Что Такое Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры В Новостройке

Договор купли-продажи квартиры, предварительный

Данное соглашение заключается между двумя сторонами сделки – продавцом и покупателем. После подписания договора покупатель не становится владельцем объекта, но за ним остаётся право в указанные сроки купить квартиру на конкретных условиях.

Все обязательства, которые прописаны в предварительном договоре, по отношению к покупателю и продавцу должны быть обязательно выполнены. При этом обе стороны выигрывают от такого соглашения. Так, например, для продавца данное соглашение является гарантом, что покупатель приобретёт квартиру. В свою очередь, для покупателя – это прекрасный способ сохранить цену объекта, без права на дальнейшее повышение.

Что такое предварительный договор растолковывает статья 429 ГК РФ. Согласно данной статье, если одна из сторон уклоняется от обязательств, будут применены меры по содержанию статьи 445 пункт 4. Таким образом, одна из сторон может обратиться в суд и потребовать от уклоняющейся стороны заключения основного соглашения, а также возместить убытки.

Предварительный договор: гарантии

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.

На что обратить внимание в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

В предварительном договоре купли-продажи квартиры в новостройке обязательно должен быть прописан срок подписания основного договора. Разумеется, никто в Украине не может гарантировать, что задержек с введением дома в эксплуатацию не будет, тем не менее обратите внимание на то, как именно сформулирован пункт о подписании основного договора.

Обычно опытные застройщики закладывают дополнительный квартал на все моменты, связанные с получением сертификата о введении объекта в эксплуатацию.

Обратите внимание на прописанные детальные характеристики объекта: строительный адрес, номер секции, квартиры, этаж, количество комнат, общую и жилую площадь.

Должен быть также расписан порядок передачи недвижимости и прописан пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор. Это для того, чтобы обезопасить себя от сюрпризов.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости от застройщика должна быть четко зафиксирована цена, по которой объект будет переходить к вам по основному договору. Если речь идет о рассрочке, то должен быть указан порядок выплат и погашения задолженности.

Обратите внимание на штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора купли-продажи для сторон — и для покупателя, и для застройщика.

Какие пункты должны быть в предварительном договоре

У каждого застройщика свой вид предварительного договора. Есть основные моменты, на которые стоит обратить внимание и которые должны быть в нём указаны:

• Должен быть указан чёткий срок завершения строительства и подписания основного договора;
• Должна быть предусмотрена материальная ответственность сторон за нарушение условий договора, предусмотрены штрафные санкции;
• Порядок и основания расторжения договора;
• Необходимо прописать срок и порядок возврата денежных средств;
• Полная характеристика будущей квартиры – строительный адрес дома, номер секции, номер квартиры, этаж, площадь, количество комнат;
• Наполнение будущей квартиры;
• Порядок передачи квартиры покупателю;
• Условия, при которых могут быть внесены изменения в предварительный договор;
• Необходимо зафиксировать цену квартиры;
• Права и обязанности сторон.

Форма договора

Предварительный договор купли-продажи должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Преимущество предварительного договора купли-продажи

Сравнительно простая схема привлечения средств – всего 1 договор;

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

• зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права на нее.

Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.

— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

Что такое договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости: на что обратить внимание?

Соглашение оформляют письменно и заверяют у нотариуса. Главный нюанс – соблюдение правильной формы договора. Нужно, чтобы в тексте присутствовали все обязательные сведения:

• дата и место подписания;
• полные наименования сторон;
• точное описание квартиры: такое, чтобы предмет соглашения можно было определить однозначно;
• цена;
• перечень лиц, которые сохраняют право проживания даже в случае продажи жилья;
• условия задатка (если нет, закон будет рассматривать внесенную сумму как аванс, и тогда на возврат в двойном размере рассчитывать не придется).

Если хотя бы один пункт будет пропущен, документ станет недействительным.

С какого момента договор купли-продажи недвижимости считать заключенным?

Это вопрос неоднозначный. С одной стороны, любой договор купли-продажи считается заключенным, когда стороны пришли к соглашению. С другой, такой документ требует нотариального заверения и госрегистрации. Поэтому есть все основания считать его заключенным уже после того, как эти условия будут соблюдены.

Заверить документ может как частный нотариус, так и государственная контора. При этом вам не придется искать, где регистрируется договор купли-продажи недвижимости. За вас это сделает нотариус.

Как оформляют договор купли-продажи недвижимости?

В законе четко не сказано, кто обязан оплатить налоги. Это продавец и покупатель решают между собой. Прикинем, сколько стоит оформление договора купли-продажи недвижимости.

Нужно заплатить госпошлину 1% и сбор в Пенсионный фонд 1%. Плюс услуги нотариуса. В государственной конторе цены фиксированные (от 5 500 грн), у частного специалиста – договорные. Дополнительные расходы могут возникнуть в банке: открытие счета, проведение платежа, обналичивание средств. Продавец оплачивает оценку квартиры. Если раньше это делали специалисты, то с 2020 работает онлайн-система определения оценочной стоимости (цена услуги 50 грн).

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится .

Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

• Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
• Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Особенности при покупке доли в праве собственности на квартиру

Нуждающимся в жилье малоимущим гражданам рекомендуем купить долю в праве собственности на жилплощадь. При этом следуйте таким советам юристов:

• познакомьтесь со всеми жильцами, проживающими в выбранной вами квартире (особенно актуально это для коммунальных квартир, где могут проживать граждане, ведущие антисоциальный образ жизни);
• продавцу необходимо получить отказ всех долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу, так как закон предоставляет им преимущественное право приобретения;
• если в месячный срок никто из собственников других долей не изъявил желания купить дополнительную долю, и все они письменно отказались от покупки, контрагенты имеют полное право начать процедуру оформления покупки;
• указанные письменные отказы нужно нотариально заверить, так несоблюдение этого правила может привести к обращению в суд владельца какой-либо доли с иском о признании сделки недействительной.