора в агентстве «Косогоров и Партнеры»?

В отличие от многих специалистов, агентство недвижимости «Косогоров и Партнеры» предлагает комплексные услуги – покупка или продажа квартиры с помощью риелтора и юриста. Мы осуществляем полное сопровождение сделки, что является гарантией ее чистоты и безопасности. Наши специалисты окажут квалифицированную помощь на всех этапах покупки или продажи жилья – от поиска объекта или потенциальных клиентов – до оформления сделки. А самое главное – с нами вы получите на 5-10 % больше при продаже или купите на 5-10% дешевле!

Как купить квартиру без риелтора: полезные советы

Если вы решили сэкономить и попробовать купить квартиру без риелтора – бояться не стоит. В его работе нет ничего, с чем бы вы не смогли справиться самостоятельно, если есть время и желание

Покупка в новостройке

С одной стороны, здесь все просто, с другой – сложно. Квартира в новостройке точно не обременена несовершеннолетними, не находится в долевой собственности у разных людей и в принципе не требует проверки перед заключением сделки.

Но при этом есть важный нюанс – застройщик может продавать квартиры или самостоятельно, или через партнерское агентство недвижимости. И в том, и в другом случае подпишите вы и ДДУ, и договор на сопровождение сделки.

Сопровождение включает в себя регистрацию сделки и полное оформление права собственности. Естественно, «снимают» с вас часть забот не бескорыстно – придется расстаться или с процентом от сделки (1-2%, что все равно ниже, чем услуги обычного риелтора) или с фиксированной суммой (в среднем – 40000 рублей).

Что делать, если платить за оформление не хочется совсем? Попробовать «поторговаться» с представителем застройщика. Вы можете настоять на самостоятельном оформлении права собственности – на это могут согласиться. А вот если откажетесь оплачивать ДДУ – готовьтесь к тому, что застройщик вообще может отказаться от сделки. И дело тут даже не в жадности – если ДДУ не будет зарегистрирован вовремя, у Росреестра возникнут претензии к застройщику.

Единственное правило безопасности при покупке новостройки – проверка правоустанавливающих документов на объект. Что входит в эти документы? Право застройщика на земельный участок, разрешение на строительство и проектная декларация на каждый корпус здания.

Важно! Перед принятием решения о покупке обязательно проверьте репутацию застройщика. В этом поможет реестр застройщиков и разные социальные площадки: соцсети, форумы дольщиков и жильцов.

Покупка вторичного жилья

Если в «чистоте» новостройки можно быть уверенным на все 100%, то с квартирой на рынке вторичного жилья ситуация сложнее.

Важнее всего здесь не найти устраивающую квартиру, а проверить ее на юридическую чистоту. Изучать документы нужно долго и въедливо. Нужно учитывать:

Правоустанавливающие документы на квартиру. Сверьте данные документов с паспортами продавцов и убедитесь, что все совпадает. Собственников у жилья может быть несколько – проверьте, все ли дали согласие на сделку. Собственники должны быть дееспособными (запросить у них справку из психдиспансера не стыдно). Если в квартире проживают дети – обязательно запросите согласие от местных органов опеки. Дополнительно ознакомьтесь с кадастровым и техническим паспортом на квартиру.

Все представленные документы должны быть оригинальными. Если пытаются «подсунуть» копии, даже нотариально заверенные – это повод насторожиться.

Потребуйте справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (справка о лицевом счете квартиры).

Запросите выписку из ЕГРН и убедитесь, что квартира не обременена, не является предметом спора и не выставлена на торги.

Убедитесь, что продавец или не состоит в браке (требуйте нотариально заверенное заявление), или его «вторая половина» согласна на продажу (тоже нотариально заверенный документ).

Как видите, в покупке квартиры без риэлтора нет ничего сложного. Нужно знать, куда обратиться для проверки недвижимости и какие документы требовать.

А сэкономленные деньги можно потратить на более приятные вещи. Например, сделать качественный комплексный ремонт в новоприобретенной квартире. Заказывать его стоит только после оформления сделки и получения свидетельства о недвижимости государственного образца. После этого можно смело обращаться в надежную компанию, утверждать дизайн-проект и ждать окончания ремонта.

Конечно, он займет время – на полный ремонт от черновой стяжки до монтажа навесных потолков уйдет от трех месяцев до полугода, зато потом вы въедете в квартиру, которая будет полностью оборудована под ваши нужды и образ жизни.

Важно! Если вы делаете комплексный ремонт в новостройке, то можете воспользоваться налоговым вычетом и вернуть 13%, затраченных на отделку жилища.

Теперь из практики

Говорить, что теперь в сделках совсем не нужны услуги риэлтора, очень преждевременно. Во-первых, только по практике, меньше половины всех сделок попадают под обязательное нотариальное заверение. Во-вторых, даже продажа квартиры у Вас сейчас подлежит нотариальному удостоверению, а встречный вариант, который Вы выбрали — оформляется в простой письменной форме. В-третьих, возможна ситуация, когда в ходе продажи квартиры сформировалась большая цепочка из нескольких звеньев – и только одна квартира попадает под нотариальное удостоверение. И таких примеров разных ситуаций может быть несколько…И это мы говорим только про оформление- заключительный этап до которого нужно идти, бывает, месяцами. И именно в этом нельзя сравнивать функционал работы нотариуса и функционал работы специалиста по недвижимости.

Давайте опять разбираться.

Сколько и когда платить риелтору

Зарплата агента по недвижимости — это дополнительные расходы, которые стоит запланировать заранее. Стоимость услуг риелтора при покупке квартиры зависит от нескольких факторов:

• опыт и уровень профессионализма агентства;
• объем работ, который по договору обязан выполнить специалист;
• сложность конкретной поставленной задачи;
• текущая средняя цена услуг посредников на рынке недвижимости.

В зависимости от перечисленных параметров выстраивается ценовая политика на посреднические услуги рынка недвижимости. В 2018 году вознаграждение за проведение сделки в среднем составляет 2-5% от стоимости приобретаемого жилья. Чем больше покупатель платит агенту, тем выше качество оказываемых услуг. Именно поэтому клиенты чаще обращаются не к частным специалистам, а в агентства недижимости с хорошей репутацией и квалифицированными кадрами. Например, на квартиру собственника наложено обременение или нужно выделять доли и решать вопросы наследования. Такие проблемы лучше всего решать через агентство, где есть штатный юрист по вопросам недвижимости.

Сколько стоят услуги риелтора при покупке квартиры в ипотеку? Размер вознаграждения зависит от типа недвижимости и сложности оформления жилищного кредита. Если речь идет о новостройке и покупатель является зарплатным клиентом с хорошей кредитной историей, комиссия может составить 2-3% от стоимости объекта. При росте сложности сделки размер комиссии пропорционально растет. Некоторые агентства предлагают фиксированную стоимость помощи в оформлении ипотеки. Это очень выгодно для клиентов, ведь агентство выполняет работу ипотечного брокера и не надо самостоятельно подавать заявку на ипотеку.

Отдельно стоит сказать о том, сколько берут риелторы за свои услуги при проведении альтернативной сделки. Альтернативная сделка проходит в два этапа: продажа собственного жилья и последующий поиск другого объекта для покупки. В этом случае размер вознаграждения может быть двойным: ведь услуги специалиста требуются не только при поиске покупателя, но и при дальнейшем выборе нового жилья взамен проданного. Другой нюанс — на проведение альтернативной сделки у агента может уйти долгие месяцы и все это время он будет выполнять работы по договору с заказчиком.

Оплата риэлтора при продаже квартиры

Именно продавец чаще всего обращается к услугам риэлторских агентств и оплачивает комиссию риэлтора. Это связано с затоваренностью рынков недвижимости. Задача агента в данном случае — как можно скорее найти покупателя по заданной стоимости и довести сделку до конца.

Для этого проводятся различные мероприятия:

• проводится профессиональная съемка объекта,
• размещается информация на специализированных ресурсах,
• даются объявления в печатных СМИ, и так далее.

По умолчанию в стоимость услуг риэлтора входит:

• рыночная оценка квартиры;
• показ квартиры покупателям;
• консультации продавца;
• юридическая проверка пакета документов;
• подготовка договора купли-продажи;
• организация расчетов между покупателем и продавцом;
• организация подписания документов сторонами и передачи его на госрегистрацию.

Агентское вознаграждение может быть как фиксированным, так и плавающим. Последний вариант означает, что размер оплаты риэлтора установлен в виде процента от суммы продажи. Общее правило — чем дороже квартира, тем ниже процент комиссии. Применяются и смешанные схемы расчета, однако тенденция последних лет — фиксированная сумма.

Какой должен быть риэлтор

Знание города. Профессиональный риелтор ориентируется в городе, умеет объяснить клиентам преимущества и недостатки жилья в том или ином районе. Также он имеет представление о разнице в стоимости аналогичных квартир в зависимости от выбранного микрорайона.

Наличие личного автомобиля. Это крайне желательное условие так как работа связана с разъездами.

Грамотная устная и письменная речь. Специалист по недвижимости умеет грамотно составлять объявления о продаже и общаться с клиентами.

Коммуникабельность. Умение располагать к себе людей, вызывать доверие, проявлять настойчивость в случае необходимости, но при этом быть дипломатичным – залог успеха агента.

Продажа квартиры без риелтора риски

При продаже квартиры без риэлтора у продавца существуют серьезные риски, связанные с необдуманными поступками и возможной потерей денежных средств. Собственник квартиры без помощи профессионалов может столкнуться с мошенническими схемами и преступными уловками. Вот неполный перечень возможных рисков для продавца:

• Полное отсутствие безопасности сделки
• Риски, связанные с достоверностью правоустанавливающих документов
• Риски, связанные с передачей денежных средств при окончательном и предварительном договоре
• Отсутствие информации при продаже жилья в ипотеку
• Самостоятельный поиск порядочного и платежеспособного покупателя
• Поиск покупателя и заключение сделки может занять много времени

Компания Чистые Пруды без проблем поможет вам купить или продать квартиру в Москве. Мы обеспечим полную безопасность вашей сделки на всех ее этапах. Наши компетентные сотрудники соберут все необходимые документы и ускорим процесс продажи вашего жилья. АН Чистые Пруды имеет огромный опыт работы на рынке недвижимости столицы. С нами легко, быстро и выгодно заключать любые сделки!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.