Leto-home.ru

Лето Хом
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда с последующим выкупом регистрация собственности

Аренда квартиры с правом выкупа. Пошаговая инструкция по оформлению договора аренды с правом выкупа недвижимости, особенности и порядок.

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

  • предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
  • срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
  • права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
  • порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
  • ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
  • заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
  • адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Алгоритм действий сторон

Поскольку контрагентам фактически предстоит совершить две взаимосвязанных сделки, им необходимо досконально соблюдать требования различных частей Гражданского кодекса РФ, посвященных аренде и купле- продаже недвижимости.

Исходя из комплексного характера правоотношений, алгоритм действий сторон аренды квартиры с последующим выкупом можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. согласование условий и срока арендного договора, а также определение порядка будущего выкупа квартиры;
  2. составление договора аренды и его регистрация в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год;
  3. не позднее срока завершения договора арендатор должен уведомить собственника жилого помещения о реализации права выкупа;
  4. досрочное прекращение арендного соглашения и оформление договора купли-продажи;
  5. обращение в территориальное учреждение Росреестра для регистрационных действий.

Право собственности перейдет к новому владельцу после внесения сведений в реестр ЕГРН.

До обращения за регистрацией договора купли-продажи необходимо надлежащим образом прекратить арендные правоотношения. Сложностей не возникнет, если выкуп осуществляется одновременно с истечением срока аренды. Поскольку объект недвижимости фактически находится в пользовании арендатора, сторонам нет необходимости оформлять передавать его обратно арендодателю. Тем не менее, нужно соблюсти формальность, предусмотренную законом, и составить двусторонний акт, в котором указать на дату фактической передачи квартиры. Этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.

Читать еще:  Оформление Дарственной В 2021 Году На Недвижимость Близкому Родственнику

Если выкуп осуществляется в пределах срока арендного договора, необходимо выполнить следующие действия:

  1. составить соглашение о досрочном прекращении договора аренды по обоюдному согласию (в тексте соглашения нужно указать на причину расторжения – выкуп жилого помещения);
  2. обратиться в службу Росреестра для регистрации допсоглашения о прекращении аренды (если срок договора превышал один год);
  3. оформить передаточный акт, в котором совместно определить фактическое состояние квартиры.

При соблюдении всех указанных условий реализация договора аренды с последующим выкупом квартиры будет соответствовать требованиям закона.

Обратите внимание! При совершении сделок аренды и купли-продажи должны участвовать все собственники квартиры, указанные в выписке ЕГРН. В качестве альтернативы они могут уполномочить на совершение юридически значимых действий одного из собственников путем выдачи нотариальной доверенности.

Техническо-правовые аспекты оформления

Чтобы договор считался юридически действительным и для удобства решения спорных моментов между заключающими сделку сторонами, в документе обязательно нужно указать следующие моменты:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Технические сведения о помещении, которое является предметом договора (общая площадь, адрес, этажность расположения, укомплектованность и т. п.).
  3. Порядок произведения выплат арендной платы.
  4. Порядок выкупа квартиры.
  5. Порядок уплаты коммунальных платежей, произведения ремонтных работ.
  6. Дополнительные права и обязанности сторон.

Правила сдачи квартиры в аренду на определенный срок несколько отличаются от правил предоставления квартиры в аренду с правом последующего выкупа. Важным шагом при оформлении последнего процесса является регистрация арендатора в съемной квартире. Это выступит своеобразной защитой его прав на данную жилплощадь, в отношении которой собственник уже не сможет производить какие-либо действия по отчуждению.

Договор аренды с правом выкупа обязательно должен составляться с помощью юриста, так как фактически в нем обозначаются условия не только аренды, но и приобретения квартиры. Юридически неграмотно составленный документ может привести к большим денежным потерям для покупателя либо продавца недвижимости.

Улучшения арендованного имущества в договоре

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимые улучшения, напротив, устраняются без ущерба недвижимости.

Поэтому в договоре ОГОВАРИВАЮТ:

  • необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;
  • перечень таких улучшений;
  • стоимость улучшений.

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка установления и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

«Обычная жизнь» необычного договора аренды недвижимости с ее последующим выкупом

Гражданский кодекс содержит одну маленькую, но емкую статью (624), которая тремя абзацами дает возможность гражданам и организациям заключить договор аренды недвижимости с правом ее последующего выкупа. Так как конструкция сложная, а на кону «большой куш», то к подготовке соглашения следует отнестись крайне внимательно. В обязательном порядке нужно не только письменно «застолбить» свое право на покупку, но и прописать следующие условия:

  1. О предмете и его хозяине. Для начала будущему покупателю следует заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что имущество оформлено, стоит на учете и принадлежит собственнику на законных основаниях. Ну а чтобы исключить спорные моменты, в интересах обеих сторон максимально конкретизировать объект, указав:
  • адрес, вплоть до этажа и номера помещения;
  • площадь;
  • кадастровые номера;
  • технические характеристики и другие «особые приметы».
  1. О графике платежей, включая размер, период оплаты и условия обмена документом, подтверждающим передачу денежных средств арендодателю.
  2. О величине выкупной стоимости. Прежде, чем ее согласовать, желательно провести предварительную профессиональную оценку объекта, чтобы арендатор не переплачивал, а владелец не отдавал свое имущество за бесценок.
  3. О моменте, ради которого все и затевалось — условиях перехода права собственности. В большинстве случаев, это дата внесения последнего платежа, который вкупе с предыдущими покрывает полную стоимость «предмета вожделения».

Требуемые документы

При юридическом оформлении сделки аренды квартиры с последующим выкупом составляется договор, заверенный нотариусом. Для оформления потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность владельца жилья и арендатора;
  • свидетельство о праве на собственность;
  • согласие совладельцев в случае, когда квартира находится в долевой собственности;
  • если арендодатель – юридическое лицо, то потребуется устав организации, заверенный нотариально, подтверждающий регистрацию в качестве юридического лица;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и налогам;
  • оценка стоимости помещения;
  • три экземпляра арендного соглашения;
  • техпаспорт, в котором отражена общая жилплощадь.

Соглашение об аренде достаточно зарегистрировать у нотариуса. Регистрация в Росреестре происходит тогда, когда квартира переходит в собственность покупателя, выплатившего оговоренную сумму. Впрочем, можно поступить по-разному:

  • вначале зарегистрировать соглашение о найме жилья, а после уплаты всей суммы за объект зарегистрировать как куплю-продажу;
  • сразу зарегистрировать соглашение как куплю-продажу, но с обременением в пользу владельца объекта до момента выплаты всей причитающейся суммы за жилплощадь.

Внимание! Юристы советуют зарегистрировать договор в Росреестре, если предполагается долгосрочная аренда от года и более.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Комплекс действий заинтересованного лица по оформлению арендного договора

  1. Поиск земельного участка. Гражданин имеет несколько возможностей для того, чтобы определиться с вопросом о том, какой участок свободен. Например, можно запросить выписку о земельных наделах, чьим собственником выступает государство и муниципальные органы власти. Для этого необходимо обратиться в МФЦ и ждать ответа в течение 5 дней. В выписке, которая будет получена гражданином на руки, содержится информация о свободных земельных участках. Кроме того, можно воспользоваться самостоятельным поиском земельного надела на официальном веб-ресурсе Росреестра.
  2. Подача заявления на поиск земельного надела. Вопрос о том, возможно ли передать конкретный земельный надел заинтересованному в этом лицу, решается на уровне местный органов власти и управления. Тот, кто хочет взять в аренду землю, обращается с заявлением к муниципальным властям. Заявление составляется в форме письменного документа, произвольно, с указанием на кадастровый номер надела. На этапе составления заявления человеку необходим паспорт. Если на аренду от муниципальных органов поступает согласие, то необходимо в кадастровый отдел подать заявление на постановку участка на учет. В срок – 10 дней проводится кадастровая оценка земельного надела, но будущий арендатор должен понести расходы в размере от 5 до 6000. Эти деньги пойдут на оплату услуг специализированной организации, которая имеет право на постановку недвижимости на кадастровый учет и изготовление соответствующей документации.

После того, как земельный надел ставится на кадастровый учет, арендатор получает на руки необходимые документы. После этого, заинтересованное лицо подает второй заявление на аренду на имя главы администрации.

Документы

К заявлению, которое направляется в государственный орган, прилагаются документы:

  • паспорт;
  • документы на льготы (если положены);
  • техническая документация на земельный надел, дом.

Аренда с правом последующего выкупа – это тот договор, который обязательно регистрируется в Росреестре, та как он заключается на срок не менее 3 лет. По закону, если соглашение об аренде оформляется между сторонами на длительность более года правоотношений, то оно подлежит регистрации в Росреестре.

Когда документы поступают в регистрационный орган, он в течение 30 дней изучает арендный договор. Арендатор в течение 30 дней, которые добавляются ко времени рассмотрения договора юридическим отделом Росреестра, должен ознакомиться с условиями соглашения и подписать его. Договор составляется в 3 экземплярах и регистрируется в подразделениях Росреестра.

Аренда земельного надела с последующим выкупом позволяет арендатору стать обладателем участка земли. Но при условии, что он использовал надел по назначению, а также использовал его для целей, которые прописаны в арендном соглашении.

Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector